十五五·策見不動產｜企業篇：從成本中心到價值引擎

2026年兩會后，《國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》正式頒布。未來五年，中國將在高質量發展中取得突破性進展，持續在科技創新、市場建設、供應鏈體系、區域協同發展以及現代化方面持續挖掘制度紅利，釋放增長潛能。

在此背景下，仲量聯行推出“十五五·策見不動產”系列洞察，聚焦企業不動產戰略的轉型路徑與實踐前沿。本文為該系列首篇，旨在厘清企業在新發展階段亟需回答的核心命題。

作為市場經濟的微觀主體，企業唯有將自身戰略深度嵌入國家高質量發展主線，方能有效把握制度紅利、應對結構性變革。為此，企業需從戰略高度系統回應以下五個關鍵問題：

1如何構建全球創新能力平臺、發展創新應用能力？

2如何利用國內統一大市場規模優勢，實現線上線下融合，更務實地服務下沉市場？

3如何發揮產業體系和供應鏈優勢，實現產品出海、投資出海、能力出海？

4如何在區域協同中優化供應鏈布局和成本，實現精細分工和集群作戰？

5如何在企業道德規范、合規流程、ESG準則等公司治理層面融入全球競爭？

基于企業戰略和組織架構的優化和調整，企業空間布局和不動產支出也將持續面臨員工體驗、敏捷韌性、運營效率等方面的持續挑戰。在很多行業，企業不動產支出已經成為僅次于人力成本支出的第二大運營成本支出。作為重要的行政后勤支持服務功能，中國企業的企業不動產管理正在步入專業化、市場化、信息化的成熟發展階段。隨著中國企業的規模擴展、產業鏈延伸、全球布局、創新發展，企業不動產策略也從被動響應服務向主動前瞻管理轉型，從分散行政管理向集中專業提升轉型，從聚焦成本優化向資產價值提升轉型。從微觀層面看，中國企業不動產策略制定中經常面臨三個核心問題和新趨勢：

企業不動產管理在中國企業中最初作為行政后勤部門的一部分，在管理模式上曾經普遍缺乏獨立性和專業性，管理模式的演進也隨企業整體組織架構的調整而轉變。在主業快速擴張期，企業往往給予區域運營更大自由裁量權，包括了企業不動產決策方面的自主決策權；隨著企業從向市場要效益轉為向管理要效益，全面進入降本增效階段，在整體強化垂直化管理的變革中，企業不動產管理模式也逐步從分散轉向集中，專業化、信息化、扁平化成為構建企業不動產策略和管理運營能力的基礎。

近年越來越多中國企業逐步將自用物業、投資性物業、租賃租約等納入統一的企業不動產管理平臺。從國際經驗看，集中管理可以實現有效降本，包括但不限于不動產運營成本、資本性改造成本、材料設備采購成本等，另一方面集中管理提升專業人員管理幅度和效率，通過市場租金動態對標提升租金談判能力，業務需求動態跟蹤提升跨業務線、跨區域成本協同能力，租約整合協調能力提升資產增值潛力，降低運營風險，提升改善運營水平，實現專業能力的規模效率優化。

從國際經驗看，投資性物業和自用型物業，在財務和會計處理方面有顯著差異，但這兩者之間的邊界越來越模糊，跨國企業普遍建立了基于市場價值的企業不動產投資和管理運營理念。很多中國企業在繁榮期自建物業遠超自用需求，集業主和租戶身份于一體。當遇市場下行期，其部分被動持有的物業將會面臨空置風險，在自用需求不足情況下急需過渡租賃解決方案，甚至資產處置方案。

在房地產市場上行期，土地成本占比高，很多企業為了降低土地成本，爭取更多的政府優惠政策，企業在自建自用物業中，在自用面積比例、持有期承諾、處置門檻、政府回購條款等方面做出了額外讓步。在業務結構調整過程中，這部分讓步也成為企業不動產業務進行資產組合調整的限制性因素。在進入市場長期穩態后，中國很多地方政府也對企業主體產業空間需求的基準地價進行了修正。

