北京買房：理清思路，購房建議1834

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們有一套北苑紫綬園的房子，經濟適用房，當時買的便宜，但小區和戶型都不好，到現在才單價3萬多，跟同時買北邊望春園的差遠了。當時差不多一個價，現在人家都5萬多了。您說我們是不是應該賣了這套，但賣了的話又不知道買哪的，您有什么建議嗎？

Ps：我們是買的二手房，2009年買的，當時兩邊差1000多，沒想到現在差2萬了。

A：

1、您這說的不太對吧？紫綬園既然是經適房，那就是2000年前后買的，當時才3000多，反正我印象中繡菊園2001年的時候是3500。而紫綬園是北苑家園第一個小區，價格應該在3200左右。

可望春園是奧運盤，一期2008年才建成的，又因為離公園不遠，所以借奧運村的名頭叫“公園2008”。當時的開盤價7/8000呢，均價都得7500，那怎么能跟紫綬園差不多啊？差一半呢，年頭也差了好幾年呢。

2、2009年就對了，估計是上半年春天的時候買的吧，房價還沒整體暴漲的時候，否則下半年就不是差1000多了。當時北京大盤在1萬左右，老北苑差不多也是這個均價，那現在如果是5萬左右就說明沒落后大盤，明顯低于的那就是弱點兒了。

3、房子是用來住的，如果不自住就出租唄，實在覺得租金也不劃算再考慮賣掉或換房。換房改善的話看自己喜好，這外人不好建議。

還是出租的話先看預算，高的話，比如大幾百萬就在北部，亞運村太陽宮奧園一帶的，各項都至少不落后。不太高的話則是先北后南，常規建議是買緊湊的小兩居，6/70平的，這樣價格走勢和租金都不吃虧。

4、總之，您還是自己拿主意吧，我既不知道具體情況，也不好替您出主意，先自己定了原則再說吧。要不然我都不知道說什么。

僅供參考。

二

Q:

請問：三里屯的逸盛閣您怎么評價？103平精裝大戶型公寓，居住是我認為很舒服的，就是確實考慮到年限問題，不知是不是有可能將來會出臺補交出讓金轉為商品房的政策，如果放寬的話有可能嗎？

A：

1、逸盛閣就是典型的50年產權商住公寓，那就是常規評價唄。地段兒好配套全，小區檔次高+物業費高=品質高。

產權角度看重視哪方面了，如果是注重自住，那正因為不帶落戶上學等功能，金融功能又受政策限制，所以價格中也就不包含普宅的價值，居住的性價比更高，出租的話租金收益也高。但如果是注重這些就不合適了，包括行情中的價格走勢也偏弱。

2、另外我印象中這里的有一部分戶型的朝向不太好，北向的居多，所以看房的話注意日照角度和時長。

3、不可能出臺轉為住宅的政策。因為土地性質一旦確定，除非是拆遷+重新規劃，否則不可能改變。這就跟人的學歷似的，一旦畢業就不能改了。

我說的放寬是指限購方面的。比如之前要求必須有購房資格，放寬的話有可能就不限制了。再有就是貸款方面的，有可能允許正常貸款，甚至還有可能減免水費什么的。但轉變土地和房產性質是絕不可能的，法律不允許。

4、總之如果注重自住或租金收益就買吧，考慮好利弊就行。另外計算好物業費，這種檔次的公寓挺貴的。

僅供參考。

三

Q:

在看潘家園的龍頭公寓，70年產權，感覺小區的地段和物業都不錯，小戶型200多萬是不是算超跌了？買的話需要注意什么？

A：

1、龍頭公寓是否超跌，那就看看租金多少吧？我剛看了看是40多平的租金6000多塊錢，6500吧。售價有一套是報價230萬，那租售比就是350。可以算超跌吧，但比例不太多。

因為可以與東四環朝青的炫特做個比較，那邊40多平的售價在200萬出頭兒，租金5000多點兒，租售比就是400左右。但炫特的優勢是規模大+流動性好，而且物業費便宜，再加上龍頭公寓是沒有燃氣的，所以綜合下來的價格優勢不是太明顯。

2、買的話注意什么？也沒有太特殊的，公寓主要是看朝向，盡量選好點兒的吧。其他的沒什么，都是常規注意事項。

3、對了，調侃一句，如果住龍頭公寓的話，注意盡量低調吧，至少是別招搖。畢竟這里曾經是日本人居住區，開發商和早期的住戶都是日本人?，F在雖然少多了，但名聲在外，尤其是現在這種形勢，太招搖的話不合適，躲著點兒拿車鎖的吧。

僅供參考。

四

Q:

我們的情況是在亦莊梅園有一套房，當年拆遷后買的經適房3000多一平，空了好久了，能賣300多萬。另外在東城還有一套和我表弟家共有的回遷房，戶口在那里，這套賣不了，我們準備留著當學區房了。

我愛人家的回遷房是在宣外，質量很不好，這套我們想賣掉了，因為留兩套學區房沒用，這里的學區不如東單的，大概能賣500多萬吧，跌了但不多。

我們現在是住兒子家看孫子，再有兩年上學，現在幼兒園就已經輕松多了，我們想法是在大興或通州買一套養老的，然后在大同買一套避暑的，想聽聽您的看法。

Ps：我的意思是能不能推薦幾套房，或者說是小區。

A：

1、我好像沒什么看法吧。您這是典型的養老自住，那就看自己的喜好唄，自己喜歡的才是最好的。

2、不過多說一句，梅園的300多+宣外的500多=900萬左右總價。而大同的均價也就6/7000，避暑房大幾十萬肯定搞定。那如果剩下的錢都買郊區養老房的話，總價有些偏高了。或者說是郊區大房子住著肯定舒服，但流動性偏弱，出手時未必好賣，價格走勢也大多不強。

3、其他的我好像說不出什么了，看您的喜好了。另外如果總價高的話其實沒必要郊區，市區也能找到鬧中取靜的地方，海淀朝陽都有不錯的，能各項兼顧。

僅供參考。

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