合同糾紛律師：名為買賣實為擔保，被訴履行合同如何有效抗辯？

1. 案件介紹

作為被告的A公司（已脫敏），此刻正面臨著一場決定其核心資產命運的訴訟。數年前，A公司因項目開發急需資金，向自然人甲、乙、丙、丁（已脫敏）借款，雙方簽訂了多份借款合同，本金合計高達數億元。為擔保債務履行，A公司按照出借人的要求，與其另行簽訂了數十份《商品房買賣合同》，并將合同在當地房產管理部門辦理了備案登記。借款期間，A公司按約支付了部分利息，但受市場環境影響，項目回款受阻，最終未能按期償還全部本息。

借款陸續到期后，A公司未能清償。此時，出借人并未立即起訴要求償還借款，而是與A公司進行“對賬”，將截至某一時點的借款本金、按約定高利率（如月利率3%、4%甚至計算復利）計算的利息，合并計算為一個總額，并以此為基礎，與A公司重新簽訂了一份《商品房買賣合同》。在這份新合同中，前述巨額欠款本息被直接“轉化”為“已付購房款”，約定A公司需將名下相應價值的商品房出售給出借人，僅剩余少量“尾款”待產權過戶后支付。隨后，出借人一紙訴狀將A公司告上法庭，訴訟請求并非要求償還借款，而是要求A公司履行這份《商品房買賣合同》，交付房屋、辦理產權過戶，并支付高達數千萬元的逾期交房違約金及律師費。

A公司瞬間陷入巨大困境：若法院支持原告訴請，意味著公司將以遠低于市場價的價格（實質是借款本息折算價）失去大量優質資產，且還需承擔巨額違約金，公司可能因此陷入絕境。A公司感到既困惑又憤怒，明明是基于借貸關系形成的債務，為何對方能以“買房”的名義直接奪走房產？這究竟是合法的債務清償安排，還是以合法形式掩蓋非法目的的“套路”？

2. 裁判結果與理由

裁判結果： 某高級人民法院一審判決，部分支持了原告（出借人）的訴訟請求，判令A公司支付違約金及律師費。A公司不服，提起上訴。最高人民法院二審判決：撤銷一審判決，駁回原告的全部訴訟請求。

裁判理由：
最高人民法院的生效裁判，為這類復雜糾紛的審理確立了清晰的規則，其核心理由可歸納為以下幾點：

1. 法律關系性質的認定優先于合同形式。 法院審理案件，首要任務是查明當事人之間真實的法律關系。雖然雙方簽訂的是《商品房買賣合同》，但綜合簽約背景（先有借款）、合同簽訂過程（借款到期后經對賬重新簽訂）、價款構成（直接由借款本息轉化而來）以及交易習慣（如一次性付清絕大部分“房款”、價格明顯異常等）來看，雙方的真實意思并非買賣房屋，而是為借款提供擔保。當事人通過簽訂買賣合同，并辦理備案登記，旨在“擔保”借款人履行還款義務。當借款人未能還款時，出借人直接要求履行買賣合同，實質是意圖不經清算、評估等程序，直接取得擔保物的所有權，這與擔保物權實現時禁止“流質/流押”的法定原則精神相悖。

2. 法院應向當事人釋明變更訴訟請求。 當法院經審理認定，表面上的買賣合同關系實質是民間借貸擔保關系時，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》（現為《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》相關規定），法院應當向原告（出借人）進行釋明，告知其案件的基礎法律關系應為民間借貸，并詢問其是否變更訴訟請求為要求償還借款本息。這是為了保障當事人的訴訟權利，使審判聚焦于真實的法律爭議。

