距五一廣場最近的樓盤--融華天璽客觀測評（1）

市中心位置最好的幾個樓盤中，融華天璽動作相對較快，目前營銷中心已經(jīng)開放， 部分公區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)，只是 樣板間暫時看不了。

項目的地段、外部配套、內(nèi)部規(guī)劃、戶型設(shè)計這些都已經(jīng)定型，這幾天去實地看了之后，做一個初步測評，后續(xù)還會有更多的測評分析。

本文不接受開發(fā)商的充值，純粹站在中立客觀的角度，供大家參考！

這里盡量以平視的角度，盡量用客觀的數(shù)據(jù)，給大呈現(xiàn)基本項目的面貌。

1.地段：距離五一廣場最近的新房樓盤，沒有之一。

這點絕非溢美之詞，更不是廣告，直接看下圖就一目了然。

項目門口就可以看到國金中心近在眼前，距離五一廣場直線距離不到500米，步行距離在600米左右，確實是是距離五一廣場最近的樓盤（測量的是南地塊）。

地段是售樓部置業(yè)顧問極力強(qiáng)調(diào)的項目優(yōu)勢，李嘉誠那句“地段地段還是地段”是他們最大的助攻手。

我們來看下五一廣場在長沙城市發(fā)展中的地位：

3000年長沙城，五一廣場一直就是正中心的位置

2020年，五一廣場被政府確立為“長沙城市原點”

2025-2035長沙總體規(guī)劃中，唯一的“主城核心商圈”

過去、現(xiàn)在、未來，這里都是市中心的中心

五一商圈總體量，位列華中商圈TOP1

千億商圈，與北京CBD/上海陸家嘴同列全國級商圈前5

當(dāng)然，關(guān)于這點，我并不完全茍同，距離五一廣場最近只能代表位置好，配套成熟，人口密度高，接盤俠多，僅此而已。

地段好并不是樓盤價值高的充分條件；從某種意義上講，這種老市中心的好地段（配套成熟），意味著未來的潛力小，沒有多大的成長空間。

在人口減少，房子過剩的當(dāng)下，僅僅有好地段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，否則五一廣場的房子就是長沙最高價，但現(xiàn)實并非如此。

在地段的基礎(chǔ)上，還要有前沿的產(chǎn)品設(shè)計、過硬的交付品質(zhì)和好的物業(yè)管理，甚至需要稀缺的景觀資源，才能立于不敗之地。如果是剛需最好還要帶上優(yōu)質(zhì)學(xué)位。

此外，還是要提一句，項目所在地是明吉王府邸，明朝成化14年，吉王朱見浚擇址于此，確實是一塊寶地。（曾因挖出來文物，開發(fā)進(jìn)度被推遲）

2.配套：熟透了，僅剩學(xué)校尚未兌現(xiàn)

受益于好地段，融華天璽的配套非常完善成熟。

（1）地鐵：項目南地塊距離五一廣場站約600米（1號線與2號線換乘站），距離芙蓉廣場站約200米，雙地鐵口，沒有毛病。

（2）商業(yè)：五一商圈商業(yè)總體量超147萬㎡，商業(yè)綜合體約占全市2/3，毗鄰國金中心、王府井、新世界百貨、春天百貨、海信廣場等商業(yè)。

此外，金融街CBD也相距不遠(yuǎn)，距離湖南最多的金融機(jī)構(gòu)總部。

（3）教育：自建九年制中雅培粹品牌學(xué)校，楚怡學(xué)校擴(kuò)建而來，上學(xué)一路之隔，非常方便。

這點是項目目前唯一沒有兌現(xiàn)的配套，屬于芙蓉區(qū)與中雅合作辦學(xué)，委托管理的分校，不是一校兩址，不是本部直屬，帶來的主要價值主要是上學(xué)方便，沒無需接送。

（4）醫(yī)療：匯聚長沙三甲醫(yī)院總量的1/4，直線距離約600米即達(dá)湖南省人民醫(yī)院，直線距離約1200米即達(dá)全國聞名的湘雅醫(yī)院，省中醫(yī)院、省婦幼保健、省兒童醫(yī)院、長沙市第一醫(yī)院等在不遠(yuǎn)處。

如果非要挑毛病，那就是周邊環(huán)境一般，老市中心環(huán)境嘈雜，會有一定的擁堵，沒有像樣的公園，距離最近的大型公園是烈士公園，不算方便。

3.項目整體設(shè)計

融華天璽共有11棟房子，總戶數(shù)885戶，全部毛坯交付，融合得房率112%-113%，車位970個，配比1:1.09（ 北地塊受戶型偏小限制，的地下車戶比僅0.73，南地塊的地下車戶比有1.22 ）。

項目由南北2宗地塊組成，北地塊容積率3.38， 綠地率31%， 規(guī)劃4棟高層，面積段為129-138㎡，主打剛改定位。

南地塊容積率4.5， 綠地率27%， 規(guī)劃2棟超高層+5棟高層，層高為29-50層，建面為138、199、237㎡，主打改善定位，地塊更大，更加靠近核心。

