北京買房：理清思路，購房建議1811

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我還想跟您探討一個觀點，就是如果您說買房出租就是做生意，那就必須遵循商業本質，即同時要注重短期收益和長期收益，而不能因為只圖長期收益而不在乎短期收益，賠錢了怎么辦？

A：

1、您說的沒錯兒，但這是理想狀態，甚至是普通人根本不可能實現的夢想。說白了吧，您的意思就是說：我沒多少錢但想做大生意，所以才貸款的，那短期收益要至少超過貸款利率，長期收益更是要賺大錢。

想法非常好，但這種好事兒能輪到您頭上嗎？所有容易賺錢的生意都是有高門檻的，普通人或許在某種模式的早期有這種機會，但也大多是高難度vs高投入vs高風險，至少在普通人圈子里是絕對的高風險。

2、這幾年之所以很多人買房賠錢了，不就是因為覺得買房能賺大錢嗎？短期能升值，長期更能升值套現，而且有先例啊，那么多買房早的都賺錢了。

可是，一旦所有人都知道這事兒了，那這種事兒也就不是機會了，而是風險，不是短期風險就是長期風險，二者至少有一個。

早買房賺錢的那些人中，真正有投資思維的萬中無一，絕大多數都是因為當時需要買房，然后稀里糊涂的就跟著風口賺錢了。那是運氣，是趕上了時代的紅利，可遇不可求。

3、而如果有投資思維，那首先要明白一點，“短貸長投”是商業大忌，不是不能賺錢，但風險極高。另外，“高貸投低”也是大忌，拿著高成本的資金去買白菜，卻妄想賺回賣白粉兒的利潤，那就只能看運氣了，逆天改命的運氣。

之所以很多投資大佬賺大錢，除了他們有內幕信息，更主要的是他們都是交際高手，長袖善舞人脈廣闊，能源源不斷的搞到低成本的資金，所以就算他們也做低收益的投資，那相對來說也是高收益了。可你如果跟著他們投資，卻搞不到低息貸款，那就至少是風險加倍唄。

短貸長投，指的就是那些用經營貸等短期貸款買房的，房子是長期投資品，短期的風險是永遠存在的。高貸投低，就是在利率很高的時候貸款買房，成本高或許獲利大，但風險也大唄。

4、再有一點，投資是分長線短線的。短線投資必須關注眼下利潤，而長期投資就未必了，甚至是必須先賠錢，很多年之后才能見到利潤。比如最典型的政府基建項目，十年20年的周期起步，人家根本不考慮短期內能賺錢。

房子其實就是長期投資品，尤其是租金方面，短期是很難超過同期銀行利率的，貸款的情況下更是不可能。而隨著貨幣通脹，百姓的工資就會隨之上漲，與工資強相關的房租也會漲，這會兒早期在大城市買房的投資人，其租金收益才會越來越劃算。

5、我還是用我自己的房再舉一次例子，當年這套房總價20多萬，同期銀行存款利率5%，貸款好像是6.3%。我是首付10萬貸款了十來萬吧，我都記不清了。

然后就以每個月1000多塊錢（當年的北京平均可支配收入）租出去了，但當年這地段兒一般，每年減去空置期+物業費+取暖費，也就收到1萬出頭的房租，年化收益率不到5%，租售比在200-250之間，也算符合所謂的國際慣例吧。

但是，即便是符合國際慣例，那我這筆投資從短期看也是失敗的。因為我10萬首付如果存銀行每年能收益5000，這筆錢必須當作成本。而每年支付的10萬貸款的月供合計1萬，加起來至少1.5萬。可我收到的房租才1萬，明擺著賠錢啊。

但隨著時間過去，反正到今天我的貸款早就還完了，房子加上利息的總成本30多萬吧。而現在的北京平均可支配收入漲到了8萬多，我這套房的租金是每個月7000多，刨去物業取暖什么的也到手8萬多塊。那此時我的租金收益率就非常劃算了，輕松25%左右起步，還要什么自行車啊？

還多說一句，房產的租金收益，不能用短期波動的房價當基數，而是必須用自己真金白銀的投入當基數。

6、總之我還是這話，買房是長期投資，短期是很難見到收益的，至少是租金很難超過同期銀行利率，還是在全款的情況下。現在之所以超過同期銀行利率，那是因為經濟環境實在不好，是特殊時期，不是常態。在北京這20多年的樓市歷史中，這種情況只出現過三次，每次都是相對的房價低谷。

