新移民涌入香港：樓市救贖還是短期煙火？

文：周亮

香港的人口軌跡在過去幾年間經歷了劇烈的反轉。

2020年6月至2022年6月的兩年間，新冠疫情的全球蔓延與地緣環境的復雜變動，催生了香港一輪顯著的人口凈流出潮。數據顯示，這兩年里，離開香港的人數比抵港人數多出約17萬人，住房市場也隨之陷入需求疲軟、租金與房價雙雙承壓的狀態，不少業主無奈下調租金預期，部分空置房源的數量也悄然增加。

隨著疫情防控形勢的平穩轉變，2023年成為香港人口流動的關鍵轉折點。跨境通行全面恢復，港府順勢推出一系列“搶人才、留人才”政策，“高才通”“優才計劃”“專才計劃”等持續擴容，精準吸引全球高端人才與專業勞動力。截至2025年6月的三年間，香港人口流動徹底逆轉，凈增人口約20.6萬名，其中來自內地的新移民占據絕對主導，這一數字不僅完全抵消了此前兩年的凈流出影響，更成為推動香港社會與經濟復蘇的核心力量。

人口的急速涌入，首先在租賃市場引發了劇烈反應。

自2022年年中以來，香港私人住宅租金中位數在此期間大幅攀升16%，逼近歷史高位，核心區域的漲幅更為驚人。九龍的尖沙咀、油麻地，港島的中環、銅鑼灣等熱門片區，因交通便捷、配套成熟，成為新移民的首選之地，租金年漲幅甚至突破20%；就連新界的部分新興居住區，也因性價比優勢迎來需求熱潮，租金同步上行。與此同時，香港高校學位供應緊張的問題持續凸顯，大量學生因無法申請到宿舍，被迫轉向私人租賃市場，進一步加劇了租賃市場的競爭態勢，不少房源出現“多戶爭搶、快速成交”的情況，業主也趁機上調租金報價。

在租賃市場持續升溫的背景下，香港樓市的買賣端也迎來了新的活力，新移民的購房需求成為支撐市場回暖的關鍵力量。2025年，內地買家在香港一二手住宅市場的注冊量達到13906宗，涉及金額高達1379億港元，兩項數據均創歷史新高，占全港總成交的四分之一。從購房偏好來看，新移民尤其青睞400萬至800萬港元的中小戶型，這類戶型總價適中、流動性強，既滿足了剛需群體的居住需求，也具備一定的投資價值；同時，部分高端人才與高凈值人群則聚焦5000萬港元以上的豪宅市場，他們看重香港的國際區位優勢、資產配置多樣性以及優質的生活配套，這類房源的成交占比接近70%，有效帶動了中高端樓市的活躍度。

不過，將新移民涌入視為“拯救香港樓市”的萬能鑰匙，顯然并不客觀。從市場表現來看，香港樓市呈現出明顯的結構性分化特征：以新移民需求為支撐的中小戶型與豪宅市場回暖跡象顯著，但占據市場主體的中端普通住宅，復蘇步伐卻相對溫和。盡管整體房價較2025年的低位有所回升，但距離2021年的歷史高位仍有較大距離，累計跌幅超26%，不少業主對房價上漲仍持觀望態度。

更深層次來看，香港樓市面臨的核心問題——土地供應短缺、住房結構失衡、人口老齡化趨勢等，并未因新移民的涌入得到根本性解決。盡管香港政府近年來持續推進土地開發計劃，包括棕地開發、北部都會區建設等，但從規劃到落地需要漫長時間，短期內住房供應缺口仍難以填補。同時，新移民的流入也對香港的公共服務體系提出了新的挑戰，教育、醫療、交通等資源的承載壓力增加，這也從側面反映出，樓市的長期健康發展離不開整個城市公共服務與產業結構的協同升級。

從政策層面來看，香港樓市的回暖，是新移民需求與政策調整的雙重作用結果。2024年香港全面“撤辣”，大幅降低了非永久居民的購房成本，疊加美聯儲降息周期下香港按揭利率下行，新移民的購房能力顯著提升，進一步激發了市場交易活躍度。而“高才通”等人才計劃的持續推進，確保了人口流入的穩定性與質量，為樓市提供了可持續的需求支撐，不少人才計劃的參與者選擇在港定居置業，成為樓市長期發展的基石。

綜上，新移民的涌入是香港樓市走出低谷、實現復蘇的關鍵驅動力，尤其在租賃市場和中高端交易板塊展現出強大的支撐力。然而，將其視為“拯救”樓市的萬能鑰匙則略顯絕對。

它更準確的定位是：一劑強效的短期強心劑，有效緩解了市場流動性與信心問題，并推動部分板塊率先回暖。但要實現樓市的長期、健康、可持續發展，香港仍需在增加住房供應、優化產業結構、提升民生福祉等方面持續發力。