北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1812

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

討論個(gè)是否留京+買(mǎi)房的問(wèn)題：本人80后40歲，在北京打拼15年了，但至今沒(méi)買(mǎi)房，主要是因?yàn)槁鋺魺o(wú)望，至少是孩子高考前無(wú)望。孩子13歲，在朝陽(yáng)陳經(jīng)綸**分校上初二，所以今年必須做出抉擇了，到底是否繼續(xù)留在北京讀書(shū)？如果留下，那就只能上職高技校或民辦高中，但如果回老家，那以我家孩子的性格是不可能在沒(méi)有父母督促的情況下學(xué)習(xí)好的。

所以我們現(xiàn)在就很茫然，不知道是應(yīng)該留在北京還是索性全回老家。留在北京就要買(mǎi)房了，想買(mǎi)在通州或亦莊，有加分功能就用上。而不留北京就不買(mǎi)了，但又不知是否應(yīng)該先買(mǎi)下給孩子留著。

今天想問(wèn)您：您常說(shuō)北京有可能放寬落戶政策，有沒(méi)有新消息？我們應(yīng)該做何準(zhǔn)備？

Ps：預(yù)算300-400萬(wàn)左右，150-200萬(wàn)首付，其余看情況貸款。

Ps：我家孩子在陳經(jīng)綸*校的成績(jī)還不錯(cuò)，班里前三名吧，老師私下說(shuō)如果在京中考有可能考本校高中。但如果回老家就未必了，沒(méi)人監(jiān)督不行，所以我們才要做出抉擇，是否為了孩子而全都回老家。

Ps：我所在單位的性質(zhì)辦不了工作居住證，想辦只能是找代辦的，據(jù)說(shuō)*萬(wàn)起，而我們只是為了上學(xué)而已，成本太高了。而且就算辦了工作居住證也不能在北京高考，還是卡在戶口問(wèn)題上。

Ps：說(shuō)實(shí)話，北京的教育水平確實(shí)很高，即便是朝陽(yáng)我們上的這種中等校，放到我們老家也肯定是重點(diǎn)。以我家孩子的成績(jī)雖然不錯(cuò)，但老師坦言說(shuō)放到海淀就是中等水平，但在老家已經(jīng)吊打重點(diǎn)校同年級(jí)的親戚孩子了，尤其是英語(yǔ)和數(shù)學(xué)，北京的教育資源（校內(nèi)校外）強(qiáng)的不是一星半點(diǎn)兒，所以才很可惜。

A：

1、您預(yù)算是多少啊？是全款還是貸款？我建議是如果預(yù)算高那就買(mǎi)，除非是有其他更穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道，否則回老家按常規(guī)是不用花太多錢(qián)買(mǎi)房的吧？

預(yù)算不太高就無(wú)所謂了，在哪兒工作生活就在哪兒買(mǎi)，繼續(xù)留京就在北京買(mǎi)，回老家就在老家買(mǎi)。兒孫自有兒孫福，孩子的房子到時(shí)候再說(shuō)吧。

2、我沒(méi)明白，為什么孩子回老家讀書(shū)，您全家都要跟著回去啊？父母監(jiān)督也不必都在身邊看著吧，其中一個(gè)回去，或者是用攝像頭監(jiān)督不行嗎？

都回老家那工作與收入怎么辦？還能有在北京的收入嗎？如果不影響收入那就回去唄，也就沒(méi)必要跟房子較勁了，生活壓力肯定小的多。

3、另外不是說(shuō)非京籍孩子在北京就不能上普高，“九類人”是可以的，其中最常規(guī)的就是辦個(gè)“工作居住證”。雖然也不能高考，但畢竟是可以上公立普高的，為辦戶口留出了時(shí)間。這您應(yīng)該知道吧？為什么不辦呢？

既然覺(jué)得不值那就沒(méi)什么辦法了，只能是私立或國(guó)際部了。否則就是職高，但一般是不建議的，無(wú)論是否京籍。

4、我沒(méi)說(shuō)過(guò)北京會(huì)放寬落戶，常說(shuō)的是“如果放寬落戶或在京高考，那對(duì)學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)就是價(jià)格支撐”。但其實(shí)在我看來(lái)，北京既然是仍然堅(jiān)持嚴(yán)控人口，那就不太可能放寬政策。所以我說(shuō)這話就是個(gè)托詞，沒(méi)什么實(shí)際意義。

做什么準(zhǔn)備我也不知道，我連積分落戶都不熟，其他的就更幫不上忙了。要不您還是問(wèn)問(wèn)懂行的吧，比如那些幫助落戶的機(jī)構(gòu)，他們應(yīng)該知道的更多。

僅供參考。

二

Q:

