房企不要妄想賺養老的錢。︱劉德科

文︱劉德科

來聊一聊前兩天〔2026/2/24〕國務院常務會議提到的銀發經濟。

1.國常會給出的判斷是「我國銀發經濟潛力很大」，給出的辦法是「要完善支持舉措、強化政策落實」。

市場潛力很大，政策又很支持，銀發經濟確實會有很遼闊的前景，難怪有不少人說養老產業大概率會替代房地產行業成為中國的第一大產業。但如果房企想在養老產業分一杯羹，那恐怕會是一種妄想。

2.過去二十年以來，我聽過很多房企老板或高管頭頭是道地分析過養老產業所蘊藏的巨大機會。恰如新華社對于國常會的解讀：「養老服務業既是涉及億萬群眾福祉的民生事業，也是具有巨大發展潛力的朝陽產業。截至2025年底，我國60歲及以上老年人口達3.2億人，預計到2035年，這一群體數量將超4億人，銀發經濟規模有望突破30萬億元。」〔新華社北京2月24日電，《國務院常務會議解讀丨國務院研究推進銀發經濟和養老服務發展有關工作》〕

從宏觀層面看，確實如此。但養老服務業跟房地產根本就是兩回事——房地產的本質是開發，銀發經濟的本質是服務。

3.房企可能會覺得，他們也一直在做服務啊，有什么難的？依附于房地產行業的物業服務，是相對單維度的服務；養老服務業則是超多維度的服務。養老服務業的服務顆粒度是物業服務的幾萬倍。

4.房企不僅缺乏「賺慢錢」的投融觀念，更是缺乏「彎腰服務」的運營基因。雖然有不少房企也曾努力探索過一些養老服務項目——也不乏成功的個案，但至今沒有哪家房企做出了一定規模的養老項目。保險行業比房地產更有機會，比如泰康這些年來倒是已經耕耘出了一些成績。

5.前段時間，我的一位學弟——一個剛剛進入房地產行業的老板，開發了幾個樓盤，賺了不少錢，他也做了一個養老項目，他問我，養老產業有前景嗎？我說你就把養老當做社會公益事業來做吧，千萬別把它當生意來做，這樣你會更有成就感——雖然你虧了錢，但至少讓那些老人受益了。

他說為什么這么不看好養老產業？我說我沒有不看好養老產業，我不看好的是：房企去做養老產業，而你就是干房地產的；你還是好好干你的房地產，樓市這么不景氣，剛剛進入房地產才兩三年的你還能賺這么多錢，就別想東想西了。

6.末了，我又跟他多嘮叨了一句：銀發經濟肯定不止30萬億元的市場規模，我不知道哪些行業或企業會從中分得一杯羹，但我知道房企不可能有機會。

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