上海合伙人

2025年9月，有游客向南方媒體投訴，上海一家酒店的停車費竟然要每小時60元。網友們算了算，這比大多數人的工時費高多了，大家互相調侃：

混得不如一塊水泥地。

好消息是，每個車位每天只計費8小時；連停車位都能按時下班，又讓大家扎心了。

這家酒店，就是中山東一路31號的：

半島酒店。

上海的高端酒店不斷涌現，但半島酒店一直是第一梯隊。?高級客房?一晚的起始價格為?人民幣3200元?，趕上重大活動，江景套房會飆升至數萬，一房難求。

沒辦法，它的優勢太明顯了，不僅在外灘，而且是：

外灘的起點。

1846年，首任英國駐滬領事巴富爾堅定買下了這塊土地。后來，這塊地幾次易手，但英國人始終念念不忘。

1972年中英建交，撒切爾夫人幾次申請在這里重建英國領事館，都被中方委婉而堅決地拒絕了。

撒切爾夫人沒想到，中國人拒絕了英國政府，卻把它轉頭交給了一個英國家族：

嘉道理家族。

1

住進半島酒店的客人，會在客房電視上看到一部紀錄片，講的是嘉道理回歸上海的家族史詩。

120年前，嘉道理和和沙遜并稱上海兩大猶太家族，和平飯店南樓和禮查飯店，就是他們家的。

1949年后，兩大猶太家族都離開了上海，在人生的岔路口，他們做出了不同選擇。

沙遜帶著哀怨去了印度，嘉道理卻滿懷希望去了香港，他們積極投資香港，成為電力大亨。

此后幾十年，嘉道理家族身居香港，卻時刻北望大陸；他們積極向廣東輸送電力，與北京保持熱切聯系。

1985年，改革開放剛開始，嘉道理家族話事人親赴北京，投資幾十億，促成了當時最大的合資項目：

深圳大亞灣核電站。

當全世界都在觀望的時候，嘉道理的站隊支持，對中國意義極其重大。這個家族也成了：

中國人民的老朋友。

所以當上海決定啟動外灘開發計劃后，盡管全球各路資本紛至沓來，但只有嘉道理家族的誠意，能讓政府打破只租不售的慣例。半島酒店就這樣成了外灘萬國建筑博覽群中：

70年來唯一一座新建筑。

酒店開業典禮上，家族話事人米高·嘉道理激動地說，為了這個時刻，整個家族都已經等了50年：

終于回家了。

為了讓新建筑和萬國建筑博覽群完美統一，嘉道理在選材、設計上都近乎偏執。他們還主動要求參與周邊老建筑的修繕，出資給別的大樓做立面整治。

可以說，半島酒店盤活了周邊的老建筑。它遠超功能單一的豪華酒店，酒店底層和地下一層的一線奢侈品店，常年門庭若市。

嘉道理家族曾經主動承諾，絕不對半島酒店進行任何形式的散賣，將持有：

至少99年。

毫無疑問，這才是城市的核心資產：

無論世界如何變化，它都持續被需要，且供給難以大幅增加。

真正的核心資產，不是只花錢就能輕易買到的，還需要看懂潮水流動的方向，明白人心所向，付出真心和耐心。

想成為將軍夫人，就要在他還是士兵的時候就嫁給他。

2

與嘉道理家族相比，沙遜家族就沒那么幸運了。

過去幾十年，他們也曾多次試圖重返上海。但唯一的成就，只是在和平飯店擁有一個以“維克多·沙遜”命名的套房，并把他的畫像掛在房間里。

他們應該知道，錦上添花和雪中送炭，完全是兩回事。

全球資本對上海核心資產的追逐從未停止。他們賭上一生的努力，甚至整個家族的命運，只為得到一個機會：

把家族的名字，刻在上海。

最努力的一群人，當然要數江浙商人。

1897年，寧波商幫領頭人葉澄衷聯合朱葆三、嚴信厚，在外灘6號共同發起了中國通商銀行。這是第一次，江浙財團向世界宣告：

中國民族資本的崛起。

20世紀40年代末，時局動蕩，但李馥蓀等浙商領袖，依然做出了一個艱難的決策。在早已動工的地基上，不惜重金聘請著名建筑師重新設計，繼續推進浙江第一商業銀行大樓的建設。也就是現在的浙一大樓。

這是一種近乎悲壯的執念。

在江浙的實業家們看來，無論時代如何更迭，家族和商幫在上海灘的根，必須扎進這片土地。

他們不是過客，而是要把整個家族的聲譽押在這里。寧波商幫領頭人葉澄衷晚年投入教育，大力捐地蓋學校。他相信，教育是長期加持民族命運的最好方式。

他出資建設了第一所引入現代學科的私立學堂，澄衷蒙學堂。從澄衷走出了胡適、竺可楨這樣的很多大師。

一直到今天，江浙的商人們依然熱衷布局黃浦江兩岸。外灘沒地了，他們就沿著黃浦江往南走。

2025年7月，正對著澄衷高級中學的北外灘hk315-11地塊，又一次讓無數資本摩拳擦掌。最后，它以46.33%的溢價率，成為上海集中供地以來溢價率最高的一宗宅地。

