2026年3月全國房地產(chǎn)市場月報

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政策聚焦

• 兩會《政府工作報告》將樓市定調(diào)從“止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定”，延續(xù)了去年末中央經(jīng)濟工作會議的提法，明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，釋放了今年政策重心從“短期止跌”轉(zhuǎn)向“持續(xù)穩(wěn)定市場”。需求端強調(diào)推動住房政策與人口政策深度結合，提出加強初婚初育及多子女家庭支持，并深化公積金制度改革。供給端強調(diào)因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，推進存量盤活與“好房子”建設。同時要求“高質(zhì)量推進城市更新”，配套政策有望加快落地。此外，房地產(chǎn)新模式進入深入推進基礎制度與配套政策建設階段，整體推進節(jié)奏預計將與市場修復進程匹配。

• 自然資源部38號文明確“新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”，隨后新聞發(fā)布會進一步指出“這不等于不供應房地產(chǎn)用地，而是要重點用好存量資源‘精供優(yōu)供’”，預計未來房地產(chǎn)供地將以存量盤活為主。政策用增量約束倒逼存量盤活，與“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”思路一脈相承。從實際影響來看，房地產(chǎn)市場仍處筑底期，當前僅有部分核心城市具備穩(wěn)定的土地出讓能力，而這些城市已有一定比例的土地供應來源于存量盤活，新政短期影響偏中性，更多是對既有趨勢的制度化確認。長期而言，這一轉(zhuǎn)變將推動城市發(fā)展模式從“增量擴張”向“存量提質(zhì)”轉(zhuǎn)型，倒逼各地更加注重土地資源的高效利用與城市功能的精細化提升。

• 《“十五五”規(guī)劃綱要》全文發(fā)布，將房地產(chǎn)主要內(nèi)容置于“保障民生”板塊，反映出行業(yè)角色發(fā)生調(diào)整。行業(yè)定調(diào)由“十四五”時期“房住不炒”轉(zhuǎn)向“十五五”時期的“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，政策重心從抑制過熱轉(zhuǎn)向提升品質(zhì)、穩(wěn)定市場，為行業(yè)轉(zhuǎn)型指明方向。（更多房地產(chǎn)政策信息，詳見文末附表）

市場表現(xiàn)

1. 市場供求：3月重點城市新房銷售面積同比降幅收窄，20城二手房成交量在較高基數(shù)下同比小幅回落2.5%，京滬迎“小陽春”行情

• 新房市場：隨著春節(jié)后需求釋放、核心城市優(yōu)質(zhì)項目集中入市及營銷力度加大，市場成交出現(xiàn)邊際改善，3月新房成交同比降幅收窄至13%

圖：重點100城商品住宅月度成交面積走勢

注：3月為預估值

數(shù)據(jù)來源：

重點城市新房銷售：根據(jù)中指初步統(tǒng)計，3月重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長128%，同比下降13%。一季度，100城新建商品住宅成交面積累計約4567萬平米，同比下降22%。各線城市來看，一季度，一線城市新房銷售面積同比下降18%；二線城市同比下降22%，武漢、西安等部分城市同比增長；三四線城市同比下降24%。

表：2026年3月重點城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平米）

圖：重點50城商品住宅月度批準上市面積及同比走勢

數(shù)據(jù)來源：

重點城市新房上市：新房供應延續(xù)回落態(tài)勢，市場整體處于“去庫存”階段。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月重點50城新建商品住宅批準上市面積同比下降22%。一季度，重點50城新建商品住宅累計批準上市面積同比下降25%。各線城市來看，一季度，一線城市批準上市面積同比下降19%，其中上海同比增長26%，北京、廣州、深圳同比均下降；二線城市同比下降25%，青島、溫州等少數(shù)城市同比增長；三四線城市同比下降31%。供應端的縮量有助于緩解庫存壓力，改善市場供求關系，但短期內(nèi)也在一定程度上制約了銷售端的恢復。

• 二手房市場：3月京滬二手房成交同比增長，小戶型、低總價房源為主

圖：20城二手住宅月度成交套數(shù)及同比

數(shù)據(jù)來源：

重點城市二手房成交：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月20城二手住宅成交14.8萬套，同比下降2.5%。今年一季度20城二手住宅成交33.3萬套，同比下降4.1%。3月第4周（3.23-3.29）20城二手住宅成交量已達2025年以來周度新高，“小陽春”行情下市場活躍度較前期有所提升。

3月部分核心城市“小陽春”行情顯現(xiàn)，業(yè)主掛牌預期趨于穩(wěn)定，在剛需支撐下，上海、北京在較高基數(shù)下成交量實現(xiàn)增長。其中上海3月二手商品房成交3.1萬套，創(chuàng)近五年新高，同比增長6%，北京二手住宅成交近兩萬套，同比增長3%。

表：2026年1-3月重點城市二手房成交情況（單位：套）

注：上海、無錫、南寧、溫州為二手房商品房，其他城市為二手商品住宅

重點城市二手房掛牌：春節(jié)后新增掛牌量有所回升，但仍顯著低于近幾年同期，二手房賣方預期有所趨穩(wěn)。2月末，重點25城二手房存量掛牌套數(shù)約205萬套，環(huán)比下降4%，較去年10月高點回落8%。3月重點城市二手房新增掛牌房源約15萬套，同比下降約四成。

