新城，又往前走了一大步！

昨天，克而瑞發布了2025年度代建排行榜，濤哥看了下名單，竟然發現了一個令人意外的名字——

新城建管，竟赫然位列代建行業第八

要知道，這兩年地產行業的各類榜單，幾乎都被央國企給霸榜，民營房企漸漸消聲匿跡。

新城這一次，在眾多央國企紛紛布局的代建賽道拿下第八，排名又進步一位，確實挺令人驚訝的。

不過仔細一想，又覺得不意外。因為在濤哥看來，過去一年新城一直在“悶聲干大事”——

從組織變革、到連續發債、到代建獲獎，當別人還在愁“活下去”的時候，新城似乎已經找到了新的方向。

今天濤哥就聊聊，這家仍在堅守的民營房企，最近到底在忙什么。

1

先說建管這件事。濤哥之前寫過，去年新城做了一波大動作：

建管一拆為二，設立萬嘉和宏圖兩家公司，由兩位新城老將分別掛帥，搞內部競賽。

當時濤哥就說，這種"組織裂變"在地產圈非常少見，通常只有擴張期才會做。別人在收縮，新城在裂變，說明建管業務確實跑出來了。

最新的數據也驗證了這一點。2025年全年，新城建管新增簽約面積達到1061萬平方米，同比增幅超50%，遠超行業平均水平。累計管理項目超155個，總建筑面積超2600萬平方米，已基本實現全國化布局。

更關鍵的是，新城建管最大的差異化優勢在于"商住協同"。

背靠吾悅廣場這個商業IP，新城建管在商業綜合體代建領域幾乎沒有對手——目前在管項目中商業綜合體占比接近一半，這是絕大多數代建企業做不到的。

濤哥在新城官微看到，他們最近在新疆阿克蘇簽了一個大項目：融合"購物中心+特色街區+生態住宅"的文商旅居綜合體。能夠在南疆做這種大型綜合體代建，新城建管的拓展能力真的非常驚人。

阿克蘇吾悅廣場效果圖

在濤哥看來，建管已經不再是新城的"副業"，而是正在成為第三條增長曲線，與商管、地產形成三足鼎立之勢。

這也代表了，新城在本來就已經領先的雙輪驅動基礎上，又有了新的增長極。

2

聊完建管，再來說說新城的融資。

今年2月，新城環球成功發行3.55億美元優先擔保票據，期限3年。這是2026年開年以來民營房企的首單境外債。

加上2025年6月的3億美元高級無抵押債券（近三年民營房企首單）、去年9月的1.6億美元優先擔保票據，新城已經累計完成三筆美元債發行。

在房企普遍失去美元債融資能力的今天，新城竟然能連發三次美元債，這一點真的太牛了。要知道，現在民營房企的境外融資渠道基本是"凍結"的。

據中指研究院數據，2025年全年房企海外債發行規模僅161.45億元人民幣，占總融資規模的2.7%，發行主體絕大多數是華潤、越秀等央國企。民營房企幾乎沒有。

在這樣的背景下，新城能連續發三筆美元債，這件事本身就是巨大的勝利。

你可以想象一下：當一條河流幾乎完全斷流的時候，你還能從里面取水，說明什么？說明新城掌握的是別人沒有的“信用通道”。

濤哥一個做金融的朋友說：“90%的民營房企連上談判桌的資格都沒有，新城能發出來，說明國際資本市場仍然認可它?！?/p>

當然，新城美元債的票息確實不低，但如果你理解其中的財務邏輯，就會發現這背后其實是一套非常清醒的"主動管理"策略。

以今年2月這筆3.55億美元債為例，發行所得主要用于購買要約——也就是回購即將到期的舊債。

這意味著，新城不是被動地等著債務到期，而是主動出手，提前把短期到期壓力轉化為三年期的中長期負債，讓財務結構更加從容。

用一個比喻來說，這叫"以時間換空間"——雖然票面利率較國內貸款高了些，但避免了債務集中到期的風險，這筆賬其實是劃算的。

而且不止美元債。濤哥看了一下新城2025年以來的融資動作，可以說是一套非常完整的"組合拳"——

境內方面，2025年先后發行三筆中期票據，合計36.5億元，全部獲得中債增全額擔保和雙AAA評級，票面利率保持較低水平，8月那筆10億中票利率僅2.68%，認購倍數2.28倍。

