新城控股地產銷售大滑坡 租金收入成救命稻草

經歷過去幾年市場洗禮，仍然堅持未暴雷的民企已經鳳毛麟角，新城控股便是其中之一。

3月27日，新城控股（601155,SH）發布2025年度報告，整體來看公司此前遵行的雙輪驅動模式受阻，地產開發銷售收入大幅下降拖累業績，但租金收入仍然保持著穩定增長，成為重要壓艙石。

地產銷售滑坡拖累整體業績

年報顯示，2025年全年新城控股營業收入530.12億，較2024年（889.99億）下滑40.44%；利潤總額20.75億，較2024年（29.06億）減少28.62%，該兩項數據相比2023年均出現腰斬。

歸母凈利潤方面，在2024年出現短暫反彈后，2025年再次下滑，全年歸母凈利潤6.8億，同比減少9.61%。

新城控股業績持續下滑主要原因在于公司主營業務之一的房地產開發銷售滑坡。

2025年全年房地產開發銷售收入390.04億，同比減少48.71%；成本339.2億，同比減少49.47%；毛利率13.03%，同比增加1.31個百分點。

分省份來看，大本營江蘇省是營收第一個貢獻省份，全年營收104.14億，也是唯一銷售過百億的省份，但相較2024年仍然出現33.03%跌幅。

租金收入成為集團壓艙石

相比于房地產開發，新城控股雙輪驅動中的另一輪——商業運營依然保持著穩健的增長趨勢。

2025年公司物業出租及管理收入130.36億，同比2024年增加8.37%；成本39.41億，同比增加9.81%；美中不足的是毛利率小幅下降至69.77%。

支撐起新城控股租賃業務的是其王牌產品吾悅廣場，截至2025年年底，新城控股已在全國141個城市布局207座吾悅廣場，其中已開業在營的有178座，開業面積1649.07萬平方米，出租率97.86%，這為公司租金收入提供了充足保障。

根據其年報披露，報告期內，吾悅廣場客流量超過20億人次，同比增長13.31%，總銷售額970億，同比增長7.18%。

發力轉型輕資產模式

基于對未來行業發展判斷，新城控股也和其他房企一樣開始轉型輕資產模式，并且初見成效。

2025年新城建管內部設置兩個業務組織，即新城萬嘉建管、新城宏圖建管，深化推進各區域建管分公司輕資產業務發展、運營及管理工作，協同推進輕資產區域深耕。

新城控股輕資產模式一方面是開展代建業務，另一方面則是代商業運營，最為典型的便是吾悅廣場。

新城控股通過品牌輸出+招商+運營管理的模式來運行，自身不持有資產，對公司來說此舉可以在債務輕微增加的同時迅速擴張運營規模。

在目前已經開業的178座吾悅廣場中，重資產模式的148座，輕資產模式30座。如果統計在建+開業的總計207座吾悅廣場，其中輕資產模式的占到50座，占比超過24%。

也就是說在建的29座吾悅廣場中，有20個將會是輕資產運營，足見新城控股轉型發展決心。

新城控股的年報清晰展現出公司發展戰略，受到行業周期波動影響下，其開發業務受制于前期多布局三四線城市的限制，很難出現爆發，拖累公司整體業績不可避免，但其通過在商業運營的優勢地位，保持住租金基本盤，為后續發展奠定基礎。