3. 當事人拒絕釋明后應駁回其訴請。 如果經法院釋明后，原告堅持其“履行買賣合同”的訴訟請求，拒絕按照民間借貸法律關系變更訴請，那么其起訴所依據的“買賣合同關系”便不能成立。由于原告的訴訟請求與法院查明的法律關系不一致，且其拒絕調整，該請求便缺乏事實與法律基礎。此時，法院應當裁定駁回原告的起訴。這并非對原告實體權利的否定，而是要求其以正確的法律關系重新提起訴訟。例如，在海南一中院審理的系列案件中，原告呂某在法院多次釋明后仍拒絕變更訴請，法院最終裁定駁回了其要求交房辦證的起訴。

4. 對轉化款項中的高息部分依法不予保護。 即使在某些特定情形下（如雙方在借款到期后協商一致，將借款關系徹底轉化為買賣關系，并結清本息），法院認可買賣合同的效力，也會對轉化為“購房款”的款項組成進行嚴格審查。如果其中包含了超出法律保護上限的高額利息（如超過合同成立時一年期貸款市場報價利率四倍的部分），法院將依法對該部分不予確認，進而可能影響“已付購房款”足額與否的認定，導致出借人主張的違約不能成立。最高人民法院在相關案例中明確指出，要防止當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。

3. 法律分析

俞強律師提示： 本案及類案所揭示的法律問題，在民間融資領域，尤其是房地產企業融資中十分典型。作為被告方的企業或個人，面臨此類訴訟時，不應被對方精心設計的“買賣合同”表象所迷惑，而應積極組織抗辯，核心在于“正本清源”——將案件拉回“民間借貸擔保”的本質。上海律師在處理此類復雜商事糾紛時，通常從以下幾個層面構建抗辯策略：

一、 核心法條解讀與適用

1. 關于禁止流質/流押原則： 《中華人民共和國民法典》第四百零一條（原《物權法》第一百八十六條）規定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。此即“禁止流押”條款。雖然以商品房買賣合同備案的形式進行擔保，并非典型的抵押登記，但其法律實質是雙方約定在借款人不還款時，房屋所有權直接轉移給出借人。這種約定因違反了擔保物權實現時需通過折價、拍賣、變賣等清算程序的強制性規定，相關條款應屬無效。這是對抗“直接過戶”訴求最根本的法律武器。

2. 關于名為買賣實為擔保的司法認定： 《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（2020年修正）第二十三條規定：“當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。” 該條文為法院處理此類糾紛提供了直接依據。它明確了審理程序：先定性為借貸，再按借貸規則處理。作為被告，應主動援引此條，要求法院據此確定審理方向。

3. 關于合同效力的審查： 即使雙方試圖將借貸轉化為買賣，合同的效力也需審查。依據《民法典》第一百四十六條（通謀虛偽表示）及關于合同效力的規定，若名為買賣實為擔保，則買賣部分的意思表示虛假，應以隱藏的借貸擔保法律關系為準。此外，若合同內容違反法律強制性規定（如流質條款）或公序良俗，也可能導致相關條款無效。

二、 針對性抗辯策略構建

面對出借人要求履行合同的起訴，作為被告的A公司，在上海律師的指導下，可以從以下角度組織證據和辯論意見：

1. 主張“證據不足，法律關系認定錯誤”——釜底抽薪。 這是最核心的抗辯。需系統梳理并提交所有能證明基礎法律關系為借貸的證據鏈：

   • 核心證據： 原始的《借款合同》、借款借據、銀行轉賬憑證（證明款項交付），以及后續的利息支付記錄。

   • 輔助證據： 雙方就借款事宜溝通的郵件、微信記錄、短信；證明簽訂《商品房買賣合同》與借款發生在同一時期或具有先后關聯性的證據；證明“購房款”數額與借款本息數額高度吻合甚至直接由對賬產生的文件。

   • 交易習慣證據： 舉證證明案涉房屋在簽約時的市場價格遠高于合同約定價格；指出一次性支付絕大部分“房款”、使用收據而非發票等不符合商品房買賣常規交易習慣的疑點。

   • 抗辯邏輯： 向法庭清晰陳述，所有證據指向一個事實：雙方的真實合意是借貸與擔保，買賣合同僅是擔保形式，而非獨立的買賣合意。請求法院依據《民間借貸規定》第二十三條，認定本案基礎法律關系為民間借貸。

