香港樓市上演豪宅盛宴：四大家族搶跑押注，施永青預(yù)言樓價將漲近20%

本文來源：時代周報 作者：劉婷

農(nóng)歷大年初一，當香港維多利亞港的賀歲煙火還未升起，資深香港置業(yè)經(jīng)紀人林鑫的手機就已經(jīng)被內(nèi)地客戶的咨詢信息刷屏了。為抓住香港樓市的反彈周期，他早早定好大年初三了往返深港的高鐵票。

“我現(xiàn)在帶看基本是連軸轉(zhuǎn)，午飯都是在去西九龍高鐵站接客戶的路上隨便啃個面包。”林鑫對時代周報記者感嘆道，這種忙碌的生活從2024年香港樓市“撤辣”新政后便已開始。

這種一線的體感溫度，在2025年的數(shù)據(jù)中得到了印證。香港特區(qū)政府土地注冊處的數(shù)據(jù)顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）達80702宗，創(chuàng)4年以來新高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年，1億港元以上的交易262宗，創(chuàng)歷史新高。

高端資產(chǎn)價格的上漲也引起了監(jiān)管的注意，針對豪宅的稅收調(diào)節(jié)應(yīng)聲而至。2月25日，香港財政司司長陳茂波在最新財政預(yù)算案中宣布，將調(diào)整1億港元以上的住宅物業(yè)交易印花稅，稅率由4.25%上調(diào)至6.5%。

盡管稅率調(diào)整，但并未冷卻市場的掃貨熱情。香港四大家族已憑借敏銳的市場嗅覺提前出擊，在調(diào)價與拓客上搶占了反攻先機。

2月2日，恒基地產(chǎn)在上海發(fā)布香港“中環(huán)海濱”旗艦項目 Central Yards，旨在北上精準鎖定高凈值人群；緊接著，長實及港鐵合作發(fā)展的黃竹坑 BLUE COAST 在2月25日更新價單，以約5%的綜合漲幅發(fā)出“收折扣、漲定價”的信號。新世界發(fā)展發(fā)布的2026財年中期業(yè)績顯示，股東應(yīng)占虧損37.3億港元，同比收窄44%。此外，新鴻基地產(chǎn)2026財年上半年業(yè)績表現(xiàn)超預(yù)期，獲多家國際投行上調(diào)目標價。

當資產(chǎn)重估的共識達成，這場由香港四大家族參與的“豪宅盛宴”，正向外界釋放出香港樓市估值見底、反彈加速的強烈信號。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

客戶“追著房子跑”

“2024年大家在觀望，2025年是在搶灘，按現(xiàn)在的勢頭，2026年這一波漲勢只會更猛。”林鑫分析稱，現(xiàn)在香港樓市的火熱源于多重因素的疊加：一方面是“高才通”等計劃的人才紅利進入了租轉(zhuǎn)買的爆發(fā)點；另一方面，來自全國乃至全球的客戶，看中香港住宅市場在減息周期下的資產(chǎn)避險與增值潛力。

由需求側(cè)驅(qū)動的狂熱，正迅速倒逼賣方市場收緊籌碼。

林鑫向記者透露，他手頭目前有七成客戶來自內(nèi)地，訴求極其明確，即直奔優(yōu)質(zhì)地段的稀缺資產(chǎn)。在他看來，現(xiàn)在的行情已經(jīng)完全反轉(zhuǎn)，不再是經(jīng)紀人求客戶買房，而是客戶在“追著房子跑”。最直觀的信號在于，開發(fā)商已徹底反客為主，不僅頻頻調(diào)高新盤售價、收回早前的購房折扣，甚至連給中介的傭金都在縮減。

香港在售住宅，受訪者供圖

市場從買方市場轉(zhuǎn)向賣方市場，在各大房企巨頭的業(yè)績報告中得到了印證。

2月26日，新鴻基地產(chǎn)公布中期業(yè)績，截至2025年12月31日止6個月，公司收入為527.05億港元，同比增長31.98%；公司股東應(yīng)占期內(nèi)溢利為102.47億港元，同比增長36.21%。

2月27日，新世界發(fā)展有限公司發(fā)布截至2025年12月31日的六個月（2026財政年度上半年）未經(jīng)審核中期業(yè)績。報告期內(nèi)，新世界發(fā)展收入約83.91億港元，同比下降約50%。股東應(yīng)占虧損約37.3億港元，同比收窄44%；經(jīng)調(diào)整凈利重回正數(shù)區(qū)間。

2025下半年，新世界發(fā)展合約銷售額達138億港元，完成全年目標270億港元的51%。其中，香港住宅銷售103億港元創(chuàng)2021年以來新高。管理層表示，隨著市場環(huán)境改善及減債措施持續(xù)見效，對全年業(yè)績回暖充滿信心，未來將聚焦核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)與財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化雙軌并行。

財報數(shù)據(jù)的反彈為開發(fā)商注入了強心針，多方勢力正趁熱打鐵，開啟新一輪的推盤競速。

2月27日，建灝地產(chǎn)及旭日國際在新春團拜活動上披露了旗下樓盤的最新動態(tài)。建灝地產(chǎn)集團投資及銷售部董事鄭智榮表示，集團位于大角咀的122伙新盤將于下周公布命名，計劃3月開售。同時，旗下赤柱豪宅One Stanley于2月27日新增購房優(yōu)惠。旭日國際集團地產(chǎn)開發(fā)部銷售及市場策劃經(jīng)理辜錦波透露，集團旗下屯門黃金海灣．意嵐將于年內(nèi)推出余貨。他預(yù)計，2026年香港樓價將上漲5%至8%，集團也會持續(xù)物色地皮。

