北投置業(yè)通州新盤樓號真多，原因竟然是這個！

北京進(jìn)深 徐迪 3月30日，通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊等四村城改項(xiàng)目0703-6002地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。

建設(shè)用地約4.85公頃，總建筑規(guī)模約13.22萬㎡，其中計(jì)容地上面積約8.74萬㎡，容積率1.8。

規(guī)劃30棟住宅樓，總計(jì)約866戶，戶均建面100㎡+。

800多套房源，30棟樓，是為了多做邊戶嗎？

也沒有，具體來看下。

樓棟排布

樓棟行列式排布，洋房為主，僅西側(cè)3棟為15F小高層。

受限于地塊條件，樓棟朝向也非正南正北，洋房是東南朝向；3棟小高層斜角略大，朝西南方向。

出讓文件中提到，建議通過建筑錯落布局、點(diǎn)板結(jié)合等方式，塑豐富的空間層次和視線通廊。

應(yīng)與周邊建筑在尺度上保持整體協(xié)調(diào)有序，以行人尺度為參考，分段處理建筑立面形象，不宜形成體量過大的單體建筑。

沿街建筑避免建筑體量過長過高，形成高大封閉的沿街界面，對城市街道產(chǎn)生壓迫感。

在高低錯落這一點(diǎn)上，項(xiàng)目落實(shí)得很好，單排建筑相鄰兩棟樓基本都是不同高度的。

對于建筑體量，小區(qū)樓棟號拆得比較碎，但實(shí)際上，除了3棟小高層之外，洋房的樓棟還是并排連在一起的。

所以總平圖上看起來是15棟樓，卻標(biāo)出了30個樓棟號。

其中大多是兩棟樓一組，分三個單元；部分是三棟樓一組，分四個單元。

每組樓棟面寬都在60米以上，多的有70多米。

一棟樓拆分成兩個單元，還是兩棟樓并連，主要區(qū)別是，前者是兩戶共用一道墻，后者是兩戶各有一道墻，中間留一道變形縫。

具體到每一戶，在計(jì)算建筑面積時(shí)，會因?yàn)閴w厚度產(chǎn)生差異。

也就是說，雖然有30棟樓，但并沒有相應(yīng)的邊戶數(shù)量。

大部分樓棟只有一個單元，也都是中間戶。

而且就算是真正的兩端戶型，地形所致，同一排樓棟的東西間距都在8-10米，南排最近的只有5米多。

這種距離下，為了防止對視，側(cè)邊也很難開窗。

戶型贈送

按不同樓棟，贈送位置也有比較大的差異。

其中，洋房產(chǎn)品南向都是通面寬可封閉的陽臺，送一半面積；

北邊有一部分是送了兩段式的設(shè)備平臺，另一些是直接做成了通聯(lián)式，都是結(jié)構(gòu)外建筑，不過按照通州的尺度，大概率也是可以包進(jìn)室內(nèi)的，且不計(jì)產(chǎn)權(quán)建面。

小高層本身就比洋房的公攤面積多，加上南陽臺不是通面寬的，加贈后實(shí)得率比洋房要低出不少。

不過由于是全邊戶房源，除了北邊，側(cè)邊也有一段設(shè)備平臺彌補(bǔ)贈送。

加上南向的弧線造型，曲面轉(zhuǎn)角大窗采光和視野預(yù)計(jì)相當(dāng)驚艷。

公區(qū)設(shè)計(jì)

東西各有一處景觀大門，遙遙相對。

東側(cè)為正門，做了闊大復(fù)雜的門庭景觀。

一進(jìn)入口廣場，內(nèi)接鄰里共享空間，二進(jìn)下沉庭院，穿過風(fēng)雨連廊，三進(jìn)才是小區(qū)的內(nèi)部園林。

西門進(jìn)來則是兩處架空層，分別位于23#樓和13#樓首層。

北側(cè)人車不分流？

北面排住宅樓之間，規(guī)劃了72個地面停車位。

西側(cè)有車行出入口，與消防通道共用。

這么一來北半邊小區(qū)地面就是人車混行的情況了。

小區(qū)整體規(guī)劃了1044個機(jī)動車位，按照866戶計(jì)算，車位比勉強(qiáng)剛好達(dá)到1:1.2。

如果去掉這70多個地面車位，那么每戶只有1.12個車位配置。

拿地回溯

2月3日，通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊等四村城改項(xiàng)目FZX-0703-6002地塊完成出讓。

由北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體以15.62億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)約1.79萬元/㎡。

三家公司均為均為市管國企，其中：

北京北投置業(yè)有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事為林海燕，經(jīng)理為屈晨。公司注冊資本2億元，由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司100%持股。

北京建工地產(chǎn)有限公司責(zé)任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事長為潘捷，經(jīng)理為宋鵬。公司注冊資本60億元，由北京建工集團(tuán)100%持股。

北京新航城開發(fā)建設(shè)有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事長為沙鋼，經(jīng)理為王淼。公司由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)和北京新航城控股有限公司分別持股50%，后者為大興區(qū)屬國企。

拿地一周后，項(xiàng)目開發(fā)主體北京北投和翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，注冊資本5000萬元，北投置業(yè)控股60%，北京建工地產(chǎn)和新航城分別持股20%。

劉輝出任項(xiàng)目公司董事長，總經(jīng)理為季林濤。

宋莊鎮(zhèn)位于通州區(qū)北部，遠(yuǎn)在東六環(huán)外。

根據(jù)北京城市副中心規(guī)劃，宋莊的定位是藝術(shù)小鎮(zhèn)，附近商業(yè)業(yè)態(tài)以藝術(shù)館、美術(shù)館為主。

當(dāng)前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，近年隨著部分旅游資源的開發(fā)，餐飲業(yè)態(tài)逐漸發(fā)展起來，生活配套設(shè)施陸續(xù)落地。

宋莊目前在售樓盤也比較多，包括金地北京壹街區(qū)、建投國貿(mào)瑨上和城建國譽(yù)頌等。

6002地塊在上述項(xiàng)目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。

但是相比通州老城的梨園、八里橋等板塊，地塊目前周邊暫無地鐵直達(dá)，距離最近的地鐵6號線潞城站將近5公里。

周邊有谷德瑪特購物廣場、華聯(lián)購物中心（六合新村店）、北京安貞醫(yī)院通州院區(qū)、宋莊文化創(chuàng)意公園、路縣故城遺址公園等生活配套設(shè)施。

2024年1月，宋莊鎮(zhèn)部分村莊被列入城中村改造計(jì)劃，標(biāo)志著區(qū)域城市化的重大進(jìn)展。

去年9月，宋莊鎮(zhèn)政府公告，丁各莊等四村城中村改造項(xiàng)目安置房（梁各莊福運(yùn)佳園、春和景明、朗芳園、通瑞嘉苑、后北營家園、召里家園）已具備交付條件，將啟動安置房入住各項(xiàng)工作。

隨后，丁各莊等四村城中村改造一片區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示，地上建面約13.99萬㎡，規(guī)劃17棟7-15F住宅樓。

住宅采用3米層高標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”設(shè)計(jì)，外立面設(shè)計(jì)美觀大方，高度錯落有致，結(jié)合搬遷區(qū)域村民生活風(fēng)貌的需求，安置房采用低艷度冷暖灰色系，主體材質(zhì)采用具有質(zhì)感的仿石漆。

小區(qū)戶型多樣，面積在50㎡-135㎡之間，可滿足丁各莊等四村所有村民回遷安置需求。