北京凱諾律師事務(wù)所：被征收房屋價(jià)值怎么確定？補(bǔ)償不合理怎么辦

　　根據(jù)《土地管理法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，因水利工程、修建高速公路、扶貧搬遷、保障性安居工程、土地成片開發(fā)等因公共利益性質(zhì)需要征收農(nóng)民集體土地或征收國(guó)有土地上房屋、單位的，需要給予被征收人被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)，以及集體土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗等補(bǔ)償費(fèi)、被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)等合理、公平的補(bǔ)償，其補(bǔ)償原則是不能低于被征收人。

　　其中，征收農(nóng)民集體土地的，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是按征地區(qū)片綜合地價(jià)來確定，青苗和地上附著物是由相關(guān)部門結(jié)合實(shí)際的情況來確定。征收國(guó)有土地上房屋的，停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、搬遷費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)也是結(jié)合實(shí)際情況由相關(guān)部門制定具體的標(biāo)準(zhǔn)。

　　那么征收房屋的補(bǔ)償一般是怎么來確定的呢？

　　不管是在土地征收中，還是在國(guó)有土地上房屋征收中，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償都一定是大頭，如果被征收房屋價(jià)值有問題，那么被征收人最終拿到的補(bǔ)償肯定會(huì)少很多。那么，被征收房屋價(jià)值一般要如何確定的？如果補(bǔ)償不合理被征收人又該怎么維護(hù)自己的權(quán)益呢？下面我們結(jié)合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)中來簡(jiǎn)單地為大家淺析一下

　　首先被征收房屋價(jià)值一般是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，原則上是不能低于相關(guān)部門作出的房屋征收決定之日起的被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合相關(guān)的辦法評(píng)估確定。對(duì)于征收農(nóng)民宅基地上房屋的，一般情況下也是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

　　那也就是說，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，尤其是國(guó)有土地上房屋價(jià)值補(bǔ)償，通常是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告可以作為對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋評(píng)估辦法》中的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

　　所以房屋征收過程中的評(píng)估環(huán)節(jié)對(duì)被征收人來說是非常重要的，廣大被征收人對(duì)此環(huán)節(jié)一定要重視，一旦在評(píng)估環(huán)節(jié)不重視，那么都有可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)自己切身利益不利的情況。那么，被征收人在房屋價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)要重視哪些呢？主要有以下幾點(diǎn)

　　1、評(píng)估機(jī)構(gòu)一般由被征收人協(xié)商確定

　　對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)不是由征收方來確定的，而是由被征收人協(xié)商確定，被征收人沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，由征收方組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)、抽簽、搖號(hào)等方式來確定，征收方不得干預(yù)被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　那也就是說，被征收人在征地拆遷有選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，若征收方告知了廣大被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間，被征收人一定要積極地參與，切勿將所有的選擇權(quán)都交由征收方，以免對(duì)自己不利。這里凱諾律師想要告訴大家的是，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)是由征收方直接確定的，且未經(jīng)過自己同意，甚至自己都不知道還有評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序，那么，征收方則就侵害了自己的權(quán)利，原則上在這種情況下出具的評(píng)估報(bào)告，則不符合法律規(guī)定。

　　2、住宅類房屋，應(yīng)通過市場(chǎng)比較法確定房屋價(jià)值

　　對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的方式，一般有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要結(jié)合被征收房屋的情況，選擇其中一種或多種評(píng)估方式來對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。通常情況下，如果被征收房屋的性質(zhì)為住宅，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)比較法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這樣才有利于被征收人。

　　不過實(shí)踐過程中，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)因各種原因卻對(duì)住宅類房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，選用成本法，這對(duì)被征收人來說是非常不利的。所以在遇到以成本法對(duì)自己家住宅類的房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，被征收人一定要及時(shí)拒絕，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)意要以成本法進(jìn)行評(píng)估的，被征收人要盡快向有關(guān)部門投訴、反映，或者是盡快咨詢專業(yè)律師，避免自己的權(quán)益被侵害。

　　3、對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估需結(jié)合周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

　　對(duì)國(guó)有土地上房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)除了要結(jié)合房屋性質(zhì)，選擇評(píng)估方式之外，還要考慮到房屋實(shí)際情況，包括被征收房屋面積、用途、地理位置等因素，結(jié)合被征收房屋周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，比如說被征收房屋周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是每平方米1000元，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)要參考這個(gè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，不能低于這個(gè)價(jià)格。

　　所以，凱諾律師提醒大家，在評(píng)估環(huán)節(jié)，被征收人要全程參與，這樣才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員是否存在侵害自己利益的行為，同時(shí)也能監(jiān)督促評(píng)估師能依法進(jìn)行評(píng)估，保障自己的利益。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴被征收人的是，征地拆遷關(guān)系著被征收人的切身利益，一旦評(píng)估報(bào)告結(jié)果不合理，對(duì)征收方制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，那么作為被征收人要盡快的在收評(píng)估報(bào)告之日起的10日內(nèi)申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果不滿意的，在收到復(fù)核結(jié)果之日起的10日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定，對(duì)鑒定結(jié)果仍然有異議的，建議馬上收集相關(guān)的證據(jù)材料，咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。