1-2月西安樓市開局觀察：新房價格守穩1.6萬關口，二手房持續以價換量

2026年的日歷翻過最初兩月，西安房地產市場在一片“穩”與“變”的博弈中交出了開年答卷。

2026年1—2月西安房地產市場呈現“新房穩、二手跌、土地縮”的結構性分化特征，整體處于低位盤整與政策修復并存的過渡階段。

新房市場展現出超預期的價格韌性，均價守穩1.6萬大關，為全年走勢埋下穩健注腳；而二手房市場則上演著截然不同的劇本——1月8643套的單月成交量同環比均有一定漲幅，但二手房成交均價仍在同比下跌通道中徘徊。一面是核心區改善盤的堅挺托舉，一面是超17萬套掛牌壓頂下的“以價換量”，西安樓市在分化中尋找著新的平衡點。

當政策暖風持續吹拂，這座城市的購房者與開發商，正在用真金白銀投票，勾勒出2026年市場的第一幅輪廓。

克而瑞數據顯示，1月西安新房成交均價約為16630元/㎡。2月因為過年，成交面積大幅萎縮，不過2月成交主力轉向高單價改善盤，拉高了整體均價。

成交量同比下滑，但“小陽春”苗頭初現

1月新房成交44.03萬㎡建面（3252套），同比分別下降27.84%和17.06%。進入2月，受春節假期影響，成交量進一步縮至18.93萬㎡建面（1347套）。表面看市場冷清，但多個純新盤開盤去化率超80%，如中鐵云岫曲江、綠城潤百合等項目熱銷，釋放積極信號。

供應結構：改善型產品成絕對主力

從總價段看，200萬元以上房源占成交主導。另外，四房及以上戶型成交占總成交44%，凸顯改善需求崛起。

與此同時，“小面積+高得房率”四代宅產品同步走俏。金茂幸福曉棠、綠城綠汀芳菲等項目憑借90–140㎡建面、105%–111%得房率，快速去化。市場呈現高端改善與高效剛需并行的雙軌格局。

二手房市場：量升價跌的“以價換量”時代

成交量創三年新高，剛性需求集中釋放

2026年1月，西安二手房住宅網簽8643套，環比上漲3.33%，同比大漲42.91%。

值得注意的是，成交主力集中在低價段，尤其是80-150萬總價的房源。總價150–200萬元成為新房與二手房的分水嶺——此價位以下，購房者幾乎只能選擇二手房。

上圖清晰展示：自2025年10月起，西安二手房成交量穩步回升，而價格持續下行。2026年1月成交8563套（克而瑞數據），均價13180元/㎡建面，印證了“以價換量”的市場邏輯。

價格持續回調，高庫存壓力未解

1月二手房成交均價13102元/㎡建面，同比下跌10.34%。市場普遍存在降價促成交現象：中海曲江大城一套房源降價約30萬元成交，富力城小區單價跌破1萬元/㎡。

當前掛牌量已突破17萬套，即使按1月去化速度，消化周期也長達20個月以上。高庫存疊加買方議價權增強，導致“價格到位即成交”成為常態。不過，核心區域優質次新房仍保持一定溢價率，凸顯資產分化。

政策環境：寬松基調延續，聚焦激活需求

信貸與稅收：降低交易成本

2026年初，多項政策紅利集中釋放：

增值稅減免：自1月1日起，個人銷售滿2年住房免征增值稅；不滿2年的征收率從5%降至3%。

首付比例：商業用房貸款首付不低于30%（住宅維持15%底線）。

公積金優化：首套房5年以上利率2.6%，支持提取支付新房首付；多子女家庭貸款額度最高120萬元。

這些措施直擊交易痛點，尤其增值稅調整顯著降低改善群體“賣舊買新”成本。據測算，未滿2年房源可節約一筆增值稅，有效激活次新房源掛牌。

限購全面退出，市場回歸自主調節

2024年5月起，西安已全面取消住房限購，居民購房無需資格審核；商品住房取證即可上市交易，不再實施價格指導。這意味著市場徹底告別行政干預，轉向供需自主平衡。

同時，政策重心從“救市”轉向“提質”：2025年出臺的《住宅品質提升設計指引》推動房企從拼地段轉向拼產品，層高建議≥3.15米、鼓勵裝配式裝修等標準，加速行業優勝劣汰。

結語：分化時代，如何抉擇？

2026年初的西安樓市，正站在深度分化的十字路口。

總的來說，市場短期承壓明顯，去化放緩，而優質項目憑借價格優勢與政策支持成為穩市主力；土地端則呈現“少而精”特征，優質地段仍是房企布局重點。

文章來源:樂居買房