境外方面，三筆美元債累計超過8億美元，持續打通境外融資通道。

此外，去年11月新城還發行了以上海青浦吾悅廣場為底層資產的持有型不動產ABS，規模6.16億元，創全國消費類持有型ABS、A股民企持有型ABS"雙首單"紀錄。

中票、美元債、ABS……境內外雙軌并行，多種工具靈活運用，不得不說新城的財務團隊對債務的主動管理能力非常強。

濤哥覺得，市場有時候對民營房企存在一種思維慣性：只要你發債，就覺得你缺錢。但換個角度想，一家真正缺錢的公司，現在根本發不出債來。

3

新城敢頻繁出手，底氣在哪里？答案很簡單：吾悅廣場。

濤哥之前也說過：吾悅廣場是新城最硬核的"壓艙石"。但每次看到最新數據，還是會覺得這塊業務的韌性超出預期。

2025年全年，新城商業運營總收入同比增長10%達到140.9億元；商業運營毛利率超過70%；吾悅廣場出租率多年維持在95%以上。

截至2026年2月末，新城已在全國142個城市布局208座吾悅廣場，開業及委托管理在營178座，開業數量穩居中國上市公司首位。

廣發證券近期在研報中指出，新城商業運營毛利率維持70%以上水平，資產運營表現突出，公司盈利主動輪切換，長期價值重估空間大。

要知道，國際投資者買債看什么？看你有沒有穩定的現金流來還錢。吾悅廣場每年140多億的商業收入、超70%的毛利率、接近98%的出租率——這就是新城的底氣。

市場愿意為新城提供融資，本質上是對這些底層資產的看好。看到資產變現能力和抗周期韌性的投資者，才會愿意掏出真金白銀給它。

事實上，穆迪去年已經將新城發展的評級展望上調至正面，摩根士丹利也將新城控股評級上調至"超配"，目標價上調25%至19.7元。這些國際機構用行動給出了自己的判斷。

4

最近，新城還有件有意思的事。

新城控股近日發公告：董事呂小平先生辭職。據悉呂小平是新城的老領導，這次離任屬于65歲到齡退休。

"到齡退休"四個字，在今天的民營房企里，聽起來幾乎像一個奢侈品。

這兩年多少房企的高管是"被優化"的、是因分歧離任的、或是公司都沒了不得不走的。

能在一家民營房企從年輕干到退休，平穩交接體面告別，這件事本身就挺說明問題的。

翻看新城的核心團隊，建管和地產區域的負責人幾乎都是在新城服務十年以上的老將。

在行業裁員潮蔓延的當下，新城甚至還提出了"三年千人"管培生校招計劃。

這讓濤哥想到新城一直在說的"駱駝精神"——不追求跑得最快，但一定走得最遠。駱駝穿越沙漠靠的不是爆發力，而是耐力、儲備和對方向的判斷。

董事長王曉松在今年開年致辭中給出了八個字方針："深耕厚植，守正創新"。

不折騰、不冒進，但也絕不躺平。一筆一筆還債，一座一座開商場，一個一個交房子，一步一步重建信用。

事實上這幾年王曉松一直在強調：安全。他在股東大會上說：

"公司仍處于穿越周期過程中，信用恢復是有代價的，通過時間把代價逐步減少。"

新城已經連續7年實現經營性現金流為正，堅持"零違約"記錄，2025年全年如期償還境內外公開市場債券58.55億元，同時持續主動壓降融資余額，幾乎已沒有暴雷的風險。

在地產行業至暗時刻，有的企業選擇了豪賭，有的選擇了躺平，而新城選了最笨也最扎實的方式——像駱駝一樣，一步一個腳印走向下一個綠洲。

這大概就是這家公司最讓人意外的地方，也是目前多數民營房企都做不到的。

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