廣州石牌村“拆整結合”公示 二十余年舊改能否走出新路？

觀點網 近期，廣州市天河區一座面積約0.31平方公里、長期承載大量租賃人口的城中村，再次進入公開規劃程序。

2月28日，廣州市規劃和自然資源局發布《天河區石牌村城中村保留提升改造項目控制性詳細規劃批前公示》。

據公示文件顯示，規劃范圍位于天河區南部，處于中央商務區與環五山創新策源區交匯位置，西鄰珠江新城，東接暨南大學，南至黃埔大道，北至東山大道。

本次控規調整主要涉及交通路網、用地結構與公服設施三方面內容。規劃總建設量為197.02萬平方米，較現行控規增加3.87萬平方米，并未大幅提高總量指標。

交通方面，支路系統由原“兩橫一縱”調整為“三橫兩縱”，道路寬度由20米調整為15米，道路面積由10.02公頃增加至10.79公頃，道路網密度提升至9.89公里/平方公里。

路網結構則由單軸向過渡為網格化結構，與此前《項目建議書》中提出的“兩橫三縱”路網體系形成銜接。

用地布局方面，AT0711047地塊由生活用地調整為二類居住用地兼容商業商務用地，新增住宅建筑面積6.58萬平方米；AT0711054地塊由居住用地調整為純商業商務用地，限高130米，規劃建設商業綜合體。

與此同時，兩個地塊新增公服設施建筑面積7240平方米，學校用地邊界亦作調整。

石牌村的改造討論并非始于此次公示，圍繞這片土地的規劃設想，已經持續二十余年。

公開資料顯示，2002年石牌村被納入廣州首批城中村全面改造名單，但受交通承載能力、補償成本及村民意愿等因素影響，項目未能實質啟動。

2009年，《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》出臺，石牌村再次被列入改造范圍，但推進節奏依舊緩慢。

此后數年，改造路徑逐漸轉向基礎整治與微改造。

2015年，石牌村實施“三線入地”；2018年納入天河區微改造計劃，推進巷道拓寬與外立面整治；2021年完成基礎數據調研。與此同時，住建部提出“禁止大拆大建”，城中村整體拆除重建模式受到約束。

真正的推進發生在2025年。

當年4月，廣州市人大常委會主任調研石牌村改造工作時明確提出，要采用“拆整結合”模式推進舊改。

彼時公開信息顯示，首期將拆除約11.1萬平方米建筑，涉及352棟房屋，同時規劃打造“兩橫三縱”路網，分批推進實施。

7月3日，可行性研究招標結果公布，由廣州市天河區住房建設和園林局主導，并加掛廣州市交通運輸管理局。

8月13日，《天河區石牌村拆整結合城中村改造項目建議書》進行審批前公示。

文件內容與4月消息相差無幾，首期擬拆除約10.3萬平方米村民住宅及集體物業，建設安置房及復建物業，改造路徑由整體重建轉為拆除與保留并行。

時間來到2026年2月28日，石牌村保留提升改造控制性詳細規劃進行批前公示，目前仍處于控規公示流程之中。

“拆整結合”模式的提出可以追溯至2023年，住房和城鄉建設部將城中村改造劃分為拆除新建、整治提升及拆整結合三類，為超大城市提供了分類推進方法。

有市場人士分析指出，拆整結合意味著分期拆除、分批建設，與傳統整體重建相比，實施周期更長，對資金平衡要求更高。

隨著控制性詳細規劃進入公示階段，石牌村改造將邁向執行關口。

另一方面，石牌村密集的樓棟、分割的房間構成典型的城中村租賃形態，村民長期以物業出租為主要收入來源。由于毗鄰珠江新城與高校片區，過去多年的租賃需求相對穩定。

公開資料顯示，隨著保障性租賃住房及集中式公寓陸續入市，部分老舊物業出租周期延長，一部分村民開始在長期租金回報與一次性權益置換之間進行權衡。

在這一情況下，補償安排成為舊改推進節奏的關鍵影響因素。

市場流傳的補償方案（征求意見第一稿）顯示，石牌村安置面積最高獎勵3.5層，棄產補償約16000元/平方米，簽約獎勵10000元/棟，首個停車位僅含使用權，后續車位需另行購買。

對比附近元崗村、長湴村部分項目4層獎勵及20000元/棟簽約獎勵，標準相對偏低。

然而，石牌村毗鄰珠江新城與馬場片區，商業商務用地比例更高，未來開發結構應不同于外圍片區。

將視線投向石牌村所在區域土地市場。

2月25日，馬場地塊完成出讓，由越秀以236億元競得，宗地面積約19.45萬平方米，規劃建筑面積約56.7萬平方米，競拍歷時243輪，折算住宅樓面價約8.5萬元/平方米。

出讓條件顯示，競得者需引入高端商業百貨及五星級酒店式公寓，并配建約9.1萬平方米石牌村權益物業。

也就是說，馬場地塊成交不僅刷新開年廣州土拍成交總價紀錄，在權益安排上與石牌村舊改也形成聯動。

環顧周邊住宅市場，根據安居客數據顯示，保利華創·都薈天珺掛牌價格約10萬元/平方米，凱旋新世界廣粵觀邸約12.3萬元/平方米，為石牌村提供價格參照。

近年來，天河區在城中村更新方面呈現出推進態勢。除石牌村外，吉山村、冼村等城中村改造項目亦在推進規劃調整、實施落地。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。