樓市真相藏不住！土地大跌、新房滯銷，今年小陽(yáng)春全是水分

眼下樓市有個(gè)很現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)狀：新房依舊走不動(dòng)量，土地市場(chǎng)更是冷冷清清。

中指研究院最新發(fā)布一季度數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)截止到3月22日的全國(guó)300城賣地情況，看完就能直觀感受到，開(kāi)發(fā)商的信心壓根沒(méi)真正回暖。

先看最關(guān)鍵的土地核心數(shù)據(jù)：一季度300城住宅用地成交金額，同比直接大跌36.5%，成交面積也下滑19.2%。要知道，賣地收入、企業(yè)拿地積極性，最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的真實(shí)預(yù)判。

這么大的跌幅足以說(shuō)明，整個(gè)一季度房企都抱著謹(jǐn)慎保守的心態(tài)，不敢大規(guī)模拿地布局，更不敢放開(kāi)手腳開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，整體觀望情緒特別濃厚。

再對(duì)照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月份的數(shù)據(jù)，更能印證這份冷清。今年前兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降11.1%，房屋新開(kāi)工面積更是暴跌23.1%。

投資收縮、開(kāi)工銳減，足以看出開(kāi)發(fā)商手里資金攥得很緊，對(duì)后續(xù)行情沒(méi)底氣，根本不敢輕易加產(chǎn)能、上新盤(pán)。

當(dāng)然市場(chǎng)也不是完全沒(méi)亮點(diǎn)，3月單月已經(jīng)出現(xiàn)一絲回暖苗頭。中指數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，300城住宅用地成交面積同比上漲22.8%，土地出讓金也漲了10.1%；重點(diǎn)30城新房成交環(huán)比也在走高，傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”確實(shí)在發(fā)力。

但這份回暖，水分其實(shí)很大，而且分化特別明顯。重點(diǎn)30城新房成交面積，同比依舊下滑12.4%，不少城市新房銷量還不如去年同期。說(shuō)白了，今年新房的小陽(yáng)春熱度有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上二手房市場(chǎng)的熱鬧。

再看開(kāi)發(fā)商的拿地布局，更能看清當(dāng)下的避險(xiǎn)心態(tài)。全國(guó)前20座熱門(mén)城市，住宅用地成交額就占了全國(guó)總量的61%。

房企的資金全都扎堆砸進(jìn)一二線核心城區(qū)，三四線城市、近郊地塊基本無(wú)人問(wèn)津。現(xiàn)在房企早已不看好全國(guó)普漲，只敢守著確定性最高的核心板塊拿地。

這種心態(tài)直接反映到樓市終端：只有一二線核心地段、品質(zhì)過(guò)硬的改善房源，像第四代住宅這類產(chǎn)品才好賣；而三四線城市、外圍板塊，庫(kù)存壓力大到喘不過(guò)氣。截至2月末，全國(guó)商品房待售面積已經(jīng)高達(dá)7.99億平方米，去庫(kù)存依舊是難題。

除此之外，新房賣不動(dòng)還有一個(gè)關(guān)鍵痛點(diǎn)：新房和二手房早已是兩個(gè)割裂的市場(chǎng)。如今新房越來(lái)越偏向高端改善，大戶型成了主流。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，全國(guó)120平米以上大戶型新房，成交占比達(dá)到45.5%，差不多兩套新房就有一套是大戶型。戶型越做越大、總價(jià)越來(lái)越高，整個(gè)新房市場(chǎng)幾乎全靠改善需求撐著。

可改善買房，核心離不開(kāi)置換邏輯：大部分人都要先賣掉手里的二手房，拿到回款，才有資金入手高價(jià)新房。眼下二手房看似熱度爆棚，北上廣深等一線城市，3月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一路走高，但成交主力全是300萬(wàn)以下的低總價(jià)剛需房源。

正常的樓市回暖，應(yīng)該是低價(jià)房源先盤(pán)活，慢慢帶動(dòng)400到700萬(wàn)的中端二手房，再層層傳導(dǎo)，讓置換業(yè)主拿到差價(jià)，順利入手改善新房。但現(xiàn)在行情卡在了半路：低價(jià)剛需房賣得火熱，中端二手房卻徹底滯銷，輪動(dòng)傳導(dǎo)直接斷層。

賣掉低價(jià)剛需房的業(yè)主，手里資金根本夠不上高價(jià)改善新房；而想置換改善的業(yè)主，手里幾百萬(wàn)的中端二手房砸在手里賣不掉，置換鏈條直接卡死。兩頭受阻，改善需求根本釋放不出來(lái)，新房行情自然持續(xù)疲軟。

對(duì)比去年就能看清差距：去年靠強(qiáng)力政策刺激，新房二手房同步回暖，全市場(chǎng)走量普漲。而今年的小陽(yáng)春，沒(méi)有政策兜底，全靠市場(chǎng)自我修復(fù)，哪里有剛需、性價(jià)比夠高，哪里就先回暖，所以二手房低價(jià)板塊率先走強(qiáng)。

但這種修復(fù)只是片面的結(jié)構(gòu)性回暖，沒(méi)能打通一二手房聯(lián)動(dòng)，也沒(méi)能盤(pán)活置換鏈條。說(shuō)到底，這輪小陽(yáng)春只是弱復(fù)蘇，絕非全面回暖。

開(kāi)發(fā)商依舊保守避險(xiǎn)，只深耕核心城市；新房依賴改善，卻卡在置換難題上；二手房看似火爆，也只局限于低價(jià)房源，中端市場(chǎng)完全停滯。

想要樓市真正走出低迷，打破當(dāng)下供需錯(cuò)配、一市兩極的困局，關(guān)鍵還是打通二手房置換輪動(dòng)，讓中端房源流動(dòng)起來(lái)，才能盤(pán)活整個(gè)改善新房市場(chǎng)。