2026中國房地產代建企業實力排行榜

面對行業競爭加劇的新形勢，房地產企業深化戰略轉型，聚焦細分賽道與全鏈條服務能力升級。優秀房企普遍以輕重并舉、加強運營與服務能力等深入推進構建房地產發展新模式。代建因具有“輕資產、抗周期、凈利潤率高”等核心優勢，成為房企探索新發展模式的重要領域。優秀房企在代建領域持續強化運營管理能力、產品創新力與資源協同，推動服務從建設管理向全生命周期運維延伸，為企業提升了競爭能力。

本次研究以客觀數據為依據，堅持客觀、公正、自愿的研究原則，以2023-2025年近三年的數據為基礎，綜合考慮經營管理能力、產品力和服務力、品牌影響力等方面因素，經過測算，評價結果如下：

競爭格局：集中度高，央國企積極入局代建

代建具有“抗周期、輕資產、高凈利潤率”的特性，是房企穿越周期的有力抓手。房企以代建業務為抓手，本質是行業周期下行與發展模式轉型雙重背景下的戰略破局。對房企而言，傳統重資產開發模式高度依賴高杠桿與土地增值紅利，在當前市場出清、融資約束收緊的環境下，普遍面臨拿地能力弱化、資金鏈承壓、負債高企的核心困境。而代建業務以輕資產運營為核心，無需大額墊資拿地、不增加表內負債，可有效規避地產周期波動與市場風險，同時將企業沉淀多年的產品研發、成本管控、項目運營能力轉化為穩定的服務費收入，持續改善現金流與資產負債結構，助力企業在行業調整期逆勢夯實市場份額。

市場集中度穩定，保持高位；央國企積極入局代建，憑借資源優勢發展迅速。從歷年數據來看，代建前五企業市場集中度始終保持高位，均維持在50%以上，項目拓展能力依舊突出。根據中指研究院《2025中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，銷售額TOP50的企業中，有30家已規模化開展代建業務，占比六成，其中央國企18家，占比近四成。全國16家房地產央企中，已有12家開展代建業務，其中4家成立獨立代建業務公司，開展代建業務。2025年，央國企在代建領域發展迅速，部分企業新簽約規劃建筑面積顯著，如招商建管、建發更新建管、聯發集團等企業。這些企業不僅在商業代建領域持續發力，也積極在城市更新、保障性住房等政府代建領域深耕，如建發更新建管深耕政府代建領域，始終堅守“匹配政策導向、滿足城市需求、創造民生價值”，憑借專業過硬的團隊實力與全鏈條服務體系，高效推進安置房、醫院、公建配套等重點項目落地，以品質與效率雙優，樹立政府代建行業標桿。

業務布局：一線和三四線城市占比提升，聚焦城市群拓展業務

二線城市占比下降，一線和三四線城市占比均有提升。根據對典型代建企業業務布局統計，從城市等級來看，2025年，代建企業新簽約規劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為8.1%、46.3%和45.6%。其中，二線城市和三四線城市占比日趨接近，代建企業業務布局持續向三四線下沉。隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業也在探索該領域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機遇，新簽約規劃建筑面積占比較2024年同期增長3.1個百分點。

圖：2024-2025年典型代建企業新簽約規劃建筑面積城市等級占比

數據來源：

更加聚焦主要城市群拓展業務。從城市群來看，2025年，典型代建企業新簽約規劃建筑面積中，長三角、京津冀、粵港澳、成渝和中西部1占比78.3%，較2024年提升10個百分點，代建企業更加聚焦主要城市群拓展項目。其中，除京津冀區域外，各區域均有增長，中西部和成渝增長最快，分別提升4.9和4.6個百分點。從京津冀區域省份來看，河北省代建規模有所下降，目前代建城市主要集中于石家莊、保定和廊坊等少數幾個城市。

1中西部：包括山西、內蒙古、安徽、江西、河南、湖北、湖南、廣西、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆。

