分化延續，價值重構 | 全球及中國酒店投資市場新機遇

2025年為全球酒店業奠定了復蘇與調整的基調，而2026年將迎來更具結構性的機遇。

從全球層面來看，國際旅行需求持續強勁，2025年全球國際游客數量已超越疫情前水平，為行業提供了堅實支撐。供應端增長普遍放緩，尤其在歐美成熟市場，為現有酒店創造了有利的競爭環境。

亞太區酒店市場表現高度分化。越南、馬來西亞等國受益于強勁的區域旅游需求和有利的簽證政策，市場表現優異。與此同時，部分傳統樞紐面臨挑戰，新加坡因主要客源市場出境游需求恢復不及預期，而導致每間可售客房收入（RevPAR）承壓，曼谷則受安全問題影響導致游客減少。

投資層面，全球酒店市場迎來明確的流動性拐點。2025年全球酒店直接投資額達650億美元，較2023年低谷反彈22%，同比增長7%。資本結構持續演變：私募股權基金重新活躍；業主及運營商因為酒店新增供應放緩，積極收購具備重新定位潛力的資產；高凈值人士及家族辦公室則憑借對酒店穩定現金流和收益的青睞，日益成為市場中不可忽視的重要力量。

展望2026年，全球酒店投資市場有望在強勁的債務市場、創紀錄的待投資金以及投資者對穩定收益的迫切需求等多重因素推動下，實現進一步增長。亞太地區旅游及酒店需求預計將保持韌性，酒店投資交易額有望回升至2024年水平。

需求韌性與供給趨穩

重構酒店運營邏輯

2025年，中國酒店市場步入深度結構性調整的新階段。在需求端，國內旅游展現出強大韌性，旅游人數已全面超越疫情前水平，同比增長16.2%，成為市場復蘇的核心引擎。然而，盡管客流強勁，高端酒店的平均房價（ADR）不升反降，導致整體承壓。這一“以價換量”的現象，深刻反映出當前消費預算趨緊與市場競爭加劇的雙重現實。

此外，市場分化格局日益顯著。以深圳、上海、三亞為代表的經濟與旅游樞紐城市，憑借堅實的商務及休閑需求，實現了RevPAR的穩健正增長；而部分其他主要城市則仍在消化供需錯配的壓力，業績面臨挑戰。

從供應角度看，過去十年中國酒店客房供應量呈現顯著增長態勢，但未來五年新增酒店客房量減少，總供給量趨于穩定且年增速持續放緩。這一轉變促使行業增長邏輯發生根本性遷移——從過去的大規模增量開發，全面轉向對存量資產的精細化改造、品牌升級與價值重塑，為具備專業運營能力的投資者創造了新的機遇。

市場演變與政策新規

共塑酒店投資價值新格局

2025年，中國酒店交易額回歸至長期歷史均值水平，但其在商業地產總交易額中的占比顯著提升至12.8%，反映出在投資者資產配置策略調整的背景下，酒店資產正獲得更具戰略性的增持。

中國酒店投資市場正邁入由新資本主導的價值發現與重塑新階段。傳統房地產基金正系統性縮減酒店領域配置，高凈值人士與國有企業取而代之，成為市場主力買家。這批“新錢”投資者普遍具備更長遠的持有視野，更看重資產的穩定現金流、品牌價值及長期戰略意義，而非短期財務回報。

在此背景下，中國酒店投資策略呈現出三大鮮明特征：

一是小型項目備受青睞

成交價在3億元人民幣以內的項目因投資門檻低、風險可控、回報周期短，高度契合當前審慎的市場環境，成為投資者的優先選擇。

二是存量煥新成為核心策略

在新增供應趨緩的“存量時代”，投資焦點高度集中于現有資產的重新定位與價值提升，通過硬件翻新、品牌升級或業態創新，深度激活資產潛能。

三是投資重心加速向非一線城市下沉

近年來，非一線城市酒店交易額占比顯著上升。一方面，司法拍賣等渠道釋放出大量被低估或陷入困境的資產，為投資者提供了高性價比的入場機會；另一方面，伴隨區域經濟活力增強和文旅消費需求崛起，部分強二線及新興城市的優質酒店資產展現出強勁增長潛力，正吸引尋求價值洼地的資本積極布局。

仲量聯行于近日成功助力某外資企業順利出售桂林地標性五星級酒店——桂林喜來登飯店。該酒店是廣西首家掛牌五星級酒店，曾接待過多國政要，并于2021年完成全面的翻新。

此外，2025年年底，中國公募REITs市場迎來里程碑式的政策調整，底層資產范圍增擴至辦公與酒店項目，為商業地產市場注入發展動力。這不僅為持有型酒店投資者開辟了一條標準化、高流動性的退出通道，也將促進業主和運營商提升資產管理與精細化運營能力，以滿足REITs對底層資產在合規性、收益穩定性及專業管理等方面的高規格要求。可以說，公募REITs新規的落地為酒店行業注入了一劑強心針，有望打通“投融管退”全鏈條，吸引更多長期資本進入酒店領域，推動行業向高質量、專業化方向發展，徹底激活市場活力。

“中國酒店投資市場正處在一個前所未有的價值重構窗口期。以高凈值人士和國有企業為代表的多元化資本結構，正深刻重塑行業的投資生態與估值體系。投資者應聚焦具備長期價值的標的，包括核心地段可改造升級的存量資產，以及非一線城市中被低估但具運營潛力的物業。”

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