行業(yè)巨震！嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)用地

突發(fā)！樓市土地端迎來顛覆性調(diào)整！

前段時間，自然資源部國家和林業(yè)草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》，13條硬規(guī)直接定調(diào)“十五五”房地產(chǎn)用地邏輯！

從省級層面把控建設(shè)用地總規(guī)模，嚴(yán)控新增建設(shè)用地用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，突破零星土地用地審批限制，簡化城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)征地流程
過去二十年，房地產(chǎn)的邏輯是“征地—賣地—開發(fā)”的增量循環(huán)；未來五年的邏輯是“盤活—更新—提質(zhì)”的存量博弈，或?qū)⒏膶懛康禺a(chǎn)的生存法則。

幾大核芯要點如下：

1、建設(shè)用地規(guī)劃期實施總量管控

新增建設(shè)用地與存量盤活強制掛鉤，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地，原則上不超過盤活存量土地面積，“先盤活、再新增”成硬性導(dǎo)向。

2、壓控房地產(chǎn)開發(fā)用地

新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目和民生，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，商品房新增用地全面收緊，行業(yè)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑獲取開發(fā)資源。

3、城中村改造獲松綁

改造中的邊角地、夾心地等零星土地（≤項目總面積10%），可用于保障性住房、民生配套等，直接破解改造痛點。

4、簡化城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)征地流程

在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，因成片開發(fā)征收土地的，不再單獨編制土地征收成片開發(fā)方案。直接利好城市更新、城中村改造、保障性住房項目等的落地速度，進一步激活城鎮(zhèn)存量空間。

原文內(nèi)容如下：

自然資源部 國家林業(yè)和草原局

關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源(海洋)主管部門、林業(yè)和草原主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團自然資源局、林業(yè)和草原局:

為進一步做好“十五五”規(guī)劃重點建設(shè)項目的要素保障工作，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下。

一、加強規(guī)劃引領(lǐng)和項目前期工作。各級自然資源(海洋)、林草主管部門要按照“項目跟著規(guī)劃走、要素跟著項目走”的要求·積極參與項目前期工作，會同有關(guān)部門建立會商機制，主動對接相關(guān)部門“十五五”重點項目空間需求，統(tǒng)籌納入自然資源管理和國土空間規(guī)劃“一張圖”(以下簡稱“一張圖”)，依據(jù)國土空間規(guī)劃協(xié)同開展科學(xué)選址，明確國土空問規(guī)劃重點項目清單，提升自然資源要素配置效率。

二、探索建立健全國土空間規(guī)劃許可制度。部權(quán)限內(nèi)的用地預(yù)審和先行用地項目，委托省級自然資源主管部門辦理;省級權(quán)限內(nèi)的，可按照省級人民政府有關(guān)規(guī)定辦理先行用地。支持與部實現(xiàn)“一張圖”系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的省份，對納入清單且在“一張圖”上落圖落位的國家和省級單獨選址項目，由省級自然資源主管部門審核后出具符合國土空間規(guī)劃的許可意見(有效期3年).不再辦理用地預(yù)審和選址手續(xù)。取得以上意見的，即可先行用地。上述項目涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線的，報部備案。

三、建立規(guī)劃動態(tài)維護機制。在不突破“三區(qū)三線”約束性指標(biāo)和底線管控要求的前提下，可結(jié)合定期體檢評估，依托"一張圖”對國土空間總體規(guī)劃進行年度動態(tài)維護，正向優(yōu)化規(guī)劃分區(qū)、邊界、重點項目清單等規(guī)劃內(nèi)容。國務(wù)院審批的國土空間總體規(guī)劃，年度維護方案經(jīng)省級人民政府審核后報部備案;非國務(wù)院審批的國土空間總體規(guī)劃，年度維護方案由省級人民政府審查核準(zhǔn)后啟用，涉及優(yōu)化三條控制線的需將數(shù)據(jù)報部。除年度正向優(yōu)化外，三條控制線調(diào)整的其他情形，按照永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理辦法的規(guī)定加強日常管理。因地形差異、勘界定樁、產(chǎn)權(quán)界定等造成的三條控制線布局偏移，可及時報部在“一張圖”更新。