另外您最好別幻想能找到某種：貸款投資，買了就能賺錢，然后還能長期賺錢+升值的項目。這種項目或許有，但輪不到普通人。

僅供參考。

二

Q:

我也不太認可您關于租售比的觀點，因為不應該用租金收益去跟存款利率相比，而是應該跟貸款利率相比。因為比如手中有500萬的人，他本來是可以把錢放貸出去賺錢的，所以買房出租的收益必須超過貸款利率才行。這不是我的觀點，而是**經濟學家的觀點，網上可以搜到最新的視頻。

A：

1、甭聽那老登兒瞎白話，他是股市大莊家，自然希望所有人都炒股了，都買房的話他還割誰的韭菜？

2、而且按照他的邏輯，那房租收益就不應該跟貸款利率相比了，而是應該跟市場上最賺錢的生意相比。因為既然有人向銀行借貸，就說明有高于貸款利率的生意存在，那有錢人為什么不直接投資？何必賺貸款死利息這點小錢兒啊？

甚至說做生意都不是最賺錢的，炒股期貨BT幣不是更賺錢？跟美國總統搞政治投機是不是最賺錢？呂不韋他爹就說過，做生意賺錢不過百倍，而扶持一位君主上臺的獲利是無數倍的。您說有錢人為什么不干啊？

很簡單，之所以不干是因為不敢唄，利潤越大風險越高，或者是高難度+高投入+高門檻兒。否則這世界上就沒有窮人了，誰不知道投資能賺錢啊？

3、而之所以用租金收益率同存款利率相比，就因為在五大行存款，是幾乎沒有任何風險的最穩妥投資了，跟國債的性質差不多。

而大多數買房投資的，不是多有錢的大土豪，主要還是有點兒錢但缺乏理財渠道的中產。讓他們直接去找人放貸不敢，做生意創業更不敢，很多人在大環境不好的時候只敢把錢存銀行，眼睜睜的看著銀行放貸賺差價，自己圖個安穩而已。而一旦樓市中的房租收益超過存款利率了，您覺得會不會有一部分買的起房的心動？

另外在核心大城市買房出租，也幾乎是僅次于存款的低風險投資。當然，低風險不是零風險，所以才要比較租金收益。

4、其他的我就不聊了，實在沒什么意思。只能再說一句，投資界的“機會成本”是無窮無盡的，人有多大膽地有多大產，但利潤越高的必定風險越大。就算這世界上存在低風險高收益的項目，那也必定是高門檻高投入高難度，甚至是高度機密，普通人連廟門都不知道在哪兒。

之所以古今中外的百姓們有錢之后都是買房置地收租金，就因為這是普通人能接觸到的，風險相對最低的，能盡量做到保值的投資了。

僅供參考。

三

Q:

請教您：現在車公莊西路20號院中國水利科學研究院的商品房保值嗎？

A：

1、看樣子您對房產常識還不太了解吧？那就借您這話題聊兩句常識。

2、簡單說吧，水科院不算商品房小區，而是央產房小區，或者說是公房性質。而商品房是一個統稱，跟“機動車”似的，但其中摩托轎車和拖拉機是有區別的。

房子也是如此，所有可以直接上市交易，且不用補交出讓金等額外稅費的都算商品房，包括普宅、別墅、寫字樓、地下室和產權車位。與商品房并列的是公房、央產房、經適房、兩限房、共產房、二類經適房等需要補交費用的。

公房（央產房）在上市交易+補交了出讓金之后，就算商品房了。但是這就跟人們的學歷出身似的，出錢的用人單位大多都只看第一學歷，后續的也就是參考吧。房子也是更重視原始性質，所以水科院宿舍只能算公房或央產房小區，所謂的商品房意義不大，沒必要提，也沒人在乎。

3、房價是否保值得分成兩部分，基礎部分+學區溢價。基礎部分是肯定跟隨大盤漲跌的，因為其本身就是大盤的最基礎組成部分。市區老公房的優勢就是得房率高，居住的性價比也高，價格走勢則是平均值，占不到便宜也不吃虧。劣勢是流動性弱，出手時掛牌期長，所以換房時盡量在橫盤期慢慢兒賣才不吃虧。

溢價部分的保值不好說。這里屬于中等學區，所以溢價比例也是海淀平均值，25%左右，也就是500萬的房價中有100萬左右是學區的價值。如果能用上學位那就算合適，用不上學位的話就不太值了。因為既享受不到這100萬的居住體驗，出租的話也收不到租金，還要承擔入學趨勢逆轉后的保值風險。

