西安樓市回暖真相：房?jī)r(jià)不漲，但旱的旱死，澇的澇死！

「西安房哥」是本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買(mǎi)房，見(jiàn)面，加好友聯(lián)系。

早上送娃，因?yàn)榇┦裁匆路臓?zhēng)論，足足遲到了10分鐘，我看了天氣，陰轉(zhuǎn)晴，8-19℃，但家里四口人的體驗(yàn)卻完全不同。

媳婦認(rèn)為秋衣+薄毛衣就行，我意思再加個(gè)開(kāi)衫，奶奶說(shuō)秋褲也不能脫，孩子堅(jiān)持要穿短袖，因?yàn)橛邢矚g的奧特曼圖案。

明明溫度擺在這里，外面樹(shù)也綠了，花也開(kāi)了，但一家四口人穿衣的立場(chǎng)都很難統(tǒng)一。

買(mǎi)房圈子里，圍繞三月西安樓市回暖沒(méi)的爭(zhēng)議也是一樣，支持與反對(duì)方胡不想讓?zhuān)臀业挠^察看，問(wèn)題壓根不在于回暖溫度，而是多方立場(chǎng)不同。

屁股決定腦袋，觀點(diǎn)會(huì)騙人，但口袋是真實(shí)的！

真實(shí)溫度

2026年，想要達(dá)成樓市回暖的共識(shí)，其實(shí)是很困難的，當(dāng)下的市場(chǎng)并非房?jī)r(jià)上漲驅(qū)動(dòng)，而是自住置換驅(qū)動(dòng)。

但大眾多年的觀念是樓市回暖等于房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)在如今卻是不成立的，作為從業(yè)者，如果用一句諺語(yǔ)總結(jié)，最合適的就是旱的旱死，澇的澇死。

數(shù)據(jù)會(huì)有真假，但體驗(yàn)是無(wú)比真實(shí)的，就和春天一樣，有人冷有人熱，但花會(huì)開(kāi)，樹(shù)會(huì)綠，鳥(niǎo)會(huì)飛，不用懷疑，這就是春天。

壹

售樓部里，冷熱不均

為了驗(yàn)證這個(gè)觀點(diǎn)，上周我和團(tuán)隊(duì)花一周的時(shí)間走訪了西安不少售樓部，包括但不局限于招商西安灣，林嶼縵島，綠城桂冠東方，長(zhǎng)安玉華；

金茂幸福曉棠、金地長(zhǎng)纓賦，邦泰觀云高新，保利天瑞，以及高新三期的中海、招商和越秀鐵建，基本覆蓋西安各個(gè)熱門(mén)區(qū)域。

基本來(lái)都是周邊三五公里范圍內(nèi)的居民，最火的是招商的 林嶼縵島，月中旬開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，我這有讀者搖號(hào)三次139㎡沒(méi)有中簽。

（招商開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)）

新三板的團(tuán)結(jié)村和幸福林帶確實(shí)熱鬧，周末售樓部里座無(wú)虛席，沙盤(pán)，樣板間，示范區(qū)里客戶不少。

相比新房的熱鬧，反而是現(xiàn)房尾盤(pán)，比較冷清，朋友圈里特價(jià)，工抵消息不斷，售樓部里人氣寥寥，置業(yè)顧問(wèn)看著手機(jī)，無(wú)心工作。

貳

業(yè)主群里，火熱討論

人是情緒的產(chǎn)物，買(mǎi)不買(mǎi)房，很多時(shí)候是從聊不聊開(kāi)始，房哥百人交流群有10個(gè)，相當(dāng)于西安買(mǎi)房圈的小樣本。

很明顯都感覺(jué)到開(kāi)年后，討論房子的人變多了，沒(méi)有了去年那般恐慌與無(wú)奈，反而多了理智與分析。

（部分業(yè)主群話題）

多數(shù)的業(yè)主糾結(jié)的仍是手里的老房子賣(mài)哪個(gè)，比如跟風(fēng)搖號(hào)的，房?jī)r(jià)下跌的，買(mǎi)在外圍的，反而是新朋友，更關(guān)注學(xué)區(qū)房買(mǎi)哪里，高三是不是撿漏時(shí)機(jī)，奧體二手還會(huì)不會(huì)再降。

周內(nèi)，業(yè)主主動(dòng)來(lái)約聊置換房子的人變多了，周末團(tuán)隊(duì)陪粉絲去看房的頻率也更高了，該買(mǎi)的還在看，不買(mǎi)的也完全不考慮了，兩家分化挺明顯。