四、完善聯(lián)動審批機制。省級自然資源(海洋)、林草主管部門要推動省域用地用海用林用草用濕等在同一平臺上聯(lián)審.指導(dǎo)市具同步開展勘測定界、現(xiàn)場查驗(踏勘)、公示公告、費用繳納(告知)等相關(guān)工作，開展一次規(guī)劃選址綜合論證。

用地報批以最新年度變更調(diào)查成果(包括林草濕荒監(jiān)測成果)為參考，按照國土空問規(guī)劃和管理要求明確地類屬性，保證空間唯一性。

用地報批啟動后，涉及占用林地、草地及自然保護地的批文到期的、無需重新辦理。用地報批時不再審查壓覆重要礦產(chǎn)資源相關(guān)內(nèi)容、在批復(fù)建設(shè)用地時告知有關(guān)工作要求。非項目主體原因造成的歷史遺留違法用地(林、草).由市縣人民政府承諾處置到位即可開展報批。

五、健全與項目建設(shè)相適應(yīng)的用地審批管理機制。單獨選址建設(shè)項目可根據(jù)施工等需要，分期申請用地。線性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可以市縣級為單位，分段提出用地(林、草)申請。已批準(zhǔn)用地的建設(shè)項目，因初步設(shè)計變更等情形需要調(diào)整用地范圍的，調(diào)入的地塊依法報批，調(diào)出的地塊交由原用地主體使用。

六、改進征地工作。在維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益的前提下，支持縣級以上地方人民政府按照“一張圖”確定的項目用地范圍，并聯(lián)開展征地前期工作。

在國土空問規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，因成片開發(fā)征收土地的，不再單獨編制土地征收成片開發(fā)方案。

七、完善排地占補平衡機制。堅特縣域自行平衡為主、省域內(nèi)調(diào)劑為輔的補充耕地原則，補充耕地資源嚴(yán)重不足地區(qū)的建設(shè)項目.在本區(qū)域內(nèi)難以落實占補平衡的，可在省域內(nèi)調(diào)劑補充，不得弄虛作假。水庫(河流)水面淹沒區(qū)涉及占用耕地的，屬干農(nóng)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，納入耕地總量動態(tài)平衡管控。對戰(zhàn)略性礦產(chǎn)和地?zé)帷⒌V泉水等不造成永久基本農(nóng)田損毀的非戰(zhàn)略性礦產(chǎn)的礦業(yè)權(quán)，可與永久基本農(nóng)田重疊設(shè)置。

八、合理保障重點項目臨時用地(林、草)。對納入國家和省級重點項目清單的交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，所使用的已批準(zhǔn)臨時用地(林、草)，在復(fù)墾(植被恢復(fù))期滿前，經(jīng)省級行業(yè)主管部門和自然資源(林草)主管部門同意，不同施工標(biāo)段可接續(xù)使用，累計不超過批準(zhǔn)施工周期，但不得變相永久占用。臨時用地涉及用林用草的，可合并編制土地復(fù)墾和植被恢復(fù)方案。

九、完善礦業(yè)用地政策。勘查各類礦產(chǎn)資源、露天開采戰(zhàn)略性礦產(chǎn)資源符合臨時使用土地要求的，可由地方自然資源(林草)主管部門依權(quán)限分期分區(qū)批準(zhǔn)臨時使用土地，原則上每期不超過5年，累計不超過礦業(yè)權(quán)期限。礦業(yè)權(quán)續(xù)期的可相應(yīng)申請臨時使用土地接續(xù)使用。

