今年的上海樓市，可能比你想的猛

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今年的上海樓市，開(kāi)年就有點(diǎn)不一樣。

2月份出的“滬七條”政策像一針強(qiáng)心劑，加上春節(jié)前積壓的需求集中釋放，節(jié)后的市場(chǎng)熱度，來(lái)得又快、又猛。

我把近三年春節(jié)后14天的數(shù)據(jù)拉出來(lái)一看，發(fā)現(xiàn)幾個(gè)特別有意思的信號(hào)：

成交量蹭蹭往上漲，帶看量也多了，但最關(guān)鍵的其實(shí)是供給端——房東們突然不那么急著降價(jià)了，甚至往上調(diào)價(jià)的人也比以前多了。

房外房研究院制圖

這個(gè)變化，或許并不能斷定上海二手房市場(chǎng)正在從買(mǎi)方市場(chǎng)正在走向賣(mài)方市場(chǎng)，但市場(chǎng)的修復(fù)信號(hào)或許比較清晰。

需求確實(shí)上來(lái)了

先看最直觀的數(shù)據(jù)：

今年春節(jié)后14天，上海二手房成交量比去年春節(jié)后漲了28%，帶看量也多了5%。

這個(gè)組合很有意思——成交量漲得比帶看量快，說(shuō)明啥？

說(shuō)明客戶看完房下決心的時(shí)間變短了，觀望的情緒，確實(shí)淡了不少。

房外房研究院制圖

具體到每天的網(wǎng)簽量，你也能感受到市場(chǎng)的溫度。

3月1號(hào)到15號(hào)，上海二手房（含商業(yè)）已經(jīng)網(wǎng)簽了13955套，日均930套。

其中3月14號(hào)那天干了1472套，創(chuàng)了小陽(yáng)春的新高。

按照這個(gè)節(jié)奏，再結(jié)合往年月份成交量的分布規(guī)律，今年3月的小陽(yáng)春，二手住宅成交量很有希望沖到3萬(wàn)套，跟去年3月差不多持平，甚至可能更高。

不過(guò)，細(xì)看每周的數(shù)據(jù)，還得留個(gè)心眼。

以往節(jié)后第一周，成交沖得很猛，主要是春節(jié)前就看好房、等著政策落地的那撥人集中下手了。

但到了第二周，帶看量的增長(zhǎng)明顯慢下來(lái)了，這說(shuō)明第一波著急的剛需釋放完之后。

所以后面的人能不能接上，決定了小陽(yáng)春能沖多高、走多遠(yuǎn)。

往年3月沖高之后，4、5、6月都會(huì)自然回落，但今年情況有點(diǎn)特殊——“滬七條”的政策效果還沒(méi)完，長(zhǎng)尾效應(yīng)還在。

所以，傾向于二季度的成交量會(huì)好于去年。

交易活躍度保持住，價(jià)格才能站得住。

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供給端的變數(shù)

如果說(shuō)需求端只是“量”的變化，那供給端就是“質(zhì)”的轉(zhuǎn)折。

咱們仔細(xì)看幾組數(shù)據(jù)：

房外房研究院制圖

第一，掛牌量終于開(kāi)始往下走了。

從2025年6月開(kāi)始，上海的二手房掛牌量持續(xù)下滑，一直跌了24周，直到今年春節(jié)后第一周，因?yàn)檫^(guò)年積壓的房源集中掛出來(lái)，才暫時(shí)打破了這個(gè)下降趨勢(shì)。

但關(guān)鍵是，今年春節(jié)后新增掛牌量的增幅，比2024年和2025年弱太多了，環(huán)比還跌了15%。

也就是說(shuō)，今年的掛牌量有望更早地重回下降通道，這對(duì)價(jià)格是實(shí)打?qū)嵉闹巍?/strong>

第二，房東的心態(tài)變了。

2024年、2025年，很多房東是被市場(chǎng)推著走的，今天看到鄰居降價(jià)了，自己立馬跟著降；中介打電話說(shuō)客戶只出這個(gè)價(jià)，咬咬牙也就賣(mài)了。