叁

小程序上，咨詢不斷

更直觀的則是房哥問(wèn)答社的小程序上，順應(yīng)大家需求，文字提問(wèn)從199元調(diào)整至1元，一元提問(wèn)，買(mǎi)房答疑！

為了是摸清樓市脈搏，真正知道多少人有買(mǎi)房訴求，大家在買(mǎi)房過(guò)程中，對(duì)房?jī)r(jià)，產(chǎn)品，情緒有哪些糾結(jié)。

數(shù)據(jù)上，從3月1號(hào)開(kāi)始，至今26天，總共收到一元文字咨詢約500條，499元電話或見(jiàn)面約聊共15人，典型的問(wèn)題如下：

1、350萬(wàn)預(yù)算，目前住涇河，工作出差多，通勤無(wú)要求，看重學(xué)校和大戶型，意向高新三期中海和招商現(xiàn)房，也接受奧體綠城，中糧的大面積二手房，對(duì)學(xué)校要求高，房哥給確定個(gè)方向？

2、房哥，我是外地人，在西安工作，媳婦懷孕4個(gè)月，考慮買(mǎi)房兼顧書(shū)包，想要四代房，預(yù)算240萬(wàn)左右，有哪些可選？

3、房哥，關(guān)注五年以上了，我和另一半工作在高新和航天城，想買(mǎi)中海曲江大城，看重房齡小區(qū)環(huán)境和學(xué)區(qū)，但周邊比較荒，不知道當(dāng)前價(jià)格值得嗎，買(mǎi)了以后會(huì)不會(huì)再跌？

4、房哥，您好，保值暫時(shí)不住的話，預(yù)算不超過(guò)400萬(wàn)，華潤(rùn)悅府和悅璽可以入手嗎，什么時(shí)間合適？

5、房哥，實(shí)地看了高新觀宸和紫薇時(shí)光云境糾結(jié)，價(jià)格相差不多，邦泰擔(dān)心配套和學(xué)區(qū)問(wèn)題，紫薇是口碑和產(chǎn)品一般，都擔(dān)心流通性，幫忙分析一下？

（部分小程序提問(wèn)清單）

以上還僅是幾百條提問(wèn)里的部分，基本大家訴求除了學(xué)區(qū)房外，更多的是四代新房改善，以及二手房入場(chǎng)時(shí)機(jī)，大家有疑問(wèn)的也都可以去提問(wèn)，一元提問(wèn)，買(mǎi)房答疑！

冷熱不均

接觸了這么多買(mǎi)房人群后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)一個(gè)人真正決定買(mǎi)房時(shí)，他考慮的一定是預(yù)算，戶型，產(chǎn)品，學(xué)區(qū)和流通性，這些具體的問(wèn)題，而非樓市有沒(méi)有回暖，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)再跌這些趨勢(shì)。

我從業(yè)11年，大家最熟悉的三句口頭禪就是，2017年前，五證不全不能買(mǎi)，2021年前，剛需早點(diǎn)買(mǎi)，2022年后，不住不買(mǎi)，這幾句話的含金量至今還在。

壹

房?jī)r(jià)回調(diào)是共識(shí)

房?jī)r(jià)，樓市和買(mǎi)房看似關(guān)聯(lián)，其實(shí)是不同話題，價(jià)格漲跌是全民財(cái)富話題，人人都可以聊，但從沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，目前的共識(shí)是房?jī)r(jià)在止跌，西安相對(duì)六年前，房?jī)r(jià)回調(diào)幅度約28%。

（來(lái)源：冰山指數(shù)）

樓市更多是趨勢(shì)，比如新生兒變少，首付利率下降，不搖號(hào)，不限購(gòu)等等，如今的共識(shí)是全民買(mǎi)房時(shí)代不在了，過(guò)去十個(gè)人買(mǎi)，如今可能只有3個(gè)人，地產(chǎn)的從業(yè)者，買(mǎi)房群體，關(guān)注度確實(shí)斷崖式下跌。

貳

置換需求仍旺盛

但買(mǎi)房更看需求，西安西北五省龍頭，仍有人口流入，現(xiàn)有的1300多萬(wàn)人力，仍有不少小換大，舊換新，城北換城南，三代換四代的固定需求， 這是房?jī)r(jià)上漲驅(qū)動(dòng)到需求驅(qū)動(dòng)正常的過(guò)程。