2. 主張“原告訴訟請求與基礎法律關系不符”——程序阻擊。 在法院傾向于認定本案為借貸擔保關系后，應明確指出，原告堅持要求履行買賣合同，其訴訟請求所依據的法律關系（買賣）與法庭查明的基礎法律關系（借貸）不一致。依據相關司法解釋，法院應就此向原告釋明變更訴訟請求。若原告拒絕變更，則應依據《民事訴訟法》相關規定，裁定駁回其起訴。此策略旨在從程序上化解當前的履行壓力，將爭議引向對借款本息金額的核算。

3. 主張“價款包含非法高息，權利基礎不合法”——實體反擊。 即使在某些極端情況下需要討論“轉化”后的買賣關系，也應重點攻擊“已付購房款”的構成。指出其中按超高利率（如月息3%、4%并計復利）計算的利息部分，超過了法律保護的利率上限（合同成立時一年期LPR的四倍）。根據《民間借貸規定》及相關司法精神，超出部分的利息不受法律保護，因此轉化為“已付購房款”的金額應依法核減。這意味著原告可能并未足額支付購房款，其主張被告違約交房便不能成立。最高人民法院在（2015）民一終字第180號判決中即采用了此審查思路。

4. 主張“存在虛假訴訟或違背公序良俗之嫌”——強化立場。 在法庭辯論中，可以指出出借人利用優勢地位，通過簽訂買賣合同并備案的形式，意圖規避法律對流質契約的禁止性規定以及利率上限的管制，本質上是以合法形式掩蓋非法目的。這種行為擾亂了正常的金融秩序和房地產交易秩序，法院不應予以支持。這能從價值判斷層面，爭取法官對被告處境的理解與同情。

三、 風險提示與行動建議

俞強律師團隊結合多年處理上海地區及全國重大復雜商事糾紛的經驗提示，作為被告方面臨此類訴訟，存在以下風險，并建議采取相應行動：

• 敗訴風險： 如果未能成功說服法院認定“名為買賣實為擔保”，而法院采納了“債務轉化”的觀點（需基于雙方真實意思變更且清算公平），則可能判決履行合同，導致資產重大損失。

• 資產被查封風險： 訴訟過程中，原告很可能申請財產保全，查封涉案房產，直接影響公司的正常經營和融資。

• 行動建議：

• 1. 立即尋求專業上海律師幫助： 此類案件法律關系交叉復雜，證據梳理和專業辯論至關重要。切勿自行簡單應訴，應委托在商事、金融及房地產糾紛領域有豐富經驗的律師團隊。

  2. 全面梳理與固定證據： 在律師指導下，立即對公司與出借人之間的所有資金往來、合同文件、溝通記錄進行系統性收集、整理和歸檔。

  3. 制定綜合應訴方案： 律師應不僅著眼于本案抗辯，還需評估案件對公司整體經營的影響，考慮是否需提起反訴（如確認擔保條款無效）、是否需就借款本息提起另案訴訟進行主動清算等。

  4. 積極與法院溝通： 通過提交詳實的證據和書面代理意見，主動向法庭呈現案件全貌，引導法庭關注借貸本質，并適時提出要求法院向對方釋明變更訴訟請求的程序性主張。

具體案件需咨詢專業律師，本分析僅為參考，不構成執業意見。如需針對您遇到的“名為買賣實為擔保”糾紛進行精準抗辯策略設計與代理，可聯系俞強律師團隊，我們將為您提供專業、高效且具有戰略性的解決方案。

俞強律師，上海君瀾律師事務所高級合伙人，擁有超過十五年的法律實務經驗。主要執業領域為金融與商事爭議解決、金融與職務犯罪辯護，以及知識產權、公司治理等復雜法律事務，尤其擅長上述領域重大疑難案件的上訴、再審和抗訴程序。俞律師善于融合商業思維與法律技術，為客戶提供專業、高效且具有戰略性的解決方案。

