樓市走向，大勢已定！

最近，上海、深圳、杭州、南京等幾個大城市的樓市出現(xiàn)了回暖跡象，也就是大家常說的“小陽春”，具體的表現(xiàn)就是整體成交量在回升，核心區(qū)域的房價在回漲。

關(guān)于這樣的“小陽春”行情，究竟是曇花一現(xiàn)，還是會持續(xù)下去？

據(jù)筆者的了解，目前市場上爭論的聲音還是不少。個人感覺是對后市仍然比較悲觀的人還是比較多的，也就是更多人不相信這樣的行情是可以持續(xù)下去的。

現(xiàn)在市場上有很多人有這樣的判斷也不足為奇。畢竟過去幾年的樓市走勢確實如此，每次回升都是脈沖式，并沒有持續(xù)下去。況且現(xiàn)階段看空樓市的理由還是有不少的，比如說人口在減少，房子供應(yīng)過量等等。

對于樓市未來的走勢，我認(rèn)為還是要站在更宏觀的角度來分析這個問題，且要多多分析一下國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的樓市已經(jīng)走過的路，它們的發(fā)展歷史對于我們現(xiàn)在來判斷國內(nèi)樓市未來的走勢還是有很多的參考價值的。

比如說，像美國、日本的房地產(chǎn)市場都先于我們發(fā)展了很多年，其房地產(chǎn)市場的一些發(fā)展規(guī)律也是值得我們借鑒的，它們的市場也曾經(jīng)經(jīng)歷過我們現(xiàn)在面臨的問題的。這些市場的發(fā)展歷史一定程度上也揭示了國內(nèi)樓市未來發(fā)展的一些規(guī)律。而認(rèn)清了這些發(fā)展規(guī)律后，也基本上可以說國內(nèi)樓市走向，基本上也算是大勢已定了。

關(guān)于這個規(guī)律，有兩條核心的主線：

一是房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了快速發(fā)展之后，市場會逐漸由增量市場進(jìn)入存量市場，房價在經(jīng)歷普漲之后會出現(xiàn)一段時間的普跌行情，繼而在諸多因素的作用下會慢慢企穩(wěn)，但接下來市場就再也難出現(xiàn)普漲行情。

二是樓市的走向會因城市而異，即一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、人口密度大的超級大城市的房價會下跌調(diào)整后重新回到上漲通道，房價繼續(xù)上漲甚至?xí)賱?chuàng)新高，尤其這些城市中心城區(qū)和核心區(qū)域。

這個邏輯其實也不復(fù)雜。從當(dāng)前城市發(fā)展的脈絡(luò)來看，大城市具有更好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，能夠提供更多的工作機(jī)會、更好的公共配套設(shè)施，吸引著人口持續(xù)的流入。即便是總體人口在減少，但是大城市的人口仍會繼續(xù)增加或是維持著高密度的人口。這些人都是有住房需求的，也有購房意愿的。對于大城市的樓市，核心影響因素是收入和房價之間的平衡。如果人們的整體收入是上漲的，那么這些地方的房價大概率也會隨之上漲。

對于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，最終的發(fā)展路徑也會是大同小異。雖然房地產(chǎn)市場整體已經(jīng)進(jìn)入供大于求的存量市場，但是幾個超級大城市的樓市并沒有明顯供大于求。在人口繼續(xù)流入的背景下，這些城市的樓市仍具有強(qiáng)大的需求支持，房價企穩(wěn)甚至繼續(xù)走高只是時間問題。

當(dāng)然，有人可能說時間問題也是問題。這個當(dāng)然沒有錯，但如果長期跟蹤市場的人是能體會到什么時候市場真的能回穩(wěn)。而經(jīng)歷這些年市場的下行調(diào)整，各項措施的支持、市場心態(tài)的變化等等，這個時間也正在接近了。

過去幾年，有不少人根據(jù)美國（4年）、中國香港（6年）、日本（20-30年）等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)整時間來推測國內(nèi)樓市的調(diào)整時間。其實推測這樣的時間往往是意義不大的，因為作用到每個市場的因素是具有差異性，會影響到周期的時間長短。

但是市場呈現(xiàn)出來的發(fā)展規(guī)律卻是可以借鑒的，即我在上文提到的核心兩點。這也是我們常說的趨勢是明確的，一些因素能改變的只是這個趨勢發(fā)展的進(jìn)程，而無法改變趨勢本身。

對于大城市的樓市，或許市場調(diào)整仍需要時間來消化，但我認(rèn)為這個時間也不會太久了。最后我想旗幟鮮明地表達(dá)自己的觀點，堅定看好大城市的樓市，尤其是核心區(qū)域。