北京買房：理清思路，購房建議1806

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有一套房（兩居室）在東城學區，我也看到溢價很高了，比朝陽的同樣老破小貴的多，溢價至少3萬多。但我也在糾結是否賣掉，一是想看看出生率是否反彈，二是也考慮一件事，就是在現在，買學區房是多校派位的，而如果孩子少了就會不派位了，那學區房的含金量應該上升吧？

A：

1、出生率有可能反彈，或者說大概率反彈，但得看這周期是多長時間了？從2025年的出生率來看，入學低谷期至少持續到2031年。另外如果參考日韓新加坡等國，都是一直在低位徘徊，說好聽的是平穩，但其實是屢創新低，至今都沒走出周期呢。

2、孩子少了不派位，導致含金量上升，這話部分正確?；蛘哒f這結果將是什么？必定是原本就優質的資源繼續稀缺，而本身不算太優質的就不受追捧了唄。

也就是說，商品價格是由供需關系決定的，在整體需求減少之后，整體溢價水平也會降低。但降的更多的是普通資源，好資源才永遠稀缺呢，也才有可能保住溢價。

這其實就跟整體的樓市似的，瘋狂的時候全國都漲，三四線小城漲的比京滬深還多。但退潮之后呢，大多數小城的跌幅都比京滬深大，而北京這種城市雖然也降了，但仍然很貴，仍然有溢價，而且回暖時的表現也會比小城市更強。

3、這可以參考幼兒園。自從2010年前后開始，也就是高峰期的孩子入園開始，就出現了連夜排隊的新聞，民辦的漲價，公立的要托關系的新聞也屢見不鮮。而這些多付出的時間精力和人情，也都算溢價吧？

但自從2017年高峰期之后呢，從戴上口罩那年開始，連夜排隊的新聞似乎消失了吧？很多幼兒園甚至是關停并轉，沒關門的也在搞促銷拉人頭兒。也就是說，本來不太強的幼兒園的溢價，消失了。

但也有部分幼兒園還是很搶手的，比如藍天北海一類的，照樣要托關系找門路。還是這句話，只有好資源才永遠稀缺。

4、總之這是我的觀點，也是韓國日本和臺灣省的先例，出生率降低之后，都是牛校繼續受追捧，至少保住了一部分溢價，而普通學校就沒譜兒了。所以看您家房子對口的學校吧，牛校就留著，普校就自己判斷。

另外也看房子的品質，畢竟房子是用來住的。在入學孩子減少+整體溢價下降之后，居住需求會更被重視，宜居的房子會更被追捧，因為性價比提升了。所以看您家的小區品質+戶型面積了，宜居就留著，不太宜居也是自己判斷。

僅供參考。

二

Q:

我回家過年了，但是有點不踏實，擔心北京房價突然上漲，等我回來會不會晚了？主要是那個叫**的大V一直唱漲，信誓旦旦的說再不買就晚了。我本來不是太在意，但這幾天研究貝殼的發現了幾個現象：去年十月我第一次關注全北京的掛牌量是13.88萬，但今天突然發現只有11.91萬了。少了整整2萬套房源。而且海淀從1.6萬猛然降到1.3萬了。是被買走還是業主下架了？而且海淀在去年年底時均價是7.2萬，今天竟然7.3萬了。

最讓我擔心的是，我關注的14套房源竟然有兩套成交了，可能就在這半個月之內。所以我想知道這些變化的真實性，最重要的是春節后北京房價會不會大漲，我很擔心。

A：

1、您上次不是問的我都是豐臺的房子嗎？怎么又關注海淀了？我認為是沒必要太糾結，反正在我看到的數字是豐臺幾乎沒漲，所以就算海淀房價又什么變化也無所謂，未必影響到豐臺，至少沒那么快。

而且您上次主要問的是豐益花園的，這種既不是學區房，也不是次新商品房，就算是有行情也不會領漲的，一般都排在行情中間。所以甭自己嚇唬自己吧，房價大漲的年代過去了，我反正不相信能有突然的行情。

2、掛牌量下降是真的，北京最高峰到過16萬左右呢，現在頂多13萬吧。其中大部分都是下架了，業主覺得價格不合適，那就一邊等行情一邊收租金唄。每次低谷期都是這種情況，畢竟這里是北京，很多業主會在潛意識里估算自家房產的底線價值的。

