收繳率持續(xù)下滑，部分已跌破50%……物業(yè)費(fèi)越來越難收了！

在小柴的好友圈中，不少在上海買了房子的朋友，幾乎每天都有鬼哭狼嚎的聲音。

去年的時(shí)候，他們時(shí)不時(shí)地在群里感慨，小區(qū)的房價(jià)又跌了！而今年開始，“跌了”這兩個(gè)字沒有了，取而代之的是“虧了”！

在社交媒體上，刷賣房的視頻，業(yè)主都是被虧到表情猙獰，千萬的房產(chǎn)虧百萬、百萬級(jí)的房產(chǎn)虧幾十萬成了常態(tài)，他們說：這些錢，我得花多少年才能掙回來。也有人說，虧掉的錢，這輩子沒希望賺回來了。

事實(shí)上，這些業(yè)主端的現(xiàn)象，只是如今房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影，地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，這些年可能沒有一個(gè)比業(yè)主過的舒坦的。

比如今天的一個(gè)熱搜話題，物業(yè)費(fèi)越來越難收……

這條熱搜話題的背景是，多家機(jī)構(gòu)最近發(fā)布了物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)平均收繳率。

比如，克而瑞物管研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

而通過對比發(fā)現(xiàn)，500強(qiáng)物業(yè)2021年的收繳率高達(dá)89%，也就是說五年時(shí)間，500強(qiáng)物業(yè)公司的收繳率，下降了18%。而上市物業(yè)企業(yè)從2021年的92%，下滑到了78%。

而這還是頭部公司，一些中小公司，事實(shí)上已經(jīng)到了生死存亡的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

因?yàn)榇蠹叶贾溃飿I(yè)行業(yè)是一個(gè)對現(xiàn)金流依賴度極高的行業(yè)，當(dāng)收繳率跌破50%，物業(yè)公司的賬就算不過來了，甚至要持續(xù)運(yùn)營，就要貼錢干活。

然而，貼錢基本上是不可能的，那么只有一個(gè)結(jié)果就是陷入收繳難與管理拉垮的惡性循環(huán)。

事實(shí)上，也的確如此，在收繳率下跌的同時(shí)，行業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度也是持續(xù)下滑，克而瑞物管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025 年，全國住宅物業(yè)服務(wù)滿意度為 69.1 分，創(chuàng)下新低。

此外，中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度僅73.2分，較上年同期減少1.4分。安保、保潔、綠化、維修等基礎(chǔ)服務(wù)的投訴率顯著上升。

還有數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)糾紛案件持續(xù)攀升，2025年前10個(gè)月全國受理18.6萬件，同比增長12.3%，部分地區(qū)增幅高達(dá)69.11%，另有非官方統(tǒng)計(jì)稱，2025 年全國登記物業(yè)糾紛案件突破 100 萬件。

而要知道，物業(yè)管理行業(yè)曾經(jīng)在房地產(chǎn)市場，一直都是讓人羨慕的“現(xiàn)金奶牛”，如今也陷入了資金困局，這背后到底是什么原因？

首先是人力成本的增長，這些年，不管是保潔還是保安，人力成本正在攀升，物業(yè)公司為了降低成本，自然在服務(wù)方面開始縮水，在投訴案例中，垃圾堆積、電梯故障超半月未修、安保形同虛設(shè)等問題成為重災(zāi)區(qū)。

除此之外，房地產(chǎn)最火熱時(shí)期扎堆出現(xiàn)的商品房，隨著時(shí)間的推移，維護(hù)成本越來越高，有數(shù)據(jù)顯示，老舊小區(qū)維護(hù)成本占比達(dá)70%-100%，但物業(yè)費(fèi)受政策限價(jià)或業(yè)主抵制難上調(diào)。

當(dāng)然，更重要地還在物業(yè)本身，要知道，房地產(chǎn)這么多年，物業(yè)公司一直以來都是比較強(qiáng)勢的存在，最典型的就是收支不透明透支了業(yè)主信任。

比如電梯廣告、車位租金等公共收益長期未公示，業(yè)主質(zhì)疑隱形創(chuàng)收成為常態(tài)。此外，還有責(zé)任邊界模糊等，也是業(yè)主抵制物業(yè)的關(guān)鍵因素。

自然，在這些因素之外，我們還需要聽聽網(wǎng)友們的說法，“物業(yè)費(fèi)越來越難收”相關(guān)話題沖上熱搜后，引發(fā)網(wǎng)友激烈的討論。

“收費(fèi)的時(shí)候就出現(xiàn)了，解決問題的時(shí)候消失”“業(yè)費(fèi)年年漲，養(yǎng)了一大堆閑人，還想盡辦法謀取物業(yè)維修基金，建議取消物業(yè)費(fèi)”

“收費(fèi)2.7元/㎡的小區(qū)，物業(yè)管轄的冰山一角，還掛著頭部民企的名頭，這個(gè)物業(yè)費(fèi)還值不值得交？”

“收費(fèi)時(shí)我們是業(yè)主，維修時(shí)我們成孫子，物業(yè)費(fèi)越收越難，不是業(yè)主不想交，是服務(wù)真的跟不上”

“還不是前幾年房子漲價(jià),新小區(qū)物業(yè)費(fèi)全體翻倍漲,現(xiàn)在房子降價(jià)了,物業(yè)費(fèi)價(jià)格倒是穩(wěn)得很,和老小區(qū)相比,服務(wù)質(zhì)量并沒有提升,憑什么多收那翻倍的錢呢”“就知道收錢，活一點(diǎn)不想干，把業(yè)主當(dāng)冤大頭，想給你交物業(yè)費(fèi)才怪”

事實(shí)上，看了這么多吐槽，總結(jié)下來原因很簡單，站在業(yè)主的角度來看，并不是不愿意交錢，而是物業(yè)的服務(wù)跟不上。

那么這種現(xiàn)狀該如何破局？有網(wǎng)友表示：物業(yè)費(fèi)困局是“服務(wù)差→拒繳→服務(wù)更差”死循環(huán)的集中爆發(fā)。唯有以透明換信任、以協(xié)商代對抗，才能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值與生活舒心的雙贏。

正如網(wǎng)友所言：“物業(yè)先把服務(wù)做細(xì)、賬目曬透；業(yè)主別用欠費(fèi)硬剛，理性溝通——信任回來了，物業(yè)費(fèi)自然好收。

事實(shí)上，為了破局這個(gè)死循環(huán)，物業(yè)行業(yè)也開始新的一輪改革，比如有城市將物業(yè)費(fèi)存入共管賬戶，支出由業(yè)主投票決定，繳費(fèi)率從40%飆升至95%；

再比如還有物業(yè)公司拆分508項(xiàng)服務(wù)清單，如基礎(chǔ)保潔+可選代收垃圾，業(yè)主按需定價(jià)，增加收費(fèi)、服務(wù)透明度，來提升滿意度。

正如有網(wǎng)友說的，唯有以公開換信任、以協(xié)商代對抗，方能終結(jié)這場“雙輸困局”。

柴狗夫斯基??

作者 | 小柴叁號(hào)

編輯｜譚松