項目首推G11地塊（即南地塊）9棟、10棟。

9棟為29層，首層架空，兩梯兩戶，建面約198㎡戶型，得房率約114%（包括前提廳8.5㎡）；

10棟為32層，首層架空，兩梯兩戶，建面約139㎡戶型，得房率約112%（包括前提廳9㎡）。

所以，今天重點說南地塊的內(nèi)部核心配置和戶型設(shè)計。

南地塊兩排房子，中間預(yù)留了橫向約180m左右的空間打造中心景觀軸，消防撲救登高面都放到了樓棟外圍，內(nèi)部界面不錯。

樓間距在37~42m之間，6#、7#是50層的超高層，低樓層會比較壓抑，31層及以上視野不錯；9#的5層及以上會有較開闊的城景視野。

（1）約1500㎡松坡會所：恒溫泳池、健身房、棋牌室、瑜伽室等。

（2）公建化外立 面：全玻璃/鋁板

236m2戶型東北西三面采用 的三玻兩腔靜音玻璃， 厚度約48mm， 隔音效果好于普通的24mm玻璃厚度。

198m2戶型?南面采用重達(dá)約一噸，面積約11.75㎡的巨幅玻璃，高于長沙市場標(biāo)準(zhǔn)。

遺憾的是，小戶型就沒有這種配置了，這種也是一種高低配，在房價上也會有所體現(xiàn)。

（3）約1800 ㎡六大主題架空層

涵蓋休閑閱讀、共煮云廬、私宴會晤、朝露花集、桿影醇光、稚夢樂園等功能。

以上這些目前尚未呈現(xiàn)，開發(fā)商之前在長沙也沒有類似案例，暫時做不評價。

4.戶型設(shè)計

南地塊就3個戶型，139㎡、198㎡和236㎡，除開6、7、9棟以外，省下的都是139平戶型，是主力戶型。

建面約139平戶型：

這個戶型約112%得房率，兩梯兩戶，私梯入戶，四開間朝南，北向帶生活陽臺，整體格局不錯。

注意，這個得房率是算上了8.5㎡電梯廳，除開電梯廳的實際得房率約為105%。

尺度方面，南向面寬15.4米，客廳面寬5.3米，主臥面寬3.8米，270°環(huán)幕視野。

缺點也有一些，比如電梯出門正對管井門；南向父母房是1個暗衛(wèi)；廚房略小；去生活陽臺要穿過廚房；北向次臥左右都是衛(wèi)生間等。

建面約198㎡戶型：

這個戶型得房率114%，兩梯兩戶，私梯入戶，4+1三套房設(shè)計，四開間朝南，北向帶生活陽臺，整體格局不錯。

注意，這個得房率是算上了9㎡電梯廳，除開電梯廳的實際得房率約為108%，高層能到這個水平還算不錯。

尺度方面，約3.3米層高，南向面寬19.7米，約7米大橫廳，主臥開間4.3米，約39㎡套房。這個戶型就基本沒有明顯的缺點。

建面約236㎡戶型：

這個戶型得房率105%（算上15㎡電梯廳，不算的話略低于100%），三梯兩戶，私梯入戶，超高層消防有要求，多一個電梯，所以得房率較低。

尺度方面，約3.3米層高，南向面寬18.6米，約7米大橫廳，主臥開間4.45米。

相比198戶型，這個236戶型是標(biāo)準(zhǔn)的5房設(shè)計，不過面寬反而更小，客廳面寬一樣，還有一個暗衛(wèi)；有一部電梯緊鄰居室，可能會有定的運(yùn)行噪音。

整體來說，戶型設(shè)計中規(guī)中矩，沒有什么大的毛病，也沒有特別的亮點。

5.總結(jié)

從目前呈現(xiàn)的地段、配套、項目設(shè)計和戶型來看，項目整體還是不錯，當(dāng)然，后期成交價格、實景呈現(xiàn)，乃至交付品質(zhì)和和物業(yè)管理都有待觀察。

項目主要有以下3大優(yōu)點：

（1）地段極好，距五一廣場最近的新房；

（2）配套完善且成熟，雙地鐵口、九年制雙學(xué)位，五一商圈，三甲醫(yī)院；

（3）設(shè)計定位較高，新規(guī)產(chǎn)品，內(nèi)部配置完善，戶型還不錯。（品質(zhì)這塊其實有待觀察）

項目不足之處主要有3點：

（1）地處鬧市，環(huán)境嘈雜，有一定擁堵，無品質(zhì)公園；

（2）開發(fā)商來自郴州，在長沙目前沒有交付的案例，存在一定的不確定性；

（3）南地塊容積率較高，達(dá)到了4.5，有兩棟超高層。

在市中心，與融華天璽同臺競爭的，還有兩個樓盤，一個是綠城黃土塘，主打優(yōu)質(zhì)雙學(xué)位，缺點是體量小有回遷房；一個是保利下大垅，主要優(yōu)勢是低密度，地塊規(guī)整，缺點是地鐵遠(yuǎn)，學(xué)校待定。

相對而言，融華天璽位置更占優(yōu)勢，體量也更加合適，不臨主干道，外部體驗感會好于綠城，但是弱于保利（這里不涉及物業(yè)服務(wù)等內(nèi)部因素）。

融華配套中雅九年制學(xué)校，含金量不如綠城的一中初中部，保利是否配套九年制學(xué)校，尚未確定；三個樓盤中，融華的品牌力相對最弱。

這次只說這么多，下次繼續(xù)說呈現(xiàn)的品質(zhì)、開發(fā)商和價格等等。

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