對不符合臨時使用土地要求的采礦項目，要按照節(jié)約集約的原則，一次性預(yù)留合理空問，滾動開發(fā)、分期辦理用地手續(xù)。在鄉(xiāng)村地區(qū)使用增減掛鉤指標(biāo)(包括存量采礦用地復(fù)墾修復(fù)騰退)的、可按批次辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，并依法實施征收。無法實施征收的、可按照國家統(tǒng)一部署要求使用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

十、統(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地促進內(nèi)涵式發(fā)展。經(jīng)地方人民政府依法批準(zhǔn)但實際未使用的建設(shè)用地，可由原批準(zhǔn)用地機關(guān)撤回用地批準(zhǔn)文件，涉及的占補平衡指標(biāo)仍然有效。對實現(xiàn)“一張圖”聯(lián)網(wǎng)的省(區(qū)、市)，實施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機制，由省級人民政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設(shè)用地指標(biāo)。各省(區(qū)、市)要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。部定期監(jiān)測執(zhí)行情況。

新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地(面積原則上不超過項目總面積10%)，保障性住房、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

十一、陸海統(tǒng)籌合理利用空間資源。海岸線向陸一側(cè)、向海一側(cè)已成陸區(qū)域，按照土地管理，其中已報部備案的“未批已填”區(qū)域，在涉及的違法違規(guī)用海查處到位、生態(tài)保護修復(fù)措施落實到位后，按產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求合理利用。海岸線向海一側(cè)未完全成陸區(qū)域，按照海域管理，其中涉及已登記集體土地所有權(quán)以及土地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)等用益物權(quán)的區(qū)域，原則上維持現(xiàn)狀，充分保障權(quán)利人合法權(quán)益，但不得新增圍填海。

支持相關(guān)省市結(jié)合國土空間規(guī)劃優(yōu)化游艇、海釣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施布局，保障項目合理用地、用海、用島以及海岸線使用需求.不得違規(guī)新增圍填海。游艇、海釣配套設(shè)施使用無居民海島的，合并編制開發(fā)利用方案和論證報告。支持探索建立游艇碼頭泊位審批(出讓)、轉(zhuǎn)讓、登記及交易制度。

十二、合理利用保護地整合優(yōu)化成果。省級人民政府上報的自然保護地整合優(yōu)化成果，可作為國家和省級重點項目自然資源要素配置的依據(jù)。在保障生態(tài)安全、公共利益等前提下，允許線性基礎(chǔ)設(shè)施無害化穿越自然保護區(qū)。紅樹林分布區(qū)未被認(rèn)定為“紅樹林地”的，可按當(dāng)前地類管理。

十三、支持設(shè)施農(nóng)業(yè)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在耕地上構(gòu)建農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施，不破壞耕作層、符合耕地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，按耕地管理;不符合耕地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施和必要的附屬、配套設(shè)施，可以占用一般耕地，按照農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地認(rèn)定，由縣級自然資源主管部門會同有關(guān)部門納入"一張圖”規(guī)范管理。

發(fā)展森林草原游憩、露營體驗、科普教育等需配套設(shè)置的小型零星便民設(shè)施，可與直接為林業(yè)、草原生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的工程設(shè)施統(tǒng)籌建設(shè)。

各級自然資源(海洋)、林草主管部門要依托“一張圖”建立全生命周期管理體系，加強日常監(jiān)測監(jiān)管，完善預(yù)警機制，嚴(yán)格執(zhí)法督察，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

本通知自印發(fā)之日起施行。《自然資源部關(guān)干進一步做好用地用海要素保障的通知》(自然資發(fā)[2023]89號)、《自然資源部關(guān)于進一步改進優(yōu)化能源、交通、水利等重大建設(shè)項目用地組卷報批工作的通知》(自然資發(fā)〔2024]36號)繼續(xù)執(zhí)行。部、局已發(fā)文件與本通知內(nèi)容不符的，以本通知為準(zhǔn)。

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編輯：星姐

主編：芷兒

本文來源中指研究院、自然資源部等

由小編整理匯總