當企業不動產從成本視角轉為資產視角，隨著辦公樓納入商業不動產REITs試點，企業自用的內部租賃行為可以轉化為不同市場主體之間的準市場化租賃行為，長期整體租賃、成為主力租戶、售后返租都可以成為提升資產價值的有效方式。如何充分利用自用租賃需求最大化提升自有物業資產價值成為企業不動產管理面臨的新課題。企業不動產的機會成本從占用主業資金和獲得企業權益資本回報率，轉變為企業不動產資產管理平臺獲得房地產市場合理回報，為主業提供價值儲存和價值釋放的資金穩定器。

在美國紐約Hardson Yard項目中，Coach母公司Tapestry曾經于2013年項目建設期間以7.5億美元購置10 Hudson Yards辦公樓項目15層辦公樓（68,541m2），2016年當項目竣工入住之時，Coach以4.2億美元將44%的權益出售予安聯保險，3年增值27%，在保持資產控制權的同時通過售后返租鎖定20年租約，實現了最大限度的降本增效。

在中國企業全球化發展的新時代，越來越多的中國企業開始走出去。部分企業沿用了原有的總部集中管理模式，建立完整的全球化企業不動產管理體系；也有部分企業考慮地緣政治風險，采用了境內境外雙總部的平行架構，在新加坡、香港等設立國際業務總部。

在主業拓展的過程中，企業不動產業務也將持續面臨文化、宗教、制度、標準、規范、實踐等各個方面差異和挑戰。不同地區和國家所處的經濟周期和房地產市場趨勢差異顯著，地緣政治不確定性對不動產策略的靈活性提出更高要求。如何在中國企業走出去的過程中，以服務主業拓展為目的明確企業不動產組合的全球布局，成為企業不動產策略的重要選擇。在這一背景下，借鑒跨國企業的實踐路徑，有助于為中國企業優化總部管理模式提供參考。

從實踐來看，跨國企業選址布局正呈現出新的趨勢：為了強化和優化后臺功能和效率，印度、斯里蘭卡成為全球企業后臺運營中心，并基于AI技術應用不斷提高運營效率；為了實現雙總部的“功能分離”，特斯拉將全球工程總部保留在加州硅谷核心區域，獲得人才紅利；同時將企業總部搬到德州享受稅收優惠。此外，不同生命周期企業總部選址也呈現差異化，甲骨文、惠普、AECOM、卡特彼勒等企業陸續將總部搬遷到德州，而主要的AI創新企業依然在加州保持擴張。這些案例表明，無論是集中管理還是平行架構，企業均需根據自身主業需求、發展階段及外部環境，審慎選擇適合的總部管理模式。

仲量聯行華北區戰略顧問部負責人王飛：

“未來五年，中國企業將從產品、市場、公司治理、服務等全方位深化全球化競爭力。企業不動產管理的全球化將是支持中國企業融入全球供應鏈的重要環節：企業不動產管理不再僅僅是后臺支持職能，而是戰略落地的空間載體和價值創造的關鍵支點。誰能將空間策略與創新、市場、供應鏈、區域協同和全球治理深度融合，誰就能在‘十五五'的制度紅利中贏得先機。”

依托全球視野和中國企業服務經驗，仲量聯行在協助中國企業制訂企業不動產空間戰略并執行實施的過程中，總結了五個核心要素：企業不動產策略、空間布局規劃、運營成本優化、政府政策溝通、合規風險管控，即企業不動產策略應與企業整體戰略敏捷協同；空間布局規劃順應房地產市場趨勢，保持前瞻視野；以全生命周期運營成本審視成本的有效性和主動管理能力；遵循“第一性原理”考慮企業選址布局核心原則；合規風險管控以應對市場波動風險和運營風險。

仲量聯行深諳不動產策略與運營管理，構建了覆蓋資產全生命周期的服務體系。我們以“五大趨勢”為前瞻洞察，為企業提供從規劃到落地的一站式解決方案。我們不僅貫通策略與運營，更精準把控綠色低碳、空間效能及證券化退出等關鍵環節，以專業經驗賦能客戶，實現資產的持續增值與卓越表現。