上海，將迎來(lái)歷史性大底！

上兩篇都掛了，還想看的，私信小寶

第二篇掛意料之中，可能長(zhǎng)假剛過(guò)，審核小姐姐還在回味與男友纏綿的長(zhǎng)假余溫，沒(méi)緩過(guò)神來(lái)？

第一稿直接過(guò)，當(dāng)時(shí)我就驚了！

這尺度在我心中也純屬碰運(yùn)氣，早做好第一稿被退回，閹割后再試第二稿的準(zhǔn)備

第一篇掛有點(diǎn)意外，主基調(diào)說(shuō)中國(guó)優(yōu)勢(shì)和國(guó)外缺點(diǎn)，咋也敏了？

想了下，大概率兩種可能

一是主基調(diào)雖正能量，但為客觀公正，文中還是用較委婉的筆法寫了點(diǎn)當(dāng)前的問(wèn)題，犯忌諱了？

二是引起共鳴后，轉(zhuǎn)發(fā)3000次，觸發(fā)內(nèi)部預(yù)警，哪怕結(jié)論是不潤(rùn)，但官方還是希望潤(rùn)不潤(rùn)的討論別引起太多人關(guān)注

思考這問(wèn)題本身就已犯忌諱？

還有2月8日推送的《 這種走勢(shì)，可能性最大》也掛了

因?yàn)楸慌卸闊o(wú)從業(yè)資質(zhì)預(yù)測(cè)股市？

還是因封面上南極跳海洋妞穿著過(guò)于暴露？

天曉得……

所以我這也算現(xiàn)身說(shuō)法，證實(shí)第二篇核心觀點(diǎn)——?jiǎng)h帖無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，像玄學(xué)，更像量子力學(xué)，永遠(yuǎn)測(cè)不準(zhǔn)

講真，人家要的可能就這個(gè)效果？

就要刑不可知，覺(jué)得天威難測(cè)？

前天上海出了“滬七條”

年初《求是》說(shuō)接下去救市“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，我當(dāng)時(shí)就說(shuō)，政策力度上來(lái)后，今年一線很可能見(jiàn)底

上海年后開的全國(guó)第一槍，算是一次性給足，還是繼續(xù)添油，和老百姓搞政策預(yù)期博弈呢？

市場(chǎng)有不同觀點(diǎn)，我個(gè)人傾向政策已一次性給足，即上海政策底大致已到

很多人以為的“一次性給足”就是限購(gòu)全放開，想買幾套買幾套

對(duì)，其他城市都OK，唯有京滬有點(diǎn)難

日韓經(jīng)驗(yàn)早已證明，老齡化時(shí)代，人口和機(jī)會(huì)都在變少，為了生存，年輕人不得不進(jìn)一步向賺錢機(jī)會(huì)更多的中心城市靠攏

上海外環(huán)內(nèi)和北京五環(huán)內(nèi)就是“躺平新時(shí)代”，房產(chǎn)投資最保險(xiǎn)的兩大區(qū)塊，早就是明牌了

考慮到上海周邊都是有錢扎堆的包郵區(qū)，虹吸周圍有錢人的潛力遠(yuǎn)大于“環(huán)京貧困帶”，長(zhǎng)期看，上海市中心安全系數(shù)比北京更高

要是想買幾套買幾套，萬(wàn)一未來(lái)通脹再起，房?jī)r(jià)升溫，難保不會(huì)有大量熱錢再次往核心區(qū)域投資，這和“房住不炒”基調(diào)沖突

所以 “滬七條”乍一看還扭扭捏捏，附加好多條件

又是外環(huán)內(nèi)or外環(huán)外，又是社保or居住證，又是家庭or單身，又是1年or3年or5年，不熟悉上海情況的，看條款都容易暈

但說(shuō)白了一句話：無(wú)論戶口哪里，只設(shè)一個(gè)較低門檻，就能擁有最少買1套，最多買2套的權(quán)利

交1年社保買1套，不在上海生活工作的人，突擊交1年就行

房產(chǎn)交易周期本就長(zhǎng)，新房交房周期更長(zhǎng)，對(duì)很多外地人來(lái)說(shuō)，一年還是等得起的

對(duì)真正上海工作的人，3年社保也很容易達(dá)到，直接視同本地人，2套

還有老家或其他城市已交社保，現(xiàn)在交N份社保沒(méi)用且違法，以及在上海陪讀的家長(zhǎng)、個(gè)體戶、農(nóng)民工、家庭主婦/煮夫、大學(xué)生等各種沒(méi)法交社保的人，用更容易獲得的居住證也能買房，只是時(shí)間稍長(zhǎng)，5年，證明你真在上海

