50億估值！砂之船“全數(shù)據(jù)”披露：西安商戰(zhàn)大局已定？

西北地區(qū)首個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目或?qū)⒙涞匚靼病?/p>

2026年2月，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式審批受理。其中砂之船（西安）奧特萊斯項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西安砂之船”）項(xiàng)目估值50.64億元，增值率高達(dá)468.31%，不僅成為了已上市奧萊REITs中單體估值最高的項(xiàng)目，亦是同批申報(bào)的10支商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中單體估值最高的項(xiàng)目。

在難得一見(jiàn)的該類(lèi)招募書(shū)中，所有經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)全面披露，讓我們看到了提振消費(fèi)的可為空間。同時(shí)也讓我們初步確認(rèn)：統(tǒng)一大市場(chǎng)之下，尤其是資本市場(chǎng)大循環(huán)打通之后，西安商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)格局已基本告一段落。

01

首度拆解：砂之船的賺錢(qián)“賬本”

這其實(shí)并不是砂之船第一次發(fā)布REITs。

早在2018年，其已在新加坡交易所以4個(gè)奧萊項(xiàng)目（重慶2個(gè)、昆明和合肥各1個(gè)）為底層資產(chǎn)發(fā)行，募集21.3億元，成為亞洲首個(gè)奧特萊斯REITs。七年的運(yùn)營(yíng)，使砂之船積累了豐富運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，旋即將目光投向了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

此次計(jì)劃在上交所發(fā)行的砂之船REITs，是以西安砂之船為唯一底層資產(chǎn)，其商業(yè)建面14.12萬(wàn)m2，總投資8.91億元。

之所以成為獨(dú)一檔，本質(zhì)在于過(guò)硬的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的第8年，西安砂之船在19家子公司中銷(xiāo)售額位列集團(tuán)首位、2024年西安商場(chǎng)銷(xiāo)售額第五、全國(guó)奧萊前10。

募集書(shū)顯示：2022-2024年西安砂之船銷(xiāo)售額從15.12億元攀升至25.28億元（競(jìng)品奧萊銷(xiāo)售額平均在1-10億元），客流從593.33萬(wàn)人提高至1164.68萬(wàn)人，運(yùn)營(yíng)凈收益從1.57億元突破至2.94億元，三項(xiàng)數(shù)據(jù)連續(xù)三年上升。

值得注意的是，作為公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量的核心考量指標(biāo)，項(xiàng)目出租率連續(xù)三年保持98%以上，遠(yuǎn)超商業(yè)REITs申報(bào)要求的90%出租率準(zhǔn)入門(mén)檻。而國(guó)內(nèi)奧萊項(xiàng)目出租率普遍在85%-90%之間，部分小型奧萊甚至低于80%，存在大量空置鋪位。

隨著更多經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的披露，讓我們第一次看到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，并總結(jié)出兩大核心抓手：

一是超預(yù)期的多業(yè)態(tài)布局。在其打造的“A×（1+N）×DT×S”模式中，我們發(fā)現(xiàn)N（生活方式）業(yè)態(tài)占比常年穩(wěn)定在27%左右，位居各品類(lèi)首位，遠(yuǎn)超大多數(shù)奧萊N業(yè)態(tài)占比12-20%的比例。招募書(shū)雖未披露前十大商戶(hù)具體名稱(chēng)，但其近三年的合計(jì)收入占營(yíng)收比重在20%左右，對(duì)大客戶(hù)依賴(lài)度極低，均衡布局下項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯然更強(qiáng)。

二是高質(zhì)量的聯(lián)營(yíng)模式。砂之船的經(jīng)營(yíng)來(lái)源以聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔，近四年聯(lián)營(yíng)收入占比穩(wěn)定在70%左右，是其真正的盈利核心，商場(chǎng)收益與品牌經(jīng)營(yíng)深度綁定，實(shí)現(xiàn)共生共贏。而更關(guān)鍵的是，其聯(lián)營(yíng)模式的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量遠(yuǎn)超行業(yè)水平。