我跟先生以及家人在春節(jié)期間討論了，決定還是買(mǎi)北京房子吧，要不近期的各種信息都在唱漲，太讓人焦慮了。

但我們的難題是必須賣(mài)掉老家的兩套房，娘家婆家各一套，當(dāng)時(shí)是一起買(mǎi)的同一個(gè)小區(qū)，都是兩居室精裝修，現(xiàn)在理論上價(jià)值各60萬(wàn)。難點(diǎn)不是因?yàn)橘r錢(qián)，我們買(mǎi)的早沒(méi)有賠，但我們這里的樓市非常怪，房?jī)r(jià)竟然直直的橫盤(pán)兩年了。

我們托關(guān)系查了過(guò)戶記錄，至少一年半的時(shí)間里，我們小區(qū)以買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶只成交了四套，但掛牌要賣(mài)房的有15套，但都是賣(mài)不掉也不降價(jià)。我問(wèn)中介了，如果我們主動(dòng)降兩萬(wàn)會(huì)怎樣？中介回答說(shuō)沒(méi)有用，因?yàn)楦緵](méi)人來(lái)看房，來(lái)看房的也不是想買(mǎi)，而是拿我們小區(qū)當(dāng)參考。

所以我們就愁在這點(diǎn)了，如果不賣(mài)掉這兩套房，我們就只有100余萬(wàn)的首付，能買(mǎi)到的就是占坑房沒(méi)有意義。可又擔(dān)心幾個(gè)月賣(mài)不掉的話北京房?jī)r(jià)猛然上漲，愁死人了。

A：

1、這我好像幫不上什么忙吧？也就是試著緩解一下您家的焦慮而已。反正北京到目前為止的房?jī)r(jià)還沒(méi)有明顯上漲，一直橫盤(pán)，只是成交量同比有所增加而已。

而且就算是從價(jià)格來(lái)說(shuō)有所上漲，也未必是真的漲價(jià)。在大多數(shù)行情初期，都是低價(jià)房源成交量大，剩下了價(jià)格高+不接受砍價(jià)的，那從掛牌價(jià)來(lái)說(shuō)就顯的上漲了，但看成交價(jià)其實(shí)沒(méi)什么變化。

2、甚至在我看來(lái)，您家這小區(qū)或許也是這種情況。之所以看房的人少，大概率就是您這小區(qū)檔次高+價(jià)格高。而這幾年經(jīng)濟(jì)不好，連大城市都凈是哭窮的，中小城市買(mǎi)房改善的就或許更少了唄，所以才沒(méi)什么人來(lái)買(mǎi)房。

3、總之沒(méi)必要太焦慮，這春節(jié)剛剛過(guò)完，北京根本沒(méi)什么行情，何必自己嚇唬自己呢。網(wǎng)上唱漲的或是有目的，或是有任務(wù)，少看不就得了。

僅供參考。

三

Q:

我是北京戶口，老婆孩子還沒(méi)辦，孩子明年上學(xué)，現(xiàn)在在通州租房，兩居每月4000左右（含中介費(fèi)）。按現(xiàn)在的入學(xué)政策，我們是不是需要服從調(diào)劑？在不買(mǎi)房的情況下有沒(méi)有其他辦法？如果買(mǎi)房，我們想買(mǎi)東城的，100萬(wàn)首付有可能嗎？學(xué)區(qū)好點(diǎn)的，能夠住就行。

另外還有幾個(gè)問(wèn)題：1.房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎？別剛買(mǎi)完了就降。2.到市里上學(xué)花費(fèi)多大，比通州如何？3.孩子在落戶之前能保證學(xué)校嗎？4.老破小能買(mǎi)嗎？

A：

1、您這問(wèn)題我有些不理解似的，您是北京哪個(gè)區(qū)的戶口？孩子為什么不是京戶？是跟孩子母親來(lái)結(jié)婚的嗎？

或者簡(jiǎn)單說(shuō)吧，現(xiàn)在都是多校派位，不管是否有房，遇到被調(diào)劑的情況就只能服從。但這也分學(xué)校，熱門(mén)校才被調(diào)劑呢，學(xué)位寬松的就大概率就近入學(xué)了。

2、不買(mǎi)房那就找關(guān)系唄，這就看自己的人脈了，或許還得花點(diǎn)兒錢(qián)呢。

3、東城100萬(wàn)首付，那能支持多少月供啊？或者說(shuō)理論上有可能買(mǎi)房，北京首套房最低首付比例20%，貸點(diǎn)兒款買(mǎi)300多400萬(wàn)左右的就行。