但現(xiàn)在不一樣了：今年節(jié)后14天，降價(jià)房源量比去年少了38%，漲價(jià)房源量反而多了18%。

房外房研究院制圖

這兩個(gè)數(shù)字放在一起看，意思很明白：

愿意繼續(xù)降價(jià)的房東少了，甚至有接近兩成的房東開(kāi)始往上調(diào)價(jià)試試水。

為什么會(huì)有這個(gè)變化？

因?yàn)檫^(guò)去三年的持續(xù)下跌，尤其是2025年四季度市區(qū)那些次新房（就是房齡新一點(diǎn)的品質(zhì)小區(qū)）也來(lái)了一波補(bǔ)跌，基本把最恐慌的那批人洗出去了。

現(xiàn)在留在場(chǎng)上的房東，要么是不著急用錢(qián)、賣(mài)不賣(mài)都行的“觀望黨”，要么是已經(jīng)跌到成本線以下、實(shí)在割不動(dòng)肉的“躺平黨”。

市場(chǎng)上那種“只要客戶出價(jià)我就賣(mài)”的恐慌情緒，比前兩年弱了很多，取而代之的是一種理性的等待。

大家都在看，是不是可以賣(mài)個(gè)更好一點(diǎn)的價(jià)格。

第三，中介手里的掛牌房源結(jié)構(gòu)也在變。

過(guò)去兩年，中介門(mén)店里大幅度降價(jià)的房源比較多。

但現(xiàn)在，你會(huì)發(fā)現(xiàn)“誠(chéng)意”房源變少了，很多房子掛是掛著，但價(jià)格談不下來(lái)。

這種變化對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，意味著“撿漏”的機(jī)會(huì)正在減少。

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價(jià)格沒(méi)這么快

價(jià)格是大家最關(guān)心的。

現(xiàn)在上海的掛牌房?jī)r(jià)指數(shù)還在跌，但跌的速度比去年四季度慢了不少。

更關(guān)鍵的一個(gè)指標(biāo)是“交易折價(jià)率”——就是最終成交價(jià)跟掛牌價(jià)的比值。

交易折價(jià)率從底部略微回升。

后續(xù)庫(kù)存量如果重新下降，成交量繼續(xù)保持約2W套水平，市場(chǎng)有望打破"等待更低價(jià)"的強(qiáng)化邏輯。

房外房研究院制圖

當(dāng)然，價(jià)格修復(fù)不是一蹴而就的。

全市層面，不同房子的產(chǎn)品、地段差異很大，面對(duì)的市場(chǎng)壓力也會(huì)不同。

把握住當(dāng)下

基于上面的分析，我對(duì)今年上半年上海二手房市場(chǎng)比較樂(lè)觀。

供需兩端都在往好的方向走：

需求還在，帶看量沒(méi)掉下去；供給端新增掛牌少了，降價(jià)房源少了，房東信心在恢復(fù)。

不過(guò)，到了下半年，可能要留意幾個(gè)不利因素。

一是政策的邊際效應(yīng)會(huì)遞減。

“滬七條”的刺激效果在春節(jié)后集中釋放，但藥效能維持多長(zhǎng)時(shí)間還需要觀察。

二是房東心態(tài)的反復(fù)。

現(xiàn)在房東們是“理性等待”，但如果下半年成交量真的大幅下滑，難保不會(huì)又出現(xiàn)一波降價(jià)潮。所以關(guān)鍵還是看成交量能不能穩(wěn)住。

綜合來(lái)看，2026年的上海樓市，會(huì)比之前更穩(wěn)。

對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，如果你是在核心區(qū)域買(mǎi)自住房，現(xiàn)在其實(shí)可以多看看了。

對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，還是要看自己的房子是什么段位的，而不是一概而論的說(shuō)不賣(mài)等更好的價(jià)格。

當(dāng)然，分化依然是主旋律。

遠(yuǎn)郊的房子、沒(méi)學(xué)區(qū)的老房子、戶型奇葩的房子，該難賣(mài)還是難賣(mài)。

這一輪修復(fù)，首先受益的是那些本來(lái)就不愁賣(mài)的好房子。

如果你還是把握不準(zhǔn)，不妨找我們幫你診斷一下，不管是買(mǎi)房、賣(mài)房還是置換，我們都能給你專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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