為何違約仍獲退費？ 麗江這起租賃糾紛給出答案

　　近日，麗江某律師事務所兩名律師收到當事人專程送來的錦旗。錦旗背后，是一起典型的房屋租賃糾紛：承租人雖存在違約行為，卻成功解除合同，拿回了剩余的租金及押金，最大限度挽回了經(jīng)濟損失。

　　案情 租賃客棧后單方停業(yè)

　　2021年9月，賈某與易某簽訂《房屋租賃合同》，約定賈某承租易某名下客棧用于經(jīng)營，租期13年，年租金26萬元，房租分3次支付。賈某按約支付了第一次的房租及押金合計80余萬元。

　　2023年8月，賈某以房屋存在墻體開裂、漏水等質量問題，影響客棧經(jīng)營，導致合同目的無法實現(xiàn)為由，單方面停業(yè)搬離，并發(fā)函要求易某解除合同、退還剩余租金及押金，遭到易某拒絕。

　　易某認為，賈某系自身經(jīng)營出現(xiàn)虧損，才在未通知自己的情況下，擅自停止客棧的經(jīng)營活動。其未履行合同主要經(jīng)營義務，已構成根本違約，應當承擔相應的違約責任。多次溝通，雙方仍僵持不下，爭議始終未能化解。

　　隨后，賈某委托律師代理該案。接受委托后，律師第一時間全面梳理案件材料，鎖定核心難點：賈某單方搬離停業(yè)已構成違約，如何在承擔合理違約責任的前提下，實現(xiàn)解除合同、退還預付租金及押金的核心訴求？

　　律師精準研判案件核心爭議與法律要點，結合案情制定針對性訴訟代理策略。庭審中，律師緊扣案件事實與法律規(guī)定，充分舉證質證，精準發(fā)表代理意見。

　　對易某的反訴請求，律師從合同依據(jù)、證據(jù)有效性等方面層層抗辯，指出空置損失、律師費等缺乏依據(jù)，不應支持。

　　判決 房主退租金 租客付違約金

　　一審法院經(jīng)審理后，采納了律師的代理意見，依法判決解除雙方的《房屋租賃合同》；出租方易某退還承租方賈某剩余租金及押金近30萬元；賈某需支付合同約定違約金5萬余元；駁回易某的其他全部反訴請求。

　　雙方上訴后，二審法院主持調解，代理律師積極協(xié)調、多方溝通，雙方最終達成和解協(xié)議。賈某順利解除《房屋租賃合同》，并收回預期剩余租金及押金，合法權益得到全面、高效維護。

　　釋法 法院為什么會支持違約方

　　違約是不是就喪失解除合同、主張退費的權利？實踐中，很多人存在認知誤區(qū)：一旦自己違約，就無權解除合同、拿不回錢。

　　律師表示，違約并不必然喪失主張解除合同、要求退還相關費用的權利。根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，違約方雖不享有任意單方解除權，但在合同陷入僵局、客觀上無法繼續(xù)履行或不適于強制履行時，可請求司法機關終止合同權利義務；合同解除后，尚未履行部分終止履行，承租方有權要求返還未實際使用期間租金及符合退還條件的押金，但仍應依法承擔相應違約責任。

　　承租方無力繼續(xù)經(jīng)營時，應先通過書面形式與出租方協(xié)商解除合同，主動表明愿意承擔合理違約責任，避免擅自離場擴大損失。同時，妥善保存合同、付款記錄、溝通記錄、房屋交接憑證。

　　承租方違約時，出租方可依法主張合理的違約金及實際損失，但負有及時重新招租、防止損失擴大的法定義務，不得無故扣押全部租金與押金，雙方均應在法律框架內理性協(xié)商、合法維權，妥善化解租賃糾紛。

　　提醒 房屋租賃避坑指南

　　律師總結了房屋租賃履約與糾紛維權中的核心法律要點，供大家在處理租賃糾紛及事前風險防范時參考使用。

　　承租方在房屋租賃活動中，應認真審查合同條款，按約定支付租金，合理使用房屋，避免擅自單方停業(yè)、搬離或違約解約，如確因客觀情況無法繼續(xù)履行合同，應通過書面方式溝通止損，依法主張返還未實際使用的租金及符合退還條件的押金，并對出租方無合同依據(jù)、無證據(jù)支撐的不合理索賠依法抗辯。

　　出租方應保證房屋具備正常使用條件，規(guī)范收取與退還押金，在承租方出現(xiàn)違約行為時，可依法主張合理的違約金及實際損失，但不得私自扣押租金、押金，不得采取鎖門、強行清場等違法方式維權，同時應及時采取合理措施避免損失擴大。

　　雙方在簽約前均應明確約定租期、租金、維修責任、押金退還、違約責任及合同解除條件，履約過程中妥善保存合同、轉賬記錄、溝通記錄及房屋交接憑證，遇到爭議保持理性，通過協(xié)商、調解或訴訟等合法途徑解決，切實做到事前防范風險、事中規(guī)范履約、事后依法維權。

　　記者 姜莉萍