作為本地老牌龍頭的恒基地產(chǎn)也持續(xù)加碼，正憑借龐大的土地儲備在核心地段和新發(fā)展區(qū)雙向發(fā)力。

2月27日，恒地旗下紅磡首匯項目最快下周上載樓書，部署3月推售。該項目提供約2450個住宅單位，主打中至大型單位，兩房及三房戶型占全盤逾六成，還規(guī)劃有多個四房大宅。恒基物業(yè)代理有限公司董事及營業(yè)(一)部總經(jīng)理林達民介紹，截至今年2月26日，旗下團隊共售出約240個單位，套現(xiàn)約40億港元，未來一年計劃推出4至5個全新盤。

國際大行積極唱多

不僅是開發(fā)商在加碼，港府層面也在通過大幅增加土地供應(yīng)，試圖在這一輪上行周期中平衡供需。

2月26日，香港政府公布2026-27年度賣地表。新一份賣地表將推出9幅住宅用地，共涉6650伙，當中3幅來自洪水橋片區(qū)，共涉3120伙，占總數(shù)47%。同時亦有3幅屬于滾存地皮，分別位于赤柱、東涌及西貢。聯(lián)同“一鐵一局”等其他供應(yīng)來源，合共提供22580伙，同比增加6成，創(chuàng)近8年新高。

高力估價及咨詢服務(wù)高級董事梁鎮(zhèn)峰認為，賣地表中仍有2幅滾存的豪宅住宅地皮，包括赤柱環(huán)角道及西貢打鼓嶺清水灣道，用地具稀缺性。該兩幅地皮早前一直未有推出，主要受市場氣氛疲弱及高端住宅成交放緩影響。隨著近期豪宅市場氣氛回暖，政府或再考慮于今年重啟相關(guān)地皮的招標程序，以把握復(fù)蘇勢頭，進一步增加土地收入來源。若政府成功推出上述豪宅地皮，將有助為新一輪的市場觀望情緒注入更多信心。

在政策端釋放長期供應(yīng)紅利的同時，身處一線的頭部房企巨頭已經(jīng)嗅到了經(jīng)濟復(fù)蘇與購買力回歸的深層邏輯。

長實營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威表示，香港經(jīng)濟增長動能鞏固，股市與樓市形成正向循環(huán)，高凈值人士置業(yè)需求持續(xù)釋放；內(nèi)地人才政策紅利帶動內(nèi)地買家入市，加上“供平過租”（即供房比租房便宜）效應(yīng)，租轉(zhuǎn)買需求大量涌現(xiàn)，為樓市奠定堅實需求基礎(chǔ)。

這種來自市場的情緒，也迅速轉(zhuǎn)化為國際投行的樂觀預(yù)期，各大機構(gòu)紛紛看多。

高盛發(fā)布報告指出，香港樓市下跌周期已經(jīng)見底，住宅房價自去年9月以來上升5%，寫字樓出租率創(chuàng)下2008年第四季以來最高季度水平。與寫字樓相比，高盛更偏好住宅市場，由于按揭利率，支撐了此前被壓抑的需求，高盛將今年香港房價預(yù)測由上升5%調(diào)高至上升12%。

摩根大通發(fā)表報告稱，大幅調(diào)高2026年香港住宅房價升幅預(yù)測，由原先的5%至7%，上調(diào)到10%至15%。此外，該行明確指出香港樓市已告別調(diào)整期，正式進入新一輪上行周期，2027年房價預(yù)計將再升約5%。

而作為最了解本土地產(chǎn)風(fēng)向的“教父級”人物，中原集團創(chuàng)辦人施永青給出的預(yù)判則更為具體。

針對香港樓市升溫跡象明顯，中原集團集團創(chuàng)辦人施永青認為，全年樓價有望靠近20%的升幅，并預(yù)期新財政年度賣地計劃的地皮將全數(shù)售出，且地價升幅將高于樓價。

施永青指出，去年樓市峰回路轉(zhuǎn)，由跌轉(zhuǎn)升，反映香港經(jīng)濟與房地產(chǎn)的緊密關(guān)系。他觀察到，單計今年首兩個月，主要屋苑樓價已反彈約15%，升勢急促，令其原先估計全年升幅15%的預(yù)測變得保守。他最新預(yù)期，上半年樓價升幅有望達標，全年漲幅可望靠近20%，并確認樓市正處于上升周期，且升勢正在加劇。

他分析稱，樓市升勢將呈先快后穩(wěn)的格局。由于發(fā)展商在市場氣氛好轉(zhuǎn)下，上半年新盤定價取態(tài)將更為積極，由過往求量轉(zhuǎn)為開始求價，這將帶動樓價在上半年錄得較大升幅。然而，他亦提醒，若定價上調(diào)過急，市場購買力或會作出回應(yīng)，導(dǎo)致銷售速度放緩，因此下半年的樓價升幅可能會相對放緩。

（應(yīng)受訪者要求，林鑫為化名。）