一、 核心服務范圍
· 證券與資本市場糾紛：證券虛假陳述責任糾紛、操縱市場與內幕交易糾紛等。
· 基金與投資維權：私募基金、資管產品合同糾紛，股票投資維權，對賭協議糾紛等。
· 公司控制與股權糾紛：公司控制權爭奪、股權轉讓與回購糾紛、法定代表人滌除登記、股東知情權糾紛等。
· 金融合同糾紛：金融借款合同、擔保合同、保理合同、融資租賃合同糾紛等。
· 金融與職務犯罪辯護：職務侵占罪、詐騙罪、操縱證券市場罪等的辯護。
· 知識產權糾紛：著作權、商標權、專利權侵權訴訟，不正當競爭，知識產權合同糾紛等。
· 商事合同糾紛：各類買賣、租賃、承攬、服務、中介/居間合同糾紛等。
· 建設工程與房地產糾紛：建設工程施工合同、合資合作開發房地產合同、房屋買賣/租賃合同糾紛等。
· 執行與特殊程序：案外人執行異議之訴、申請實現擔保物權特別程序等。
· 再審與抗訴：針對各類已生效民事、行政判決的再審申請與代理。

二、 代表性案例

1. 證券虛假陳述責任糾紛
   ? 江某榮訴上海大智慧股份有限公司案（上海金融法院）
   ? 王某云訴中安科股份有限公司、中安消技術有限公司等案（上海金融法院）
   ? 趙某訴上海飛樂音響股份有限公司案（上海金融法院）
   ? 吳某訴高升控股股份有限公司案（北京金融法院）
   ? 李某訴浙江祥源文化股份有限公司等案（杭州市中級人民法院）
   ? 陳某宏訴江蘇保千里視像科技集團股份有限公司等案（深圳市中級人民法院）
   ? 謝某雄訴上海飛樂音響股份有限公司案（上海金融法院）
   ? 馮某華與青島中資中程集團股份有限公司證券虛假陳述責任糾紛案（青島市中級人民法院）

2. 基金、理財合同糾紛
   ? 李某與某安財富理財管理有限公司等基金合同糾紛案（上海市浦東新區人民法院）
   ? 竇某員、金某燕、王某人等多人訴上海某潮資產管理有限公司、華某證券股份有限公司系列基金合同糾紛案（上海市虹口區人民法院）
   ? 徐某珍訴深圳市某置業投資有限公司等基金合同糾紛案（上海市浦東新區人民法院）
   ? 楊某禕與某財富理財管理有限公司等基金合同糾紛案（上海市浦東新區人民法院）

3. 金融借款、擔保、保理、融資租賃合同糾紛
   ? 某國際信托有限公司與王某芳金融借款合同糾紛案（上海市靜安區人民法院）
   ? 上海銀行股份有限公司與茅某梅等金融借款合同糾紛案（上海市浦東新區人民法院）
   ? 中國長城資產管理股份有限公司系列金融借款、抵押合同糾紛案（上海市長寧區人民法院）
   ? 沁源縣某特材有限公司與上海某商業保理有限公司保理合同糾紛案（上海金融法院）
   ? 建元資本(中國)融資租賃有限公司系列融資租賃合同糾紛案（上海市嘉定區人民法院）
   ? 嘉興滬信某期投資合伙企業系列金融借款合同糾紛案（上海市長寧區人民法院）
   ? 顏某與臺州某成置業有限公司等應收賬款質權糾紛案（上海市浦東新區人民法院）