我在網(wǎng)上遇到過(guò)很多40-60歲，人在外地，沒(méi)來(lái)上海生活打算，但想給孩子在上海買套房，既做投資，也算給孩子留個(gè)一線扎根的后路，但過(guò)去5年社保門檻太高，卡住了

以后只要孩子來(lái)上海讀大學(xué)，就能申請(qǐng)居住證，等大學(xué)畢業(yè)很快就有買房資格，在這個(gè)望子成龍心切，父母愿為子女付出一切的國(guó)家，這種需求，未來(lái)會(huì)越來(lái)越多

上面說(shuō)的第二條意義不大，5年變3年還是添油戰(zhàn)術(shù)

但另兩條是量變到質(zhì)變

1年社保門檻，無(wú)論時(shí)長(zhǎng)還是費(fèi)用，都能激發(fā)和上海沒(méi)關(guān)系的外地有錢人的投資保值置業(yè)需求

5年居住證，讓上海生活，但不愿/不能交社保的人也有了房票

公積金貸款額度最高提高到324萬(wàn)也挺給力，疊加20%/35%首付比例，總價(jià)400-500的房子，基本不用商貸

要知道，上海現(xiàn)在成交的二手房，差不多2/3總價(jià)低于500萬(wàn)

沒(méi)錯(cuò)，看新聞，上海的確有很多總價(jià)幾千萬(wàn)的房子，好像滿大街都是千萬(wàn)富翁，但2000多萬(wàn)人口，終究還是窮人多啊~

目前公積金利率2.6%，商貸打完折最低也要3%，等于一下子降息40個(gè)基點(diǎn)

今明兩年，央行大概率還要降1-3次息，疊加公積金折扣，貸款成本能降到2.2%-2.4%

房?jī)r(jià)連跌4年后，上海不少市區(qū)老破小租金回報(bào)率已超該水平，當(dāng)房貸利率低于租售比，對(duì)可買可租的人來(lái)說(shuō)，心中天平就會(huì)逐漸傾向買房

所以我覺(jué)得今明兩年，上海將迎來(lái)歷史性的房?jī)r(jià)大底，也就是市場(chǎng)底

這也和高盛此前預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)2027年見(jiàn)底吻合

但要注意，上海見(jiàn)底不代表全國(guó)都能見(jiàn)底，很多二線城市可能還要等等？

事實(shí)上，中國(guó)90%+房子只會(huì)一路陰跌，永不見(jiàn)底，最后價(jià)值歸零

等開征房產(chǎn)稅后，白送都沒(méi)人要，因?yàn)橐坏┵I下就要補(bǔ)齊多年欠下的房產(chǎn)稅，傻子才接盤

還有，歷史性見(jiàn)底不代表馬上會(huì)漲，還有個(gè)筑底過(guò)程

期間有可能小幅反彈，但幾月后可能再次環(huán)比下跌，但不會(huì)再創(chuàng)新低

對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今明兩年就是上海上車的歷史性時(shí)間窗口

如果不差錢，下半年就可考慮出手，因?yàn)殡y保明年房?jī)r(jià)不會(huì)明顯復(fù)蘇

自住房和投資房不一樣，后者可右側(cè)交易，等趨勢(shì)明朗再下手，這錢不買房也有別的選擇，錯(cuò)過(guò)也OK

但前者買的是生活必需品，更適合左側(cè)交易，畢竟市場(chǎng)下跌時(shí)，買家底氣十足，更容易殺出一個(gè)好價(jià)格

一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)為上漲趨勢(shì)，賣家心態(tài)轉(zhuǎn)穩(wěn)，買家心態(tài)慌了，生怕再不下手還會(huì)漲，到時(shí)就很被動(dòng)

但投資客最好再等等，房子早就不是最好的投資品，哪怕上海市中心也一樣，無(wú)論未來(lái)2年房?jī)r(jià)上漲潛力還是當(dāng)下租售比，都還不夠有吸引力

投資的前提一定是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，崗位增加，收入提升，這樣租房市場(chǎng)才能有更多能付得起更高對(duì)價(jià)的有效需求

等房租回暖，租售比上漲，才可能迎來(lái)更健康可持續(xù)的房?jī)r(jià)回暖，到時(shí)才是投資入手時(shí)機(jī)

這個(gè)時(shí)間窗口還要等多久?

不知道，現(xiàn)在看不清，想想前兩篇掛的文章，或許能懂？

反過(guò)來(lái)說(shuō)，賣房時(shí)間窗口呢？

我去年說(shuō)過(guò)，一直糾結(jié)老房子要不要賣，9月試著掛牌，結(jié)果價(jià)格一路跌，11月果斷撤牌，12月租了出去，租期3年

我認(rèn)為3年內(nèi)，可能都不是賣房好時(shí)機(jī)

小換大或賣房創(chuàng)業(yè)/潤(rùn)人的，另說(shuō)