畢竟今年是確定性的低谷期開始，至少延續到2032年。那就看這兩年是否有支持學區房的政策吧，有政策就能保值，否則溢價部分有繼續降低比例的可能。

4、簡單就這情況，水科院小區是典型的老公房社區，基礎部分肯定跟隨板塊大盤，但溢價部分考慮好，看自家是否用的上學位了。當然可以多看房，看房時計算租售比，盡量選擇溢價低的就行了。

僅供參考。

四

Q:

我想咨詢一下：兩娃，老大在安交小高年級，老二上學還早不用太考慮，想改善1300左右。1、是繼續東城還是去西城（提升學區？）或者朝陽（東城小升初完之后，就是孩子上學遠？）2、有推薦小區嗎，南北通透、三居、小區環境好點，板樓最好。

A：

1、去西城提升學區，是有政保嗎？有的話就應該去，大政保則更應該去。因為東西城到目前為止的學區溢價基本一致，那換房的話無非是花點兒稅費，但能確保小升初好學校，不去的話就有點兒虧了。

沒有政保的話一般不建議換西城。因為既然是高年級，那就肯定是高峰期入學的，無論哪年換學區都是同一屆。西城的派位是更沒譜兒的，在沒有特權的情況下怎么確保學校啊？甚至小升初跨區連學區都不敢100%保證，那萬一失敗呢？畢竟西城從公平角度講是不如東城的，考慮好自家的資源+運氣吧。

2、小升初之后是否換朝陽。那既然是1300的總價，就先看目前房子的溢價比例吧，如果比例不高（10%以下）就沒必要著急，什么時候換都不吃虧。

高的話，比如20%以上甚至達到25%的平均值，那如果能接受通勤就換吧。這預算在朝陽肯定能買到沒溢價的，無論是不是學區房都行，這樣能提高居住的性價比，同時消除溢價部分的保值風險。

3、您還是先考慮好換不換吧，換哪個區？然后再說小區和房子。這么高的總價不用著急，尤其是在朝陽就選擇更多了，可以直接買對口牛校的，反正也沒什么溢價。將來用的上朝陽的學位就用，用不上也不吃虧，但等于給倆寶兒多準備了一條備用通道。

僅供參考。

五

Q:

我豐臺房賣掉了，最近看了下有點糾結，購房方向應該是在雙井最方便（小學光明，假如初中匯文或廣渠門的話），不太想一直租住，老大9歲，老二2歲。體育館路小兩居等老二上學再出（原因現在跌了，樓層三層雙朝南，以后可以給老人住或者上完學出掉）。幸福家園三居（1000萬以上）預算夠不上。

目前主要看雙井，預算600多（現金400，不愿意高貸），跑了下雙井樓盤，新點的房子只能看大兩居或加預算小三居（能用上，面積小，如果住不開，很可能還是在東城租住三居）。然后東城南邊望壇佳苑也能看大兩居或加預算看小三居（有距離，不太能用得上，優點是新）。

但這些感覺不太符合自己的需求（離廣渠門很近，能自住的大點三居），感覺符合（租售比高的、以后有能接盤的）這些條件的，我這個預算的應該是雙井兩居、四惠和朝青的新點房子，但跟我需求又對不上。

現在一個想法是看看雙井老的小區能否出來合適性價比的房子（雙花園低樓層3居或4居，華騰園好點戶型的三居暫時沒有價格合適的，潘家園小區濠景閣外交部里面的三居），或者就再攢攢錢看能拿到雙井90平米那種小三居，像首城國際小三居或類似的？

A：

1、望壇新苑買的話算好了學區溢價，也不低。而且這是回遷房，房齡新的時候占優，但多數這種小區都老化的快，價格走勢也就不占優。另外南城的價格走勢普遍不強，連旁邊中海紫御這種小區都也就是中等，其他的大多偏弱，塔樓或板塔更弱點兒。

2、雙井如果能買到首城當然是盡量了，算各項兼顧的，近十多年來一直算是地段標桿兒。但是否能買到合適的只能多看房了，注意好時機，首城在歷次行情都是敏感性高的小區。

3、其他的也是看是否能找到性價比高的了，不是太容易。雙花園是因為戶型偏大，所以租售比大多不太合適，能找到600左右的就是超值。但盡量選中間樓層吧，出手時好賣點兒。

先看華騰園吧，我估計性價比超過雙花園的。反正前些日子我算過兩居室的，基本就是朝陽平均值。

濠景閣考慮好，這種老公寓基本就是自住為主，大戶型塔樓都差不多。優勢是性價比高，但其他方面不占優。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。