核心表現(xiàn)在于“以激勵(lì)思維實(shí)現(xiàn)與租戶(hù)共生”。

首先是聯(lián)營(yíng)扣率（商場(chǎng)按商戶(hù)銷(xiāo)售額比例收取的租金）常年保持12%左右的低位，遠(yuǎn)低于鄭州杉杉奧萊（約15%）、寧波杉井奧萊（約 13%）等同行，顯然是以“讓利心態(tài)提升租戶(hù)動(dòng)能”；隨之而來(lái)的是租戶(hù)扎實(shí)的業(yè)績(jī)成果，項(xiàng)目近四年未達(dá)保底銷(xiāo)售額的租戶(hù)占比僅0.3%-0.6%，超99%的商戶(hù)能夠完成銷(xiāo)售目標(biāo)，商戶(hù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性高。

02

慢錢(qián)邏輯：袁家村為何成為引流？

在翻閱砂之船REIT招募書(shū)時(shí)，我們注意到了一個(gè)熟悉的名字：袁家村！基于關(guān)聯(lián)方交易因素，讓我們看到了袁家村的部分運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。

袁家村關(guān)中印象體驗(yàn)地于2015年進(jìn)入西安商場(chǎng)開(kāi)店，以物美價(jià)廉的食品和獨(dú)特的“合伙人”經(jīng)營(yíng)模式迅速在西安擴(kuò)店布局。如今在西安商場(chǎng)到的門(mén)店數(shù)量已達(dá)到21家。

砂之船袁家村門(mén)店面積約2000m2，是西安砂之船中最大的餐飲店，近兩年銷(xiāo)售額穩(wěn)定在6000萬(wàn)元以上，對(duì)比21家店年4億元的總銷(xiāo)售額，此一家店就貢獻(xiàn)15%，進(jìn)一步計(jì)算可知，門(mén)店坪效約2600元/月/m2，遠(yuǎn)超西安2000平餐飲店坪效（平均800-1200元/月/m2）。

為什么袁家村砂之船店會(huì)成為袁家村體系中的“天花板”？

一是定位高度契合。袁家村消費(fèi)人均在22元左右，而其21家店面大多分布在首創(chuàng)奧萊、小寨國(guó)貿(mào)等平價(jià)商場(chǎng)（年銷(xiāo)售額8-15億元）。而西安砂之船本身以“折扣零售”為特色，與袁家村的平價(jià)不謀而合。事實(shí)上，袁家村遇到高坪效商場(chǎng)也曾水土不服，其于2021年退出賽格商城，成為本土退出第1例，本質(zhì)正是慢錢(qián)思維與消費(fèi)務(wù)實(shí)趨勢(shì)的雙向契合。

二是區(qū)域輻射優(yōu)勢(shì)明顯。作為西安唯一地鐵直連的奧萊，西安砂之船緊鄰西安奧體中心、國(guó)際會(huì)展中心，扼守西北五省交通樞紐。輻射西北超3000萬(wàn)人口，是區(qū)域內(nèi)唯一承接跨區(qū)域消費(fèi)的奧萊標(biāo)桿。贏商大數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目10公里以上客群近7成，異地客群占比近31%，渭南（23.23%）、咸陽(yáng)（18.83%）、榆林（15.01%）、延安（14.09%）四城合計(jì)貢獻(xiàn)超七成異地客流。

與此同時(shí)，袁家村也給西安砂之船帶來(lái)穩(wěn)定的租金貢獻(xiàn)，2022年-2024年租金貢獻(xiàn)從495.22萬(wàn)元提高到572萬(wàn)元，2025年1-9月也實(shí)現(xiàn)了424.44萬(wàn)元的租金收入。

袁家村之外，我們發(fā)現(xiàn)西安砂之船的其他“低價(jià)”業(yè)態(tài)亦在成為客流抓手。

如占地900m2的“茉莉幻想”兒童樂(lè)園，推出“2大2小”115元周末票、“5大5小”258元票價(jià)等優(yōu)惠套餐，成為家庭客群的首選之地。如正在改造的“超奧倉(cāng)”品牌集合店占地4236.37m2，筆者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)已有部分投入運(yùn)營(yíng)，價(jià)錢(qián)多在99-198元且部分商品1折起。招募書(shū)中預(yù)測(cè)2026-2028年“超奧倉(cāng)”綜合收入將從330.91 萬(wàn)元上升到1091.98 萬(wàn)元（3%年增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)），有望成為新的客流增長(zhǎng)極。

