濟南房價叕要漲？火爆全網(wǎng)的38號文，到底講了什么？

這幾天最火的就是這個38號文，網(wǎng)上眾說紛紜...

比較樂觀的就是38號文將帶來房地產(chǎn)市場的巨震，房價要漲...

比較嘲諷的就是38號文對房地產(chǎn)一點作用都沒有...

首先給不熟悉這份文件的朋友回顧一下，這份文件的全名叫《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（ 自然資發(fā)〔2026〕38號 ）

整篇文件講述的是國土空間規(guī)劃的內(nèi)容，像十五五重點項目需求等等..

這份文件讓房產(chǎn)同行高潮的主要是這幾句話：

年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積；新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

這幾句話被莫名其妙的解讀成房地產(chǎn)以后都是存量發(fā)展，地越賣越少....

這里面，新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地是一個專業(yè)用語，特指通過依法批準(zhǔn)將農(nóng)用地（含耕地）和未利用地（包括鹽堿地、沼澤地、高寒荒漠等），轉(zhuǎn)為建設(shè)用途的土地。

這個名詞在濟南房地產(chǎn)開發(fā)歷史上，不同時段有著不同的意義。

如果把時鐘撥回到2015年，濟南的發(fā)展有相當(dāng)部分土地的來源，就是通過新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地。

比如大家耳熟能詳?shù)膹堮R屯、雪山、唐冶，在十年乃至十五年前，棒子地玉米地都是這些片區(qū)的戲稱。

濟南之所以能在短時間內(nèi)拓展如此多的新區(qū)，和新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地確實是緊密不可分的。

但是時光荏苒，歷經(jīng)這么多年的發(fā)展，濟南的城市結(jié)構(gòu)已基本定型...

就房地產(chǎn)這個行業(yè)而言，濟南現(xiàn)階段新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地用于房地產(chǎn)用途可謂少之又少...

像很多的城中村、工廠、老舊小區(qū)，還有一些建成區(qū)內(nèi)的土地（總不能說城市居民區(qū)的空閑土地是耕地吧）早就變成了存量建設(shè)用地。

換而言之，你現(xiàn)在去張馬屯雪山唐冶溜達一圈，全是存量，

比如上面圖上的黃色和紅色的土地，地塊的性質(zhì)都定下來了，只是現(xiàn)在還沒進行供應(yīng)...這不都是存量嗎....

在擔(dān)憂濟南房地產(chǎn)用地庫存的同時，倒不如打開濟南地圖，先看看大濟南有多少存量土地....

畢竟樓市也不是前些年了，500套房子往往都要賣兩年....

先別說土地賣一塊少一塊了，現(xiàn)在推出來的土地流拍都很常見...

所以你說有利好也沒毛病，只是這是一個非常長期的過程，或許真的要等到這些這些土地全部開發(fā)殆盡以后，才能真正意義上助推房價上漲...

這需要相當(dāng)長相當(dāng)長的一段時間....

那么問題來了，濟南新增的城鄉(xiāng)建設(shè)用地都干嘛了呢？

實際上就是搞產(chǎn)業(yè)園、修機場、搞交通樞紐、正好也是文件中所提到的新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目和民生事業(yè)發(fā)展。

去年年底，ZF召開了新聞發(fā)布會，官方公布了在十四五以來濟南全市累計獲批建設(shè)用地26.26萬畝，高效保障了機場二期、濟萊高鐵、太平水庫、小清河復(fù)航等一大批省市重點項目用地需求。