拿下這塊北外灘地王的，就是一家浙江的企業：

綠城。

3

近幾年，綠城在上海的布局，大多是在黃浦江邊。從潮鳴東方，到蘭庭，再到北外灘地王上的潮鳴外灘。

綠城這樣的江浙企業看黃浦江，和別人的角度還不一樣。

別人看到的是歷史，是榮耀，但江浙商人看到的，是未來。對于新一代的江浙商人來說，黃浦江代表著一個：

走向海洋的中國。

上海的新航線、新航班不斷開通，飛往拉美、非洲的航班上，坐的是去談生意的江浙企業家。而港口駛出的貨輪上，裝的是他們賣出去的光伏板、挖掘機、新能源汽車。

他們的出海，為中國換回來了前所未有的1萬億美元順差。

而且，中國走向海洋的步伐，才剛剛開始。綠城用12.66萬/平方米樓面價，買的就是北外灘仍舊被低估了的未來。

全球貿易的版圖上，中國正在成為那條最活躍的連接線。而航運的中心，正是在北外灘。

北外灘擁有的，不僅是得天獨厚的深水岸線和航運基因，而是4700家航運服務企業的聚集，一條完整而高效的航運產業鏈正在形成，從保險到仲裁，從律所到金融，北外灘無所不包。

1846年，首任英國駐滬領事巴富爾冒著被撤職的風險，不顧法令和外交紀律，仍然擅自買下了外灘126畝地皮，讓英國成為外灘最大的地主。

他的理由就是：

控扼水路。

比天然良港更重要的，是國家戰略背書的長久需求。

放眼整個上海，老外灘基本由歷史保護建筑填滿，每一寸土地的動遷和改造，都是復雜的文保博弈。浦東的陸家嘴已經高度飽和，空間格局已經固化。

黃金三角中，只有北外灘，還有上海中心城區最后一塊可成片開發的土地。在上海的規劃版圖中，陸家嘴是過去三十年的奇跡，而北外灘代表未來。

資金正在奔涌而來。北外灘地王的樓棟出了地面后，綠城的同志們有了一個意外的驚喜。

他們發現，潮鳴外灘是屈指可數的可以把上海前六大超高層，全部放到窗景里的新項目之一：

632米的上海中心； 492米的上海環球金融中心； 480米的北外灘中心； 420米的金茂大廈； 380米的104地塊塔樓； 320米的白玉蘭廣場。

等到北外灘的高樓落成，六塔同框的奇觀，會真切地擺在眼前。

4

20世紀90年代，嘉道理繼承人多次來到上海，乘坐渡船，眺望外灘。

他們一遍遍探訪家族舊址，在全球搜集了老外灘珍貴影像。去敲政府的門之前，他們先在內部，完成了情感上的鋪墊。

外灘開發一啟動，嘉道理馬上提交了數百頁的分析報告。

拿到土地后，嘉道理家族話事人親自參與了上海半島酒店設計方案的審核。他要求，酒店的每一個角落，都要讓客人感受到黃金年代的優雅。

從司康餅配方，到銀質茶具和現場樂隊演奏，半島酒店要提供的，是一個：

進入上海歷史與優雅生活的入口。

綠城也是在用半島這份奢華酒店的思路，去規劃設計潮鳴外灘的。

很多百年建筑的經典元素，在潮鳴外灘重現了。比如，挑高12米的三連拱券，就是致敬嘉道理家族對禮查飯店孔雀廳的經典設計；比如大面積的莊園級綠化，很容易讓人聯想到嘉道理的大理石宮，或者葉澄衷的葉家花園。

還有水柱高達8米的國王噴泉，和三百萬枚水晶打造的巨大藝術裝置，視覺效果都很震撼。

但潮鳴外灘最奢侈的還不是這些。

走進潮鳴外灘的實景示范區，會發現綠城把本可以作為樓王的很多絕佳位置和觀景視野：

讓給了公共空間。

在他們的私宴廳和酒廊，甚至在空中泳池，所有業主和訪客都能看到六塔同框。就像在半島酒店的玲瓏酒廊，人們可以一邊品嘗雞尾酒，一邊透過落地窗欣賞外灘天際線。

為了最大限度擴展公共空間，綠城花了巨大成本，做了罕見的雙層風雨連廊。

在過去，這種立體交互的連廊系統，常常出現在大型金融城里。

地面層的連廊，全域覆蓋了歸家動線，也巧妙串聯起了藝術噴泉、景觀花園與休憩空間。

空中的連廊部分，則是打通了會所和露臺。這里視野開闊，放眼望去是北外灘的中央花園，陸家嘴的三件套。

坐在連廊下方的休憩空間，目之所及是庭院中心的高爾夫同款草坪。2500㎡大尺度面積，通過自動灌溉技術，能做到一年四季都綠意盎然。

他們打破了開發商只提供空間的思維，引入專業機構，定制每一個室內功能區。

閱讀區是和naive理想國合作的，精細布局媲美私人書店。咖啡吧聯合了音樂制作工作室Cashmere Studios，喝咖啡的同時，全程享受杜比全景聲的聽覺盛宴。

在女主人鐘愛的下午茶會客廳，他們引入開在外灘源的精品食材店美頌家。不出門也能坐擁米其林級別的食材體驗。

綠城似乎不是在造住宅，更像是在塔吊遍地的北外灘，為一個半島酒店這樣的資產：

招募合伙人。

所有人都在追求長久而豐厚的回報，但投資世界里最樸素也最深刻的一個真理，就是在被低估的時候入場。

珍愛包叔，順手“在看”