3、海淀的均價上漲也未必，我看了幾家機構的數據，只能說沒再跌吧，但也肯定不算明顯的上漲。

之所以有7.2vs7.3？大概率是7.29vs7.30，也就是表面看上去是漲了1000，其實只不過漲了100。而且還有可能是短期波動，等過幾天再看或許又成7.2萬了。

另外在任何時期，都是便宜的房源先被賣掉。很多時候的所謂房價上漲，其實是賣掉了幾套低價房子而已。剩下的房價并沒有變，但在統計上讓人感覺房價漲了。

4、房源成交這是正?，F象。因為您看上的肯定是物美價廉的，那別人也會發現唄，覺得合適就買了很正常。再有北京大多數年份都會出現小陽春，尤其是學區房，最后一批家長突擊買房。今年是春節晚，所以有人在節前買房還是正常，買完了就踏實過年了，免的像您似的不踏實。

5、總之我沒看到北京房價明顯上漲，成交量也不算大幅上漲，所以您沒必要太糾結。而且如關注的還是豐臺的房子，那就更沒必要糾結了，肯定不會領漲的，等您回北京不會錯過什么。

僅供參考。

三

Q:

坐標北京方莊，10AM新坐標小區。優勢是緊鄰二環，交通優勢明顯。目前價格4.5萬，31平140萬，應該已經處在超跌區間，是否建議買入？投資性如何？

A：

1、新坐標，這是典型的小戶型公寓，買來自住更合適，出租的話租金收益率也相對高。但這種房的投資性普通吧，大多數都不算強?；蛘哒f如果超跌，那短期三兩年的投資性還可以，長期的話能不再落后大盤就算贏。

這套31平的租金多少？如果高于3500則可以算超跌，高于4000肯定算超跌。這讓當地中介給估算一下吧，租金越高說明租售比越低，性價比也就越高。

2、不過考慮好，這地段兒雖然算方莊，但卻是朝陽區的轄區。也就是說，這地段兒是典型的兩區交界，屬于朝陽但緊鄰豐臺，那在規劃和配套方面是很難得到朝陽的支持的，主要就是學校。

而且以后的規劃也比較難，畢竟有鐵道阻隔呢，人家之所以弄了個“弘善公園”，就是因為不好規劃，所以索性弄個隔離帶。

再加上這是小戶型公寓，所以目標客群相對窄，只適合單身或沒孩子的，再有就是適合投資客。這些人群對價格相對敏感，所以從投資角度來說不太好抬升價格。也正是因為這些年的價格走勢偏弱，所以二環邊的次新房才這個價格。

3、是否買入我不好建議，先問問當地中介，看租售比是否真的超跌了，超跌了就撿漏兒，沒有的話那就再找找合適的。另外如果主要目的是自住和出租就買，投資的話只能說短期合適，長期未必占優。

僅供參考。

四

Q:

如果山水文園現在有套170平三居室低價轉讓，單價7萬總價1200萬，中間樓層南北通透豪華裝修（十年），換做是您是否買下？公司名義合適嗎？

A：

1、換做我？7萬，不算吸引力太大。主要是這種大戶型豪宅的流動性弱，出手的時候不好賣，一旦入手的話有可能炒房炒成房東了。

所以如果是想投資這種房，那常規建議是低于市場價20%才合適，也就是8折左右或以下，這才差不多吧。畢竟這種房如果拍賣的話一般也就85折，尤其是這種行情沒轉暖的時期，犯不上投入這么大的資金。

2、裝修的話不算價值，十年了，從投資角度可以看作價值歸零，沒人會為裝修買單的。就算是真的喜歡，那絕大多數也會用不喜歡來當砍價借口。

3、加上用公司名義就更不買了，契稅+房產稅什么的都得算成本，我反正犯不著買這種房。主要是山水文園本身就不算投資房?；蛘哒f小區和房子確實很好，很宜居，但這是南城地段兒，不太適合這種豪宅，有點兒算錯配，價格走勢也就一直偏弱。

4、總之換做我是肯定不買的，價格不算撿漏兒，地段兒不算強，跟小區搭配也不合適，用公司名義又成本高，還流動性弱，那我的投資優勢在哪里？

僅供參考。

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