黃奇帆再次預(yù)言未來房地產(chǎn)，今年已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)，明年或大概率也是對的

在房地產(chǎn)圈，黃奇帆的話一直有分量。

不是因?yàn)樗砭痈呶唬撬看螌Ψ康禺a(chǎn)的預(yù)判，都能精準(zhǔn)踩中行業(yè)脈搏。

早幾年，他就說過房地產(chǎn)會(huì)告別高增長，當(dāng)時(shí)很多人不以為然，覺得房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。

直到今年，2026年，他之前的預(yù)言逐一落地。

更讓人關(guān)注的是，他對明年房地產(chǎn)的預(yù)判，結(jié)合當(dāng)下的市場信號(hào)，大概率還會(huì)應(yīng)驗(yàn)。

早在2019年，他就明確提出六個(gè)趨勢性判斷，核心就三點(diǎn)。

第一，新房交易量會(huì)長期萎縮，十幾年后可能降到每年10億平方米以下。

第二，房地產(chǎn)熱點(diǎn)會(huì)集中，不再是全國遍地開花。第三，房價(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定，增速不會(huì)超過GDP增長率。

當(dāng)時(shí)很多人覺得這是“唱衰”房地產(chǎn)，如今再看，每一條都在慢慢變成現(xiàn)實(shí)。

2026年剛過去兩個(gè)多月，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)就給出了答案。

今年前兩個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9612億元，比去年同期下降11.1%。

看似降幅不小，但和去年全年相比，降幅已經(jīng)收窄了6.1個(gè)百分點(diǎn)，這不是市場崩盤，而是黃奇帆說的“總量萎縮”，正穩(wěn)步落地。

新房銷售更能說明問題，前兩個(gè)月銷售面積9293萬平方米，同比下降13.5%，住宅銷售下降得更明顯，達(dá)到15.9%，銷售額也跟著降了21.8%。

可能有人會(huì)說，這是淡季的正常波動(dòng)，但結(jié)合近幾年的趨勢，答案不言而喻。

黃奇帆說的“總量萎縮”，不只是銷售端，供給端更明顯。

今年前兩個(gè)月，房屋新開工面積只有5084萬平方米，同比下降23.1%，住宅新開工面積3695萬平方米，下降幅度也達(dá)到23.3%。

房企不再盲目拿地、開工，而是開始收縮戰(zhàn)線，這正是順應(yīng)趨勢的表現(xiàn)。

竣工面積也在下降，前兩個(gè)月只有6320萬平方米，同比下降27.9%。

有人擔(dān)心竣工下降會(huì)影響“保交樓”，但實(shí)際情況是，白名單制度在發(fā)揮作用。

85%的在建項(xiàng)目都被納入白名單，房企債券違約率同比下降12個(gè)百分點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍。

而且，過去那種全國到處建房子、遍地是工地的時(shí)代，已經(jīng)徹底過去。

今年的房地產(chǎn)熱點(diǎn)，主要集中在中心城市、大都市圈和城市群。

3月份以來，核心城市的優(yōu)質(zhì)樓盤供應(yīng)增加，帶看量和簽約量都在回升，上海、深圳、廣州等城市，出現(xiàn)了階段性的“小陽春”，但都是點(diǎn)狀復(fù)蘇。

而那些低能級(jí)城市，依舊以去庫存為主，市場難言改善。

這種分化，正是黃奇帆多年前就預(yù)判到的，也是未來的長期趨勢。

最受普通人關(guān)注的房價(jià)，今年以來，全國房價(jià)沒有出現(xiàn)大漲，也沒有出現(xiàn)大跌。

雖然部分核心城市的優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格略有回升，但整體增速溫和。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，新房銷售額下降幅度大于銷售面積，說明房價(jià)整體呈微降態(tài)勢。

這剛好對應(yīng)黃奇帆的判斷：房價(jià)平均增長率，會(huì)低于等于GDP增長率，再也不是過去那種“買了就漲”的時(shí)代，炒房的空間已經(jīng)徹底消失。

那這種穩(wěn)定態(tài)勢，明年還能保持嗎？

2026年政府工作報(bào)告，把房地產(chǎn)的基調(diào)從“止跌回穩(wěn)”改成了“穩(wěn)定市場”，這意味著，急風(fēng)暴雨式的救市已經(jīng)結(jié)束，長效機(jī)制開始發(fā)揮作用。

政策重點(diǎn)放在了盤活存量房、深化公積金改革、強(qiáng)化白名單制度上。

鼓勵(lì)收購存量商品房做保障房，既去了庫存，又完善了保障體系，一舉兩得。

“好房子”建設(shè)被細(xì)化成具體指標(biāo)，房企開始從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向拼品質(zhì)。

這些政策，都是在推動(dòng)房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，和黃奇帆的預(yù)判高度契合。

黃奇帆沒有明確說明年房地產(chǎn)會(huì)怎樣，但結(jié)合他的核心邏輯，答案不難猜。

新房交易量的萎縮趨勢不會(huì)變，可能還會(huì)小幅下降。

城市化率增長放緩，舊城改造減少，人均住房面積已經(jīng)達(dá)標(biāo)，這些支撐過去高增長的因素，都在淡出。

熱點(diǎn)集中的分化會(huì)更明顯，核心城市的優(yōu)勢會(huì)進(jìn)一步凸顯。

存量房交易占比會(huì)繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)到2027年能達(dá)到45%，“增量+存量”雙輪驅(qū)動(dòng)的格局會(huì)形成。

房價(jià)依舊會(huì)保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，剛需買房不用再恐慌。

現(xiàn)在，炒房時(shí)代徹底結(jié)束，房價(jià)趨于穩(wěn)定，持有房產(chǎn)的收益，可能還不如理財(cái)，甚至?xí)媾R貶值風(fēng)險(xiǎn)。

剛需買房可以從容，不用恐慌入場，市場穩(wěn)定，選擇的空間更大，重點(diǎn)關(guān)注核心城市的優(yōu)質(zhì)房源。

對普通人來說，順應(yīng)趨勢，理性看待房產(chǎn)，才是最穩(wěn)妥的選擇。