南翔，下了一步臭棋

南翔樓市坐了一次過山車。

2021年之前，南翔是剛需寵兒，是外環第一鎮的有力競爭者。

2024年后，南翔樓市的負面信息越來越多，很多居民開始擔心南翔會不會被拋棄。

實際上環線已經接到一些房東，拋售南翔房產。

南翔到底怎么了？未來還能復興嗎？

2021年全市樓市都火，南翔更火。

尤其是400-700萬的剛需，很多人把南翔當成首選。

回頭去看，南翔的火真是天時地利人和。

2020年之前是五大新城時代，新房幾乎都集中在遠郊。

大虹橋新房還沒爆發，就蟠龍天地一期、招商虹橋公館個別項目。

桃浦、南大新房都沒來。

市區剛需當時糾結的是：買遠大新還是老破小。

這時南翔借助自媒體火了，大家突然發現這里是個洼地。

2020年南翔的森林公館、格林公館單價4萬出頭，跟五大新城一個價格。

華潤中央公園5萬左右，不比五大新城標桿貴多少。

遠大新不香了，老破小不香了，我就要南翔。

外環那么多區域，為什么是南翔火起來？

2020年那波大漲，本身就是中產推動，符合中產審美的地方都火。

大寧、新江灣、聯洋、北蔡大華、古美等等。

越差的地方，越沒人買。

當時環線給出了清晰的分化方向：貴的地方越來越貴，便宜的地方越來越便宜。

南翔憑借著42%的綠化覆蓋率、留云湖的荷花、清一色的品質商品房，迅速獲得了流量。

那是南翔最好的時代，東社區初步建成、印象城剛剛開業。

東社區40多個小區，房齡超過20年的只有一個。

眾多商品房形成了良好的社區環境，抓住了那波主力客群。

南翔又有地鐵11號線、滬嘉高速，市區剛需也過得來。

2020年徐涇還是城鄉結合部，江橋環境太差，顧村是動遷基地，桃浦全是老破小。

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現在的南翔，又回到了2020年的起點，甚至更低。

華潤中央公園一期兩房已經低過五大新城標桿，森林公館、格林公館也低于五大新城。

更可怕的是南翔新房，可能是上海破發最嚴重的地方。

2022年碧桂園柏悅翔灣開盤5.8萬，現在掛牌只有4.5萬。

最近的成交還沒展示出來，估計怕大家接受不了。

有套3樓賣掉了，95平總價395萬，還要給鏈家4萬中介費。

到手只有390萬，單價4.1萬。

凈虧180萬，跌幅高達31%。

這樣的二手房市場也沉重打擊了新房，最近上市的大華星嶼單價只敢要5.5萬。

大華是新規產品，送了不少面積，號稱得房率97%。

單價比之前的新房還低了三四千。

新房赤裸裸的降價，在上海非常少見。

這種市場氣氛下，很多剛需不敢接盤南翔。有些房東也想換出來，逃離這個是非之地。

短短兩三年，南翔到底怎么了？

南翔犯的最大錯誤就是，云翔湖片區推出的時間不對。

這幾年大虹橋爆火，是西上海最大的一條鯰魚。前灣、徐涇虹吸全市剛需。

桃浦是普陀全村的希望，目標是下一個漕河涇。

南大是寶山發展最快的地方，沒有之一。

最近寶山收縮規劃，重倉三支箭，吳淞還沒全面開發，濱江郵輪港剛過風口，南大成了開發主力。

大虹橋、桃浦、南大來了，云翔湖誰都打不過。

新片區開發本來就很難，需要強大的概念給大家信心。

楊浦濱江的互聯網大廠、大虹橋的國家級規劃、桃浦的智創 TOP 產城綜合體等等，支撐了很多人對土地的信仰。

云翔湖呢？

云翔湖規劃中幾乎都是住宅，而且保障房才是主力。

云翔大居規劃住宅面積172萬m2，其中普通商品房50萬m2、保障性住房100萬m2、農民動遷安置房22萬m2。

也就是說，這個大居未來要建超過70%的保障房和農民動遷房，商品房只占比不到30%。

之前打的概念是南翔第三個湖，跟銀翔湖、留云湖一樣，助力區域成為下一個宜居區域。

后來被扒出來云翔湖不是湖，只是一個2公里長的沿河綠化帶。

其他能講的規劃就一個山姆會員店。

剛開始大家還蹭一下大虹橋熱度，現在也不好意思了。

樓市中完全找不到云翔湖的定位，大家也找不到買這里的理由。

當然規劃沒有對錯，什么樣的土地都需要，只是這樣的能級拉低了南翔定位。

新房客戶對二手區域不了解，大家掌握信息還是靠售樓處傳遞，南翔的歷史沉淀、產業積累很難體現出來。

南大、南翔、大虹橋轉一圈，大家自動將南翔往后排。

2021年之前南翔、南大定位接近，現在南大已經遙遙領先。

如果大虹橋=南大>南翔的地段鄙視鏈形成共識，南翔將很難翻身。

強敵環伺，云翔湖被秒殺的現狀下，應該避其鋒芒，緩慢沉淀。

發揮自身優勢，把宜居性發揮到極致。

不知道為什么，偏偏在這時瘋狂上市新房，進一步自我砸盤。

短短五年時間連續上市9個樓盤，9662套房子。

那么多大佬搶肉吃，留給云翔湖的湯并不多，你拿9個盤子接著。

而且云翔湖只顧著賣新房，環境打造并沒跟上。

至今仍然是大片大片的破舊廠房，碧桂園柏悅翔灣背后的垃圾場還沒搬走。

云翔湖片區

買房人開車過來，第一感受就是在上世紀工業園中建了幾個零散新房。

宜居性完全沒體現出來。

留云湖片區

如果是東社區這樣的環境，外區客戶過來對南翔的印象會好很多。

沒有形成強大的規劃概念、沒有找到自身優勢的情況下，推出一萬套新房，不破發才見鬼。

云翔湖新房破發，東社區，也就是留云湖片區很難走出獨立行情。

就隔一條高架，房價不可能完全沒影響。

尤其是500萬左右，客戶基本被新房洗劫，東社區的二線小區、一線小區的兩房，降幅最大。

華潤中央公園兩房只能賣400萬，因為500萬的客戶去買新房了。

兩房最貴時接近8萬，現在只能賣4萬，跌幅接近50%。

反而是大戶型影響不大，東社區有不少改善客戶不愛去云翔湖，留下了購買力。

而且東社區大戶型總價高，跟新房錯位競爭，被分流的不多。

華潤144平三房最貴時8萬出頭，現在還能賣5.5萬，跌幅30%左右。

在二手房里算不錯了。

換句話說，如果沒有云翔湖片區分流南翔降幅也就30%出頭，在外環也算保值區域。

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這幾年外環附近新房集中上市，各個片區都有下滑。

有些地方規劃勁爆，吸引了全市剛需，對沖了一些風險。

大虹橋有很多新房，大虹橋概念也火，很多陸家嘴的剛需都能買過來。

大虹橋自身也導入了不少產業，起到了一定支撐力量。

遺憾的是南翔沒有找到核心定位，沒能吸引全市客戶過來對沖。

近一萬套新房，很難消化掉。

其實南翔的底色還在，只是短期供需沖擊到了谷底。

南翔依舊是外環最宜居的區域之一，產業依舊是嘉定第二，僅次于安亭。

馬上嘉閔線也會通車，3站到達大虹橋，也會分享大虹橋產業紅利。

時間長了，這一萬套新房消化個差不多，南翔依舊是外環最風光的地方之一。

如果持續的低價新房沖擊，那真的是神仙難救。