如今早已不是人人都買(mǎi)房，但買(mǎi)房的人更聚焦了，有點(diǎn)當(dāng)年路人不上網(wǎng)，網(wǎng)民不上街的意思。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)然是澇的澇死，旱的旱死，早已不是吃大鍋飯的年代，現(xiàn)在得拼價(jià)格，拼產(chǎn)品，拼地段。

團(tuán)結(jié)村的保億，招商，綠城，龍翔，幸福林帶的金茂，曲江的金茂確實(shí)賣(mài)的不錯(cuò)，高三，軟新，港務(wù)秦漢北的庫(kù)存，確實(shí)熬到了新房，仍然冷清。

（高新三期實(shí)景）

有的被價(jià)格拖累，有的被產(chǎn)品局限，有的在渾水摸魚(yú)，二手房更是如此，價(jià)格普降，但流通性不同，強(qiáng)學(xué)區(qū)的依舊好賣(mài)，一個(gè)月就能成交，老房子，舊房子，掛一年還是沒(méi)人看。

叁

大家都在卷房子

龐大的開(kāi)發(fā)商群體和買(mǎi)房人群體，過(guò)去房?jī)r(jià)上漲，大家一起造富是一個(gè)陣營(yíng)，如今泥菩薩過(guò)江，各想各的招，新房卷產(chǎn)品，二手卷價(jià)格是常態(tài)。

你賣(mài)不動(dòng)，不代表別人賣(mài)不動(dòng)，你不買(mǎi)，不代表別人不買(mǎi)，過(guò)去大家務(wù)虛，開(kāi)發(fā)商賣(mài)10套都敢說(shuō)賣(mài)50套，生怕同行不知道自己是紅盤(pán)，如今強(qiáng)大出頭鳥(niǎo)，只要賣(mài)了回款，紅不紅盤(pán)只是名號(hào)。

（來(lái)源：電影甲方乙方）

包括現(xiàn)在買(mǎi)房的人，即便去買(mǎi)，也是悄悄，不會(huì)大張旗鼓發(fā)朋友圈，周邊都在下行，你過(guò)于張揚(yáng)，也并非好事，這種心態(tài)轉(zhuǎn)化，也造成了沒(méi)有回暖的共識(shí)。

五種情緒

就像開(kāi)頭說(shuō)的，明明已經(jīng)春天，最高溫度19℃，但一家四口的穿衣意見(jiàn)都無(wú)法統(tǒng)一，樓市也是一樣，立場(chǎng)不同，屁股坐的地方不同，觀感和觀念是有巨大差異的，都是情緒作祟。

結(jié)合大量的咨詢案例，多年從業(yè)觀察，以及社交平臺(tái)，直播間蹲守，當(dāng)下的西安買(mǎi)房人呈現(xiàn)出五種情緒，可謂南轅北轍，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，只看你有房還是無(wú)房。

壹

手里有多套房的

西安人手里有多套房的不是小數(shù)目，比如父母家屬院一套，奶奶家老破小一套，自己2014年買(mǎi)首套，2021年跟風(fēng)又搖號(hào)，對(duì)外是家里四套房，但沒(méi)有一套像樣的好房子，現(xiàn)在面臨置換。

因?yàn)橐鲐洠P(guān)注點(diǎn)一定是樓市回暖了，二手房漲價(jià)了，未來(lái)好房子依舊有市場(chǎng)的相關(guān)話題，多套房最關(guān)注情緒。

貳

手里有一套房的

這類(lèi)是大多數(shù)，以新西安人為準(zhǔn)，大多是房?jī)r(jià)上漲，結(jié)婚倒逼，孩子上學(xué)買(mǎi)房，對(duì)房?jī)r(jià)漲跌極為敏感，但自知與自己無(wú)關(guān)，一套房漲跌，都得住，賣(mài)了就得租房，數(shù)著月供過(guò)日子。

反而觀點(diǎn)比較中立，比如剛需自住就賣(mài)，不賣(mài)就不會(huì)虧，早買(mǎi)早享受，不賣(mài)不行，青春有限，等不起低點(diǎn)，一套房更多關(guān)注生存。

叁

沒(méi)房但想買(mǎi)房的

也是目前最糾結(jié)的，既要又要，同時(shí)前怕狼后怕虎，核心的原因是預(yù)算問(wèn)題，不是需求，包括但不局限于原本租房的，現(xiàn)在能買(mǎi)商品房，原本買(mǎi)得起小高，如今想住洋房，因?yàn)槟芰εc野心不匹配，所以關(guān)注趨勢(shì)。

