北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
我是北京通州人，孩子現在五年級，踢足球，想初中去朝陽那邊上學，目前考慮在北中、東師附中附近買個學區房。我們想賣掉通州的一處房子，預算400萬左右買朝陽的房子，兩居室，面積100平米以內，以后不用了好出手。麻煩您幫忙推薦一下看哪個小區性價比高些。
A：
1、先說一句，北中如果指的是本校就沒有學區房，北中金盞校區+東師附中的則不算學區房，對口房源都沒有溢價。尤其您是小升初的，那就更不可能有溢價了，別聽賣房的瞎忽悠。
2、性價比的話可以用租售比來比較。用房子總價除以預估租金，哪個的數值低就說明居住角度的性價比高。
但注意幾點，一是要用同等房源來比較，不能相差過大；二是盡量別選帶硬傷的，比如一樓頂樓和臨街遮擋之類的，這種房源得一房一議。三是如果是精裝房源，那最好按照普通裝修的來估價，這問當地中介就行。
3、另外多說一句，如果房子居住的性價比高，那出手時一般都不是太容易。或者說就因為不太好出手，所以售價才不太高，對比租金才顯的性價比高的。
還有一點，您想要的是100平兩居，這在普宅中算偏大戶型了。優勢是自住很舒服，但對應的是出手時不如7/80平的緊湊戶型，價格走勢也有可能不太強，另外性價比在兩居室中也一般不太高。所以我要建議是不如看看100平左右的三居，各項相對好的多。
僅供參考。
二
Q:
請問：我現在方莊住，房子3居，孩子28年上學，想買龍潭北里房子，主要考慮：
（1）上學方面：對口光明小學就在小區，光明小學對口小區都是老破小，上的確定性較大。對口的幾個初中離得也都挺近。后續讓父母在方莊住，白天接送下孩子，離得也不遠。
（2）通勤方面：媳婦在方莊上班，我在北邊上班，可同時兼顧通勤。
（3）環境方面：小區北面對面就是龍潭公園，我晚上喜歡跑步，很合適。
想麻煩咨詢您的問題：
（1）龍潭北里都是65年左右房子，能不能買呢？
（2）現在2-3層的2居價格還在450-500左右，最近政策加小陽春上學這波，價格有小幅反彈，何時下手合適呢？
A：
1、房子沒什么不能買的，正規產權正常交易。而且房齡跟土地產權沒什么關系，現在雖然60年房齡了，但土地都是從2000年公房上市+繳納土地出讓金開始算的，至少到2070年呢。
老房的優勢是戶型小+公攤少，所以居住的性價比相對高。另外是房價的基礎部分相對穩定，基本就是跟隨大盤漲跌，因為其本身就是大盤的組成部分，占不到便宜也不吃虧。劣勢是出手時不太好賣，盡量選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧。
2、另外是溢價方面，盡量選擇低的吧，一房一議，每套房都算算賬就行了。
3、具體價格我不知道。但既然是28年上學，常規建議是沒必要提前買。因為今年是入學人數的最明顯轉折年，都等著看什么情況呢。反正如果沒有政策加持，那進入低谷期之后，學區溢價的比例至少不會增加，是否下降則看行情。
當然您家要是都準備好了就買唄，買完了也就踏實了，不再看市場價和學區溢價也就無所謂了。但還是盡量買溢價低的，能買到就算各項兼顧了。
僅供參考。
三
Q:
想咨詢買房的建議，我們是剛需，兒子在朝陽區東壩工作，考慮東壩附近近交通和學區的二手房，總價600萬左右，麻煩您給出建議，謝謝！
之前看了東壩附近的常青藤和奧林匹克花園兩個小區，覺得不太滿意，麻煩您給出建議，這兩個小區能考慮嗎？另，地鐵3號線東壩北站附近有個保利天匯，這個小區情況您了解嗎？能否考慮？
A：
1、已經不滿意了，那還怎么給建議啊？如果給建議的話肯定是能考慮，但這好像沒什么意義吧？
2、簡單說吧，以奧園為例，北京當年最大的商品盤，理念和質量都不錯，當年的地產明星盤。到現在為止，最早的項目總經理還住在這個小區呢，從側面也能說明質量了吧？價格走勢一直是北京平均值，有時略強一點兒，而且還是在東壩地鐵不通+配套不全的時候。現在的劣勢就是老了點兒，看自己是否喜歡吧。
常青藤也是曾經的樓王，一度是五環外最高價樓盤。當然后來價格走勢正常了，開發商沒再瞎折騰，現在也是基本跟隨大盤漲跌，至少不吃虧。
3、保利天匯我不熟，不方便點評人家，說好聽的沒人給錢，說不好的老惹麻煩。
僅供參考。
四
Q:
目前住石景山，娃29年上學。近期想換房，改善+上學兼顧，目前有點喜歡隅海岄145戶型，位置和通勤都還比較滿意，但是對配建的清華附中辦學質量沒信心，不知道是否合適？
A：
1、我對新房不熟，不方便點評人家。另外既然是改善+上學，那就看自己的喜好和判斷吧，沒必要聽外人的。房子是用來住的，自己喜歡就好。
2、不過提醒幾句吧。有個叫李嘉誠的說過一句話：房產的價值由什么決定？地段、地段還是地段兒。
所以常規建議是如果有保值的想法，那最好評估一下地段兒價值。盡量避開不太繁華的兩區交界，要不然有可能發展的慢一些。另外是評估一下鐵道的影響，這是很難規劃+引入配套的物理阻隔。
再有就是145平在戶型中不太占優。因為北京的豪宅線是140平，而您這超過的又不多，所以如果在將來出手時趕上政策不配合，那或許因為稅費高而影響價格+成交周期。
3、至于學校方面我不敢預測。但建議算算學區溢價，然后跟海淀平均值比較一下看看是否合適？
總之我說不出什么具體的建議，只是列出這些情況供參考。另外房子是用來住的，學區房是用來上學的，都是主要看自己的喜好。
僅供參考。
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