圖：2024-2025年典型代建企業新簽約規劃建筑面積城市群占比

數據來源：

盈利能力：代建管理費率持續下降，“全價值鏈服務”提升盈利能力

管理費率持續下降，低管理費率趨勢延續。根據對典型代建企業代建項目個數統計，代建項目代建管理費率在1%-3%之間的項目占比為84%，較2024年增加了4個百分點。其中，代建管理費率僅在1%-2%之間的項目占比為45%，較2024年增加了2個百分點。近年來，隨著代建企業競爭加劇，代建管理費率持續壓縮，預計該趨勢未來還將延續。

圖：2024-2025年典型代建企業代建費率區間占比

數據來源：

代建業務的盈利模式正在從單一的“純代建”向“全價值鏈服務”升級，企業需根據自身能力發揮專業優勢。過去代建企業僅收取固定的代建費，如今則通過提供前期策劃、設計咨詢、成本管控、營銷推廣等全流程服務，獲取綜合服務費率。這一轉變背后的核心邏輯是代建企業價值從“單純的項目管理者”轉向“資源整合者與價值創造者”的升級。代建企業要憑借專業能力與“代建+增值服務” 模式，為項目創造價值增量，筑牢服務核心壁壘。如而今管理聚焦發展“建管+資管”模式，以資本創新和產業創新，專注為不動產項目開發運營和資產管理提供一體化解決方案服務。新城建管以“全生命周期代建”模式持續擴展。招商建管依托百年招商局央企實力，以“代建+X”模式為核心，聯動集團資源提供全周期金融、業態運營等增值服務，全業態代建能力行業領先。

發展趨勢：“品牌牽引+產品驅動”實現價值提升

代建企業要充分利用品牌影響力，錨定品牌的信任資產與溢價價值。代建企業依托自身積累的市場口碑、信用背書與行業公信力，為代建項目全方位賦能，既強化委托方的合作信任，也撬動購房者的品牌認可度，直接提升項目的產品溢價與去化效率。同時需將品牌對應的產品標準、交付承諾與服務體系貫穿代建全流程，以高品質項目落地兌現品牌價值，避免品牌透支。

產品力日趨重要，“好房子”成為產品發展方向，代建企業需貼合“好房子”特征打造產品。近年來，產品力已成為代建企業的核心競爭力，而建設符合國家政策導向與市場需求的“好房子”正成為行業明確的產品發展方向。自2025年政府工作報告首次明確提出“推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”以來，這一理念已上升為國家層面的重要指引，標志著“好房子”建設將成為未來房地產發展的核心趨勢。代建企業需積極把握這一方向，將綠色、低碳、智能、安全等特征深度融入產品體系，通過打造差異化、高品質的住宅項目，提升產品稀缺性與市場溢價能力。在實踐中，代建企業可依托“首創”項目搶占市場空白，形成“首盤效應”。例如，國投綠城?襄陽江畔明廬是綠城管理代建的襄陽首個第四代花園住宅項目，深度落實“好房子、好服務”理念，打造空中庭院、下沉式泳池會所等特色創新產品。項目依托綠城品牌溢價、全周期專業運營及精準營銷能力，實現去化表現亮眼、成本與效率雙優的良好成效。同時，將項目打造成為區域完整社區示范樣本，有效提振板塊價值，充分彰顯綠城管理在資源整合、產品研發與政企合作方面的硬核實力。因此，代建企業應加強對“好房子”標準的前瞻性研究與實踐，以產品創新引領市場，在行業分化中確立自身優勢。

總結：“十五五”期間，房地產代建空間仍在，將助力房地產企業轉型升級。根據中指研究院預測，結合“十五五”期間城鎮住房需求總量情況，代建滲透率，房地產代建的規模將保持穩定，預計未來年均總規模將維持在1.5億平方米左右。代建企業要充分發揮輕資產運營的模式優勢，打磨標準化、全鏈條的代建服務體系，強化產品打造、項目全周期管控與運營服務能力，以過硬的服務品質與穩定的交付能力筑牢品牌護城河。

人居夢想“好房子”展示專區

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