務(wù)實(shí)型消費(fèi)，終是大勢(shì)所趨。

03

浪潮之下：西安商業(yè)的證券化之路

在更大的視野下，西安商業(yè)體正在加速完成證券化之路，并可能在未來(lái)2-3年內(nèi)基本固化頭部控盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)格局。

在2024年“西安商場(chǎng)銷(xiāo)售額前十”榜單中，7家為全國(guó)連鎖，本土品牌僅剩賽格國(guó)際、中大國(guó)際、盛龍廣場(chǎng)三家。

此一格局并非偶然，這其實(shí)是全國(guó)“商業(yè)資本集中化”在陜西的縮影，在我們的觀察中，西安已有兩條清晰脈絡(luò)：

一是大資本直接布局。上述十家商場(chǎng)中有7家是全國(guó)性資本的直接投資布局，其中3家為上市公司（2家曾經(jīng)上市現(xiàn)退市）。以大悅城（000031）為例，其已在全國(guó)布局44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含17個(gè)購(gòu)物中心），覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群，2024年西安大悅城銷(xiāo)售額達(dá)18.8億元?jiǎng)?chuàng)新高。

二是并購(gòu)式資本整合。我們觀察到的就有銀泰收購(gòu)開(kāi)元鐘樓、咸陽(yáng)店；國(guó)際資本黑石收購(gòu)熙地港等案例。目前開(kāi)元鐘樓店以40億元銷(xiāo)售額排在西安第三；熙地港被收購(gòu)后，銷(xiāo)售額也從2020年的13.6億元上升到2024年的29.5億元，成為資本整合商業(yè)資產(chǎn)的成功實(shí)踐。（詳見(jiàn)：《》）

在這兩條路徑之中，資產(chǎn)證券化的身影已愈發(fā)濃厚。

如收購(gòu)熙地港的黑石，作為全球頭部的另類(lèi)投資公司，其核心投資邏輯是在市場(chǎng)調(diào)整期“逢低布局”地產(chǎn)項(xiàng)目，以主動(dòng)管理實(shí)現(xiàn)增值后，通過(guò)出售或資產(chǎn)證券化等方式完成退出。目前其已通過(guò)資產(chǎn)證券化模式退出項(xiàng)目超40個(gè)，累計(jì)資產(chǎn)規(guī)模超6200億元。如大悅城在2024年9月以成都項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行消費(fèi)REITs，已累計(jì)分紅4次，派利超1.9億元。

眾所周知，大體量商業(yè)投資巨大、折舊高昂且回本周期漫長(zhǎng)，一直是住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬品。但隨著國(guó)家發(fā)改委對(duì)REITs的鼓勵(lì)，擁有這些“附屬連鎖”的大集團(tuán)紛紛通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了投資回流，不但減輕了負(fù)債壓力，還進(jìn)一步坐實(shí)了頭部?jī)?yōu)勢(shì)。故此，我們亦看到萬(wàn)達(dá)、薈聚，正在釋放REITs信號(hào)，銀泰則已進(jìn)入發(fā)行程序。

頭部完成布局，西安本土商業(yè)會(huì)有新玩家嗎？

我們把目光放到了中大國(guó)際身上，其高新店銷(xiāo)售額連續(xù)4年穩(wěn)定在20億以上，南門(mén)店則通過(guò)剛改對(duì)年輕人更具吸引，或許在很大程度符合公募REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)。

更重要的是，2025年11月，國(guó)家發(fā)改委已宣布推動(dòng)REITs擴(kuò)容至酒店、商業(yè)辦公設(shè)施等場(chǎng)景，目前國(guó)內(nèi)受理項(xiàng)目已達(dá)14單，在明顯鼓勵(lì)盤(pán)活存量的棋局下，我們建議本土相關(guān)主體或可加緊研究，爭(zhēng)取坐上這班機(jī)遇快車(chē)。