所以發(fā)現(xiàn)了吧，這個東西不能說和房地產(chǎn)沒什么關(guān)系，但是就濟南而言，確實關(guān)聯(lián)沒有鼓吹的那么大。

以小編淺薄的認知看，之所以特別點名房地產(chǎn)開發(fā)，也大概率是規(guī)避某些人打著項目的幌子，搞度假村，搞獨家酒店，在荒郊野嶺搞一些爛尾樓。

某大在過去就很喜歡搞這個，隨便畫個圈，然后搞地產(chǎn)開發(fā)，在我看來，主要防止的是城市繼續(xù)無限制的攤大餅。

也就是說，雖然文件上掐斷了房地產(chǎn)用地的來源之一，但是實際上早在很多年之前，大家都這么執(zhí)行了，只是現(xiàn)在更加明確。

這是第一點，第二點是年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。

這個東西其實更好理解，伴隨著城市的長大，城市內(nèi)部會出現(xiàn)大量的低效土地。

比如老舊的廠房，比如明湖熱電廠。

也就是說，你想搞工業(yè)想要指標(biāo)，沒問題，那請先完成盤活低效土地的指標(biāo)，用指標(biāo)來換指標(biāo)。

拆了舊廠區(qū)你才能蓋新配套新廠區(qū)，像之前城市突然宣布搞工業(yè)新區(qū)，但是撇下老城區(qū)的爛攤子不收拾，這種局面受到了抑制。

所以，就房價和樓市而言，這個38號文充其量就是個中偏上的政策，小編認為更加傾向于確認紅線（因為之前也是這么控制的）

從城市的視角來看，其積極的意義是：

一、大量的老舊廠區(qū)和老舊廠房將迎來真正意義上的春天，不管是原拆原建還是拆遷改造，這一定是未來的風(fēng)口。

二、濟南真正意義上的中優(yōu)要來了，城市轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，城中村或許將迎來高質(zhì)量的改造

三、在非常非常久遠的時間后，會引發(fā)濟南房價上漲，但看看現(xiàn)在的二手房存量和新房銷量，是否如此有效，這還很難說。

四、有沒有一種可能，正是因為存量土地太多了，這份文件才正式劃了紅線呢？小編沒能找到濟南的相關(guān)數(shù)據(jù)，只能講可能了...

上述是針對文件本身，不過小編認為這份文件其實是一個訊號，其實預(yù)示著樓市或者叫居民資產(chǎn)邏輯的全面轉(zhuǎn)向。

我們先考量一個問題，為什么我們不再堅信房子永遠會漲？

一方面是政策導(dǎo)向和輿論風(fēng)口，但是更關(guān)鍵的是房地產(chǎn)的市場環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。

從具體數(shù)據(jù)看，在濟南新房，購買一百二十平以下的購房者僅占20%.

如果在疊加上天量的二手房，濟南人均住房面積早就超過了40平...

換句通俗的話來講，該買房的不該買房的在前幾年的熱潮中都上了車，只是房子有所差異，但房子的持有比相當(dāng)之高。

在加上人口經(jīng)濟等一系列的因素，很多人忽然發(fā)現(xiàn)房子并非資產(chǎn)，而是負債。

這是一個非常關(guān)鍵的思維轉(zhuǎn)變

在濟南，有相當(dāng)多的房源徹底失去的流動性，但是你還要每月幾千去還房貸，這不是負債是什么？

更重要的是，伴隨著城市建設(shè)步入尾聲。

很多人意外的發(fā)現(xiàn)，計算房貸利息和物業(yè)費的前提下，很多房子的租售比還不如現(xiàn)在的活期儲蓄，甚至一算賬是負的，但同時賣還沒有人接盤...

經(jīng)十東路綠地御山臺，買的人可能是為了超算中心、為了齊魯科創(chuàng)走廊、為了描繪中的豐沛配套，但是實際上大家都能看到，空空蕩蕩的，看二手房的人都嫌荒涼。

過去上高杠桿地買房，等配套成熟在賺一筆的購房思路早就失效了。

現(xiàn)在最安全的上車方式，反而是核心區(qū)，因為核心區(qū)的房價是有底的，而很多遠郊區(qū)跌起來是沒有底的，最大的可能是流動性都沒有。

比如我們經(jīng)常能在視頻上刷到的150萬買經(jīng)十東路的別墅，實際上150萬也很少有人去買....

這也是很多專家大咖經(jīng)常拎出來講的K形分化。

像濟南這樣的城市，一定有房子會沖擊5萬10萬一平，但同樣一定會有房子俯沖鄉(xiāng)下，沖擊0.1萬/0.5萬一平...

牢牢把握住核心區(qū)，才是這份文件給人最大的啟示，有些老房子現(xiàn)在確實該緩賣了，割肉都賣不出去，倒不如等等風(fēng)。

如果非要說這個政策會讓某些房子扶搖直上的話，我看好核心區(qū).....

下面是政策原文：

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