上海佘山小微企業(yè)拆遷：無證建筑能否獲得搬遷補償？

導(dǎo)讀：在上海產(chǎn)業(yè)升級與城市更新的快速推進中，企業(yè)動遷補償問題備受關(guān)注，其中無證建筑能否獲得搬遷補償是爭議焦點之一。根據(jù)2025年最新修訂的《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》及《上海市征地補償標準》，無證建筑并非一律不予補償，而是遵循"分類補償、歷史溯源"的原則進行處理。實踐中，補償比例與建筑的建造年代、歷史成因及企業(yè)能否提供有效的經(jīng)營證據(jù)密切相關(guān)。

1、無證建筑≠違法建筑

這是征地拆遷中最常見的誤區(qū)，也是最容易被征收方利用的“認知陷阱”。法律上，無證建筑和違法建筑是兩個完全不同的概念。

違法建筑，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者未按照許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，且無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響。這類建筑依法應(yīng)當(dāng)拆除，不予補償。

但無證建筑，僅僅指“沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記”的建筑。它的形成可能有多種原因：歷史遺留問題、政策變化、審批程序滯后、當(dāng)時法律不健全等。這些建筑雖然“無證”，但并不意味著“違法”。

關(guān)鍵在于區(qū)分：無證建筑是否擁有合法的土地使用權(quán)。如果土地使用權(quán)合法，即使房屋未辦證，也不能簡單認定為違建。

2、哪些無證建筑可以獲得補償？

根據(jù)法律規(guī)定和司法實踐，以下5種情形的無證建筑，在被征收時應(yīng)當(dāng)獲得補償：

第一種：1986年《土地管理法》實施之前建造的農(nóng)村房屋

《土地管理法》于1986年審議通過、1987年正式實施。在此之前，農(nóng)村建房沒有明確的法律規(guī)定，更談不上“違建”。如果廠房是在1987年之前建造的，即使無證，也不能認定為違建，應(yīng)當(dāng)獲得補償。

第二種：2008年之前建造的擁有合法土地使用權(quán)的房屋

2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》開始實施，在此之后建設(shè)房屋必須獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但在此之前，只要擁有合法的土地使用權(quán)（如宅基地使用權(quán)證、建設(shè)用地批準書等），且相關(guān)機關(guān)沒有下達過處罰決定，這類房屋不能輕易認定為違建。即便認定違建，也不能不予補償。

第三種：因歷史遺留問題未辦證的房屋

有些地區(qū)因政策調(diào)整、審批暫停等原因，導(dǎo)致大量房屋未能及時辦證。這類房屋屬于“歷史遺留問題”，政府應(yīng)當(dāng)通過政策妥善解決，不能簡單以“無證”為由不予補償。

第四種：符合規(guī)劃但未辦證的房屋

如果房屋本身符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，只是因程序原因未辦證，應(yīng)當(dāng)允許補辦手續(xù)或參照有證房屋補償。

第五種：用于生產(chǎn)經(jīng)營的無證房屋

對于長期用于合法生產(chǎn)經(jīng)營、有營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)納稅的無證房屋，即使無法獲得房屋本身的補償，其裝修、設(shè)備、停產(chǎn)損失等也應(yīng)當(dāng)獲得補償。

3、自己的廠子屬于哪種情況？

我們需要梳理自己廠房的“身世”：

土地使用權(quán)的來源：當(dāng)年租用的集體土地，是否有租賃合同？是否有村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的批準文件？如果有，說明土地使用權(quán)是合法的，這是爭取補償?shù)幕A(chǔ)。

建造時間：十五年前大約是2010年左右，屬于2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之后。但如果有當(dāng)時的建房批準手續(xù)（哪怕是口頭批準、會議紀要），也可以作為依據(jù)。

經(jīng)營合法性：營業(yè)執(zhí)照、納稅記錄、環(huán)保許可等，證明這是一個合法經(jīng)營的企業(yè)，而非隨意搭建的違章建筑。如果廠子已經(jīng)辦了十五年，這些材料應(yīng)該齊全。

實際投入：廠房的建造投入、設(shè)備購置發(fā)票、裝修費用等，證明有真實的財產(chǎn)損失，需要補償。

4、維權(quán)的法律路徑

如果征收方堅持“無證=無補償”，老劉可以采取以下措施：

第一步：申請政府信息公開

申請公開該地塊的征地批文、規(guī)劃文件、補償安置方案等。同時，申請公開該區(qū)域歷史遺留無證建筑的處理政策。如果政府曾對其他無證建筑給予補償，我們可以主張“同等情況同等對待”。

第二步：申請房屋合法性認定

依據(jù)平定縣等地的征收補償指導(dǎo)意見，對于因歷史原因造成手續(xù)不全的被征收房屋，可由村（居）委會報鄉(xiāng)鎮(zhèn)、住建、自然資源等部門審查核實。老劉可以申請啟動這一認定程序。

第三步：委托評估機構(gòu)評估

自行委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)，對廠房的建設(shè)成本、設(shè)備價值、裝修投入進行評估。雖然評估報告不能直接作為補償依據(jù)，但可以作為協(xié)商的參考和談判的籌碼。

第四步：行政或司法救濟

如果協(xié)商無果，可在法定期限內(nèi)申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。訴訟中可以主張：征收方未對無證建筑進行合法性認定，直接認定為違建不予補償，程序違法。

結(jié)語：無證建筑，不等于違法建筑；沒有產(chǎn)權(quán)證，不等于沒有財產(chǎn)權(quán)。法律保護的，是真實的財產(chǎn)投入、合法的經(jīng)營權(quán)益、多年的心血付出。我們要做的，不是接受“無證無補償”的結(jié)論，而是拿出合同、票據(jù)、執(zhí)照，證明這間廠房的價值。