國(guó)際投行轉(zhuǎn)向，預(yù)測(cè)中國(guó)樓市趨樂(lè)觀

文｜鄧浩志

國(guó)際投行轉(zhuǎn)向，預(yù)測(cè)中國(guó)樓市趨樂(lè)觀

最近一個(gè)月，國(guó)際投行開(kāi)始發(fā)表看多中國(guó)樓市的觀點(diǎn)。然而在過(guò)去四年，境外投行幾乎是一直看空中國(guó)樓市，甚至在今年年初，高盛還發(fā)表報(bào)告，認(rèn)為中國(guó)樓市最快也要到2027年年底才可能見(jiàn)底。但上周，高盛更改了對(duì)中國(guó)樓市2026年的預(yù)測(cè)。他判斷：在全年房?jī)r(jià)基準(zhǔn)情形下，可能仍有波動(dòng)的判斷。但明確指出北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)有望在2026年底率先企穩(wěn)。報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)去杠桿趨勢(shì)有望在2026年至2027年暫停。另外隨著政策"精準(zhǔn)滴灌"效果顯現(xiàn)及供需關(guān)系在核心區(qū)域的再平衡，中國(guó)樓市將呈現(xiàn)顯著的"K型"分化，核心資產(chǎn)價(jià)值將得到修復(fù)，而非核心區(qū)域調(diào)整周期仍將延續(xù)。

而另一家投行摩根士丹利則認(rèn)為：2026年為"風(fēng)險(xiǎn)重啟年"，預(yù)計(jì)核心城市房?jī)r(jià)將在下半年率先實(shí)現(xiàn)環(huán)比改善，但三四線城市仍面臨壓力，整體市場(chǎng)呈"L型"筑底態(tài)勢(shì)。

另外，瑞銀也發(fā)布報(bào)告稱：中國(guó)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)接近5%，房地產(chǎn)將進(jìn)一步寬松。瑞銀認(rèn)為，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有機(jī)會(huì)接近政府目標(biāo)的上限，并預(yù)計(jì)今年人民銀行降息10至20個(gè)基點(diǎn)，降準(zhǔn)25至50個(gè)基點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，瑞銀料未來(lái)一年，中央將進(jìn)一步出臺(tái)溫和的寬松政策，并下調(diào)政策利率，料房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累有望降低。

除了內(nèi)地樓市之外，香港樓市近期的強(qiáng)勁表現(xiàn)讓國(guó)際投行寄予了更樂(lè)觀的預(yù)期。摩根大通將2026年中國(guó)香港樓價(jià)漲幅預(yù)測(cè)從5%-7%上調(diào)至10%-15%，預(yù)計(jì)明年再漲5%，判斷中國(guó)香港地產(chǎn)已從"復(fù)蘇初期"過(guò)渡到"擴(kuò)張期"。高盛將2026年本港樓價(jià)升幅預(yù)測(cè)由5%大幅調(diào)高至12%。

事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近無(wú)論是政策面，市場(chǎng)面，輿論基調(diào)，投行分析等多個(gè)方面都開(kāi)始往積極的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。各位，你們還堅(jiān)定看空中國(guó)樓市嗎？

人口出生率和房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系

近日，香港教育局公布，由于下學(xué)期將多達(dá)15所小學(xué)因?yàn)樾∫粚W(xué)生招生不足16名，未獲準(zhǔn)開(kāi)班。相關(guān)學(xué)校可在4月底前選擇合并、停辦等方案。

香港教育局局長(zhǎng)稱，未來(lái)，適齡學(xué)童數(shù)量預(yù)計(jì)將持續(xù)性急速下跌，由本學(xué)年約4.7萬(wàn)人，下跌至2035/36學(xué)年的約3.8萬(wàn)人。學(xué)齡人口持續(xù)下降，是香港出生率持續(xù)下跌的結(jié)果。

最近坊間流傳一個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)已經(jīng)過(guò)了人口峰值，這些年持續(xù)的出生率下滑將從根本影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。簡(jiǎn)單概括就是出生率下降，住房需求沒(méi)戲，房?jī)r(jià)只會(huì)持續(xù)下跌。真是這樣嗎？我們看看香港，經(jīng)歷了四年樓市下行后，自從政府撤銷樓市"辣招"之后，去年樓市開(kāi)始回暖，下半年房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，全年錄得3.3%的漲幅。今年房?jī)r(jià)有明顯加速上漲的趨勢(shì)。摩根大通預(yù)計(jì)2026年漲幅在10%—15%之間。高盛預(yù)計(jì)全年上漲12%左右。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)上漲15%……

香港出生率不斷下滑，已經(jīng)不是一兩年的事情，但香港房?jī)r(jià)為什么總體還是漲多跌少，漲長(zhǎng)跌短呢？這說(shuō)明出生率只是影響住房需求和房?jī)r(jià)的因素之一，而且不是決定性的因素。影響房?jī)r(jià)更關(guān)鍵的因素其實(shí)是人口流入的速度，住房的供求關(guān)系，貨幣政策，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)等等。香港正是由于多個(gè)和樓市相關(guān)指標(biāo)都持續(xù)走好，所以才有了房?jī)r(jià)上漲和強(qiáng)勁的預(yù)期。

這方面，國(guó)內(nèi)一線城市在基本面上和香港其實(shí)是很相似的。所以從大時(shí)間尺度看，國(guó)內(nèi)一線及強(qiáng)二線城市"房?jī)r(jià)從此沒(méi)有機(jī)會(huì)了"這個(gè)論調(diào)是站不住腳的。退一步如果出生率真的對(duì)住房需求產(chǎn)生決定性影響，大城市就算出生率下降，流入人口還是正增長(zhǎng)的。何況廣東還是全國(guó)最能"生"的地區(qū)。而廣州深圳始終是全國(guó)人口流入最大的城市。