2. 房價表現(xiàn)：3月百城二手房價格環(huán)比跌幅繼續(xù)收窄，上海、合肥上漲

圖：百城新建住宅及二手住宅價格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，二手房方面，2026年3月，核心城市“小陽春”行情顯現(xiàn)，疊加業(yè)主預期趨于穩(wěn)定，百城二手住宅均價為12792元/平方米，環(huán)比下跌0.34%，跌幅較上月收窄0.2個百分點，已連續(xù)第3個月收窄；同比下跌8.55%。其中，3月上海二手房價格環(huán)比上漲0.08%，自2023年6月以來首次上漲；合肥環(huán)比上漲0.03%，自2023年5月以來首次上漲；北京環(huán)比下跌0.31%，跌幅較上月收窄0.35個百分點。分梯隊看，各線城市二手房價格環(huán)比跌幅均有所收窄，3月一線、二線及三四線城市二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.16%、0.42%、0.34%，環(huán)比跌幅較上月分別收窄0.26、0.15、0.20個百分點，同比分別下跌7.72%、9.17%、8.27%；從漲跌城市個數(shù)看，3月7個城市環(huán)比上漲，91個城市環(huán)比下跌,2個城市持平。

新房方面，3月百城新建住宅均價為17115元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，同比上漲2.24%。3月，房企推盤有所增加，杭州、上海、廣州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環(huán)比結構性上漲。分梯隊看，3月，一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.24%，同比上漲6.19%，其中杭州、上海環(huán)比分別上漲0.34%和0.33%，新房價格上漲主要來自于新入市高價項目結構性帶動。二線城市環(huán)比上漲0.02%，同比上漲1.69%。三四線代表城市環(huán)比下跌0.20%，同比下跌2.45%。從漲跌城市個數(shù)看，23個城市環(huán)比上漲，72個城市環(huán)比下跌，5個城市持平。

3. 土地市場：3月300城住宅用地成交面積、出讓金同比分別下降15%、35%，降幅收窄

圖：300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢

圖：300城住宅用地土地出讓金月度走勢

注：住宅用地包括純居住用地及含居住性質(zhì)的綜合用地。

數(shù)據(jù)來源：

3月重點城市土拍節(jié)奏加快，但300城住宅用地成交面積、出讓金同比仍下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月，300城住宅用地成交2224萬平方米，同比下降15.3%；土地出讓金963億元，同比下降35.4%。累計來看，2026年一季度，300城住宅用地成交6224萬平方米，同比下降24.1%；土地出讓金2350億元，同比下降42.6%。

溢價率方面，開年以來，在供應放緩背景下，300城溢價率整體仍處于低位。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度，300城住宅用地平均溢價率為4.9%。其中，1月土地市場相對平淡，2月在廣州馬場地塊等高溢價地塊帶動下，溢價率升至10.7%；3月平均溢價率降至3.5%。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

表：2026年一季度重點城市住宅用地成交情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

從城市集中度來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為59%，較2025年全年提升7個百分點。全國住宅用地出讓金TOP20城市中，多為核心一二線城市。年初以來，重點城市土拍活動較少，廣州在天河區(qū)馬場地塊（總價236億元）帶動下，躍升一季度全國土地出讓金首位；上海、北京土地市場相對平穩(wěn)，出讓金在百億元左右，南通宅地出讓金達114億元，更多為地方國資獲取。

表：2026年3月住宅用地出讓金TOP5地塊

（1）熱點地塊：長寧C040101單元E1-21地塊

3月30日，長寧C040101單元E1-21地塊經(jīng)41輪競價、以59.2億元由保利獲取，溢價率約為6.4%，成交樓面價約為7.8萬元/㎡。本次土拍共吸引華潤&新長寧聯(lián)合體、保利發(fā)展、金茂3家企業(yè)（或聯(lián)合體）參與競拍，反映出當前房企對于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍保持積極拿地態(tài)度。

本次長寧地塊備受關注，一個重要背景是長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域已近17年未有純宅地供應。作為絕對市中心宅地，在當前上海市場“區(qū)域發(fā)展分化”的大環(huán)境下，核心區(qū)域稀缺資源往往具備更高的市場溢價表現(xiàn)。同時其成交表現(xiàn)，也將成為引導上海土地市場未來走向的重要風向標。

（2）熱點地塊：杭州上城城東新城SC080201-27地塊

3月6日，杭州上城區(qū)城東新城宅地經(jīng)109輪競價，以總價32.2億元、溢價率51%由保利獲取，成交樓面價達44985元/㎡。該地塊緊鄰京杭大運河與麥廟港雙水系，距地鐵4號線新風站約200米，原為商辦用地，2025年4月調(diào)整為純住宅用地后，容積率由3.0降至2.2，居住屬性明顯提升，且已列入杭州市住宅品質(zhì)提升試點，為打造高品質(zhì)改善項目奠定基礎。

附表：3月房地產(chǎn)政策監(jiān)測

• 中央：政府工作報告定調(diào)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

表：2026年3月中央重要會議/文件的房地產(chǎn)提法

• 地方：深圳、青海、廣西、江蘇等地落地城市更新相關文件，南京對住房“以舊換新”給予貼息獎勵

表：2026年3月地方重點房地產(chǎn)政策

資料來源：中指研究院綜合整理

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