4. 股權、公司控制權及公司治理糾紛
   ? 上海某毅鑫創業投資合伙企業訴賽某科技（上海）有限公司股東知情權糾紛案（上海市徐匯區人民法院）
   ? 林某丹與梁某遠股權轉讓糾紛案（上海市松江區人民法院）
   ? 中城某康（天長）健康城有限責任公司訴朱殊損害公司利益責任糾紛案（安徽省滁州市中級人民法院）
   ? 蔡某與梁某龍等股權轉讓糾紛案（上海市浦東新區人民法院）
   ? 王某軍、廣州某投資顧問有限公司等清算責任糾紛案（廣州市天河區人民法院）
   ? 上海某通物流有限公司與上海某王實業發展有限公司等民間借貸和公司人格混同糾紛案（上海市浦東新區人民法院）
   ? 葉某苑與上海某文企業管理中心（有限合伙）確認合伙份額糾紛案（上海市寶山區人民法院）

5. 知識產權糾紛
   ? 安徽某家商貿有限公司訴福建某澤文化傳播有限公司侵害計算機軟件著作權糾紛案（最高人民法院）
   ? 上海某尚酒店管理有限公司訴國家知識產權局商標申請駁回復審行政糾紛案（北京市高級人民法院）
   ? 阿迪達斯有限公司訴上海伯某倫貿易有限公司侵害商標權糾紛案（上海市普陀區人民法院）
   ? 上海某興化工科技有限公司與鄂爾多斯某煤炭集團專利合同糾紛案（最高人民法院/上海知識產權法院）
   ? 江蘇勁某不銹鋼制品有限公司訴上海某遨金屬有限公司侵害商標權糾紛案（上海市閔行區人民法院）
   ? 上海某盾信息科技有限公司與騰訊著作權和不正當競爭糾紛案（上海知識產權法院）

6. 各類商事合同糾紛
   ? 買賣合同糾紛：泰州市某達新型復合材料有限公司與恩某薩公司再審案（最高人民法院）、某光電科技（上海）有限公司訴王某榮房屋買賣合同糾紛案（上海市第一中級人民法院）等。
   ? 承攬、服務合同糾紛：某工程(上海)有限公司與上海某生物科技有限公司承攬合同糾紛、賽某科技(上海)有限公司系列服務合同糾紛、上海某象網絡科技有限公司訴深圳某智游網絡科技有限公司廣告同糾紛案（深圳市寶安區人民法院）。
   ? 租賃合同糾紛：上海某源貿易有限公司與上海某憶餐飲娛樂管理有限公司房屋租賃合同糾紛等。
   ? 建設工程合同糾紛：江某建設集團有限公司與中城某康健康城有限責任公司建設工程合同糾紛案（安徽省天長市人民法院）等。

7. 再審與抗訴案件（體現處理重大疑難復雜案件能力）
   ? 江蘇某惟不銹鋼制品有限公司買賣合同糾紛再審案（最高人民法院）
   ? 上海某健康發展集團、中城某康健康城有限責任公司民間借貸糾紛再審案（安徽省高級人民法院）
   ? 王某與南京某投資集團等民間借貸糾紛再審案（江蘇省高級人民法院）
   ? 大連銀行股份有限公司與上海某商務咨詢有限公司等金融借款合同糾紛再審案（上海市第二中級人民法院）
   ? 上海某軒企業策劃有限公司與上海某國際文化交流中心房屋租賃合同糾紛再審案（上海市第二中級人民法院）
   ? 周某斌、南京某賓館管理有限公司與中城某康（天長）健康城有限責任公司、南京某匯康控股集團有限公司等民間借貸糾紛再審案（江蘇省高級人民法院）

8. 執行與特殊程序案件
   ? 黃某囡等與魯某川案外人執行異議之訴案（上海市靜安區人民法院）
   ? 嘉興滬信某期投資合伙企業與阮某標等申請實現擔保物權案（上海市奉賢區人民法院）
   ? 中國長城資產管理股份有限公司與張某華等申請實現擔保物權案（上海市奉賢區人民法院）
   ? 季某野與上海某運科技發展有限公司執行異議糾紛案（上海市楊浦區人民法院）
   ? 施某榮與顏某追加、變更被執行人異議之訴案（上海市楊浦區人民法院）
   9.金融與職務犯罪辯護
   ? 楊某、王某的職務侵占罪辯護、周某的詐騙罪辯護，均獲得緩刑。