4、學(xué)區(qū)好點(diǎn)兒的也行，但面積就很小了，是否夠住看自家的接受程度，這沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)。比如和平里學(xué)區(qū)，300多萬(wàn)就能買(mǎi)個(gè)小兩居，但都是很小的老房，條件不太好。

5、我認(rèn)為北京整體房?jī)r(jià)是沒(méi)什么下跌空間了，畢竟平均租金收益率都超過(guò)同期銀行利率了。但學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分說(shuō)不好，得看以后的政策。

6、全中國(guó)都是九年義務(wù)教育，其他花費(fèi)都是看自己家的情況。也就是下有保底，上不封頂，無(wú)論市區(qū)還是通州都一樣，有錢(qián)可以多花，覺(jué)得沒(méi)必要就不用花。

7、沒(méi)京戶就保證不了唄，房戶合一才是第一順位呢。

8、老破小當(dāng)然能買(mǎi)了，性價(jià)比相對(duì)還更高呢。

僅供參考。

四

Q:

我咨詢個(gè)南北地鐵沿線房?jī)r(jià)的問(wèn)題。北京是9號(hào)、4號(hào)和8號(hào)線貫穿南北是吧，都是北邊貴南邊便宜。我兒子在海淀北邊上班，**公司做軟件測(cè)試，但現(xiàn)在收入還不高，我們支持也不夠他在海淀買(mǎi)房的，所以他想買(mǎi)在南部地鐵沿線，豐臺(tái)、大興和房山。

我春節(jié)期間去北京了，感受了一下地鐵通勤，在沒(méi)體驗(yàn)擁擠程度的情況下認(rèn)為時(shí)間還是可以接受的，當(dāng)然南部的房?jī)r(jià)就更是能接受了。我們目前首付只有100余萬(wàn)，暫定月供1萬(wàn)元，在上述區(qū)域都能買(mǎi)到還不錯(cuò)的次新房。但是就想知道將來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，有沒(méi)有可能逐步縮小與北部的差距，畢竟將來(lái)還是要換到海淀的。

A：

1、我沒(méi)理解，既然能接受豐臺(tái)的房?jī)r(jià)，那就也應(yīng)該能接受昌平的啊。畢竟您兒子在“海淀北邊”上班，那離昌平是最近的，沒(méi)必要舍近求遠(yuǎn)到南邊吧？

月供1萬(wàn)能貸款200萬(wàn)左右，加上100多萬(wàn)首付，那300多萬(wàn)在昌平地鐵沿線肯定能買(mǎi)到房了，也能是還不錯(cuò)的次新房。為什么不考慮呢？

2、另外關(guān)于房?jī)r(jià)南北分化的差距，至少短期內(nèi)是很難縮小的。因?yàn)榻煌ㄖ皇欠績(jī)r(jià)的一個(gè)因素而已，其他的主要因素還有產(chǎn)業(yè)、學(xué)校等配套和現(xiàn)有居住人群，綜合起來(lái)才是房?jī)r(jià)走勢(shì)的構(gòu)成要件。

或者這么說(shuō)吧，您兒子是認(rèn)為可以接受一兩個(gè)小時(shí)的通勤，但其他在海淀工作，孩子在海淀上學(xué)，且收入高于您兒子的呢？他們或許就不愿意離開(kāi)北部了，否則不方便。那他們?nèi)绻粨Q到南邊，這房?jī)r(jià)差距怎么縮小啊？

也就是說(shuō)，如果想讓南北房?jī)r(jià)趨近，那就得發(fā)展南部的產(chǎn)業(yè)，人多了錢(qián)多了，房?jī)r(jià)自然就漲起來(lái)了。這其實(shí)跟全中國(guó)的南北差距一樣，按說(shuō)高鐵很方便了，但南北的GDP差距縮小了嗎？

3、您還少說(shuō)了一條南北地鐵線，5號(hào)線，是北京第一條南北貫通線。當(dāng)年開(kāi)通的時(shí)候正好趕上房?jī)r(jià)上漲，于是南部豐臺(tái)三四環(huán)沿線的都被爆炒，就因?yàn)楹芏嗳讼嘈拍喜繒?huì)崛起，房?jī)r(jià)只漲不跌。

但也就是三年時(shí)間吧，南部幾個(gè)當(dāng)年的樓王都降了很多，也就是沒(méi)支撐住，到今天的價(jià)格走勢(shì)仍然略弱于北部強(qiáng)勢(shì)板塊。

4、總之房子是用來(lái)住的，如果覺(jué)得能接受通勤那就買(mǎi)吧，但最好也看看昌平的。另外其他方面的期望值別太高，尤其是南北房?jī)r(jià)的差距，這幾乎屬于歷史遺留問(wèn)題了，很難在短期內(nèi)改變。

僅供參考。

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