北京買房：理清思路，購房建議1821

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我目前在北京有舊宮紫郡府128平一套，22年購入價809w，現在據中介說市場成交價650w。現在家庭工作重心轉移至望京附近，小孩也面臨小學入學。所以打算今年夏天搬去望京。

兩個問題：

1、紫郡府還有持有的必要嗎（裝修比較好，不想出租），今年要不要直接割肉賣掉。

2、望京租房選擇多，但終究不是自己的。沒有辦法裝修的話，房子使用的方便性上不夠不順手，看了看望京似乎置換好地段好戶型又是一個時機。另一方面，小孩我有讓他上民辦的打算，這次紫郡府的經歷也讓我不想再在房子里放太多錢了。所以我也糾結要不要再買。

A：

1、房子是用來住的，既然不自住了也不想出租，那就賣掉唄。而且紫郡府是典型的改善小區，再加上是三居室，即便出租的話租金收益率也不算高，肯定低于北京平均值，更是低于小戶型。

2、但我建議是沒必要現在賣，如果真的是650萬的話那有點兒超跌了。因為以紫郡府的地段兒+品質，128平租個萬八千的應該差不多，那租售在700以下就700偏低了，常規在750左右才正常呢（北京平均650）。也就是說，如果租金能到1萬左右，那這套房價值至少700才合理。

所以如果不是中介故意壓價，就是真的超跌了，誰買誰合適唄，您作為賣家就不太合適了。

3、買不買的也看自己需求唄，或者算賬。假定您家賣了650萬，存銀行的話現在五大行五年期存款利息1.5%，每年收益9.75萬。而要想租這么一套房的話一年也得10萬左右，至少在收益上沒占便宜吧。

而且如果在望京租房的話有可能更貴。以Soho旁邊的融科橄欖城為例吧，前些日子有網友花680萬買了套80多平兩居，租金是每個月1萬，這基本就是北京平均值，租金收益率1.8%左右。

另外也可以參考老小區的，比如典型的經適房西園三區（望京新城A4區），單價也5萬出頭兒，跟紫郡府差不多。130平左右的也650萬左右吧，租金應該在1萬多點兒，反正大概率比紫郡府要貴，地段兒+小區品質差異的原因。

4、簡單就是這情況，我也沒什么明確建議，只是列出這些情況供參考吧。而且多說一句，望京的學區挺好的，以陳分來說吧，放到東西海也是至少中上，所以才有資格漲出學區溢價的。

那為什么放著免費的公立資源不用而要去民辦呢？畢竟民辦的強校都得搖號，比如陳分實驗，比公立校難進多了。

僅供參考。

二

Q:

請問現在房價降了很多，但是最近感覺有點回升了，怕越升越高最后沒上車，所以近期打算出手。現在有兩個問題挺困惑的，想請教您：

1、目前看的是大紅門片區的老小區，個人覺得報價有些高，您覺得是現在上車合適還是再等等呢？

2、您覺得世華水岸和大紅門片區的珠江駿景，還有下降空間嗎？

A：

1、都說回升了，但我看到的仍然只能說沒繼續降，到目前為止還沒明顯的上漲。當然我沒舍得花錢買數據，所以看不到最及時的。但就算上漲也應該沒那么快，畢竟深圳上海還沒有明顯行情呢，北京一般都是在他們后邊。

2、大紅門的老小區，世華水岸和珠江駿景不算老啊，畢竟都是商品房。可以用建欣苑算個賬，前些天有網友買的兩居室，60平左右小兩居250萬，租金4500，租售比是550。中等吧，不算太實惠，但回報率也到了2.16%，刨去物業費取暖費和空置期什么的接近2%。所以我認為是沒什么下跌空間了，因為收益率比銀行存款利息高。

但要等等也行，因為以豐臺來說幾乎沒有領漲過，每次都是等核心區+海淀朝陽的部分板塊漲過之后才輪到南城。所以不用著急，先看那些熱門板塊的行情吧。

3、這倆小區也算算性價比吧。以珠江駿景為例，這里曾經是南城第一粵派豪宅，但一度被批發市場給拖累的價格走勢很不好。可近幾年的板塊整改明顯見效了，這里的價格一度又挺強勢的，尤其是大戶型格局好的，算是抗跌的。

剛才我看了看這里的報價，130多平三居的總價和租金分別是800萬vs1.1萬左右，那租售比700出頭，在大戶型里算比較合適的了。所以我認為下降空間不大，再降就算超跌了，畢竟是改善小區。

僅供參考。

三

Q:

請問，大興禧悅興城90米的290萬可以買到不錯的樓層，也符合我的預算，河西新樓盤方程國賢府最小戶型估計也要350以上，硬著頭皮也不是不能買，我知道這兩個房子不是一個時代的產品，如果從5-10年脫手考慮，哪個有可能賠的少一些，因為這幾年只為自住，5至10年后會住到市內。

A：

1、您怎么確定5-10年后肯定賠錢的啊？房子跟車是不一樣的，或者說房子必定貶值，但地段兒是大概率跟隨通脹波動的，而房子只不過是土地交易的代表而已。

2、我對新樓盤不熟，倆小區都沒去過，也不知道具體價格，不方便點評人家。而且兩個地段兒都是典型的自住為主，畢竟周邊都是規劃了不少安置房，甚至這倆地鐵的早期規劃應該都是安置房或保障房。所以還是多考慮自住吧，哪個覺得住著舒服就買哪個。

如果讓我買的話首選禧悅興城。因為以地段兒來說，相比河西的話在“心理距離”上要感覺近一些，而河道則是很難聯動的物理隔離，更不好規劃和互動。從之前這些年的價格走勢來說，方程國賢府北邊的園博府和甲一號這種改善的商品房小區也并未怎樣。所以既然是覺得禧悅興城合適就買唄。

3、另外也算一下倆小區跟周邊保障房的價格差，哪個價差小就說明溢價低，真要賠的話自然少點兒了。

僅供參考。

四

Q:

請問現在從廣外落戶到德勝，還有可能在28年上三帆附小嗎？房本落戶是20年10月，731之后。

A：

1、理論上有可能，因為明年就是731的第六年了。也就是說，到明年，731之前突擊購房的家庭也基本消化完了，就算還有部分二孩也數量不多了。

再加上三帆附小是不收政保生的，至少到目前為止的政策是不收，那就給普通家庭留出了學位唄。

2、或者這么說吧，現在很多家庭都是在看今年的幼升小，畢竟全北京的入學人數明顯下降了。那如果今年出區的數量減少，明年也就大概率更會寬松點兒，2028年也是延續唄，至少延續到2031年。

3、但這事兒沒人敢保證，先看完今年的情況再說吧。

僅供參考。

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