比如小陽(yáng)春到底來(lái)了沒(méi)，專(zhuān)家說(shuō)不著急再等等，北京都在降，西安還要跌，房產(chǎn)稅可能要出臺(tái)，利率補(bǔ)貼萬(wàn)一來(lái)了，房?jī)r(jià)要回歸合理收入等，看似都是大趨勢(shì)，本質(zhì)還是預(yù)算低。

肆

沒(méi)房但買(mǎi)不起的

相比買(mǎi)得起糾結(jié)的，沒(méi)房但買(mǎi)不起的，更多的情緒則是悲觀，走進(jìn)售樓部這件事與自己無(wú)關(guān)，但對(duì)房?jī)r(jià)，房市，聊的比誰(shuí)都起勁，從心理學(xué)上說(shuō)，求而不得，因愛(ài)生恨。

比如高盛又預(yù)判了，李嘉誠(chéng)有拋售了，參考日本經(jīng)驗(yàn)還要跌，出生率，老齡化如何，這種情緒是常態(tài)，菜夾饃少給點(diǎn)土豆絲都要吵架，同時(shí)對(duì)中東，南美局勢(shì)很有看法。

真有一套房，或多套房以后，觀念則會(huì)迅速反轉(zhuǎn)，從極度看空到過(guò)度看多。

伍

沒(méi)有買(mǎi)房計(jì)劃的

對(duì)于多數(shù)生活在西安的，除非住房一輩子，正常軌跡里結(jié)婚，升學(xué)，養(yǎng)老都要和房子關(guān)聯(lián)，一輩子不買(mǎi)房的人我見(jiàn)過(guò)幾個(gè)，很少很少，尤其租售不同權(quán)的情況下，很多人在遇到糟心房東后，觀念會(huì)反轉(zhuǎn)。

他們關(guān)注的主要是房?jī)r(jià)大跌，樓市降溫剛開(kāi)始，以后房子白菜價(jià)，鶴崗才多錢(qián)，租房開(kāi)心，來(lái)去自由，你愛(ài)買(mǎi)多買(mǎi)一套。

人是情緒的奴隸，情緒的來(lái)源則是完全不同的生活處境，收入預(yù)期，工作上限，家庭氛圍不同，對(duì)房?jī)r(jià)，對(duì)買(mǎi)房的需求完全不同。

過(guò)去，房?jī)r(jià)上漲就是一切的泡沫下，掩蓋了不同人的處境，大家走進(jìn)售樓部，都是準(zhǔn)業(yè)主，搖上號(hào)都是幸運(yùn)兒，至于你月入3000，還是他月入30000，其實(shí)沒(méi)區(qū)別。

但如今，買(mǎi)房的人，和不買(mǎi)房的人，走在完全不同的兩條路上，永遠(yuǎn)平行，但不會(huì)相交，對(duì)樓市回暖，體驗(yàn)完全不同，也很好理解。

這就像《儒林外史》里說(shuō)的，有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)。少年不知愁滋味，老來(lái)方知行路難。

買(mǎi)房也是如此，過(guò)好自己的日子，算好自己的賬，守住自己的錢(qián)包，比什么情緒都實(shí)在。

地產(chǎn)依舊是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，住房依舊是基礎(chǔ)需求，就像一盤(pán)麻將一樣，打牌的人可以換，但牌桌子不能散。

買(mǎi)房依舊是家庭大宗資產(chǎn)的決策，心可以熱，但頭要冷，想不明白的，也可以和我來(lái)聊聊，買(mǎi)家立場(chǎng)，理性溝通。

理性聲音

對(duì)我們而言，專(zhuān)業(yè)與理性的價(jià)值被重新重視，房哥也將重新出發(fā)，聚焦買(mǎi)房，賣(mài)房，帶看服務(wù)，長(zhǎng)期主義，買(mǎi)家立場(chǎng)，理性溝通，互助互利，今年兩個(gè)目標(biāo)：

1、幫助100位朋友買(mǎi)到新房（免費(fèi)帶看，一對(duì)一服務(wù)，價(jià)格優(yōu)惠）

2、幫助100位朋友賣(mài)掉二手（買(mǎi)家0中介費(fèi)，0貸款服務(wù)費(fèi)，0權(quán)證服務(wù)費(fèi)）

同時(shí)，房哥問(wèn)答社小程序，迎來(lái)價(jià)格調(diào)整，原咨詢提問(wèn)199元，調(diào)整至1元，交個(gè)朋友，只為解決更多人買(mǎi)房，換房問(wèn)題。一元提問(wèn)，買(mǎi)房答疑！

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：晴明

加好友，認(rèn)識(shí)一下房哥