上海西南最難翻身的板塊，能借重磅規(guī)劃起飛嗎？

最近上海樓市有一個(gè)重磅新聞：

閔行將會(huì)規(guī)劃一個(gè)商業(yè)航天火箭衛(wèi)星城，位置就在莘莊工業(yè)區(qū)南側(cè)、顓橋西側(cè)，馬橋北側(cè)。

網(wǎng)上對(duì)于這個(gè)規(guī)劃的討論度非常高，我們也碰到一些粉絲提問(wèn)：

閔行萬(wàn)年洼地、至今唯一沒(méi)有通地鐵的板塊——馬橋，

能否依靠這個(gè)規(guī)劃利好，全面逆襲？

其實(shí)馬橋在互聯(lián)網(wǎng)上的印象，一直很割裂，因?yàn)轳R橋有三副面孔：

馬橋的第一面，是以別墅區(qū)而聞名。

鼎鼎大名的綠城玫瑰園就坐落于馬橋北部的旗忠別墅區(qū)，隔壁的中星紅廬、中房森林也都是類似的莊園型別墅群。

而近些年上市的碧桂園玖璽、華府天地、剛剛于去年下半年觸發(fā)積分的別墅項(xiàng)目尚園都位于這里。

馬橋的第二面，是看起來(lái)已經(jīng)十分破敗的老破小縣城。

旗忠別墅區(qū)的南側(cè)、申嘉湖高速北側(cè)就是馬橋老城，這里是成片的老破小，界面很破敗。

這邊的老破小單價(jià)普遍在2萬(wàn)出頭的水平，一百萬(wàn)出頭就可以安家上海，只不過(guò)這個(gè)上海和大家印象中高樓大廈的上海差距巨大。

當(dāng)然馬橋也有第三面。

穿過(guò)申嘉湖高速，就到了馬橋最為現(xiàn)代化的部分。

這里有馬橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖星悅薈、滿天星廣場(chǎng)，有多所學(xué)校；

有成片開(kāi)發(fā)的商品房，和房齡非常新、品質(zhì)還不錯(cuò)的動(dòng)遷房市區(qū)。

當(dāng)然，由于這個(gè)區(qū)域在申嘉湖以南，在某頭部中介網(wǎng)站上被劃到了老閔行板塊，但是實(shí)際上肯定還是屬于馬橋板塊的一部分。

當(dāng)然，雖然有三幅面孔，但是這三大區(qū)域的共性就是，樓市都不太景氣：

別墅片區(qū)，旗忠別墅區(qū)的別墅，目前都屬于樓市的老大難——

像綠城玫瑰園的價(jià)格甚至還賣不過(guò)10年前，基本和佘山別墅區(qū)一樣淪為了度假產(chǎn)品。

老破小自然不用多說(shuō)，基本只有本地人內(nèi)部交易，價(jià)格已經(jīng)是全市的最底層。

商品房片區(qū)，價(jià)格也是十分崩潰——像標(biāo)桿主流社區(qū)萬(wàn)科公園大道，最新成交單價(jià)僅有3.5萬(wàn)上下，相比于2023年巔峰5.6-6w的水平跌去百分之四十。

雖然這個(gè)跌幅相比于眾多腰斬的板塊并不離譜，但是問(wèn)題在于，這個(gè)地方漲的就不多，當(dāng)年2019年成交價(jià)就有4.6-4.9萬(wàn)每平。

相當(dāng)于如今的成交價(jià)比2019年還要降1w每平，這個(gè)就很離譜了。

馬橋，為什么整體樓市這么不景氣？

一般說(shuō)起郊區(qū)板塊樓市不抗跌的原因，很多朋友都會(huì)說(shuō)肯定是因?yàn)橹苓叜a(chǎn)業(yè)不景氣。

網(wǎng)上我看到很多朋友也說(shuō)到：

開(kāi)篇我提到的火箭星城應(yīng)該能帶動(dòng)馬橋樓市起飛。

但是實(shí)際上，答案恰恰相反，新規(guī)劃的基本不會(huì)有太大的幫助——

因?yàn)轳R橋的問(wèn)題，一直就不是產(chǎn)業(yè)問(wèn)題。

之前在上海房?jī)r(jià)最離譜的郊區(qū)，為何這么貴？一文中，我就已經(jīng)說(shuō)過(guò)：

閔行的城市發(fā)展模型可以一句話概括：

城市發(fā)展向北，產(chǎn)業(yè)發(fā)展向南。

莘莊以北的眾多板塊，早在90年代就靠著古北、徐家匯崛起帶來(lái)的大量資源，快速城市化。

這些區(qū)域發(fā)展的個(gè)頂個(gè)的成熟，從古北金虹橋一路到靜安新城、七寶，這些區(qū)域城市化的界面是完全連接在一起的，沒(méi)有絲毫的郊區(qū)分界感。

從七寶到了九亭，才有明顯的到了郊區(qū)的感覺(jué)。

同樣，從莘莊到了顓橋，才有了明顯的地段降級(jí)的感覺(jué)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，因?yàn)樽銐虺墒欤h行北部的這些區(qū)域，已經(jīng)融入了市區(qū)，能夠吸納來(lái)自市區(qū)的改善購(gòu)買力。

在市區(qū)改善+地緣改善的雙重支撐之下，之前七寶、莘莊標(biāo)桿社區(qū)的房?jī)r(jià)才能賣到10w+。

但是閔行南部，在之前很長(zhǎng)一段時(shí)間里，都維持了老閔行的工業(yè)衛(wèi)星城底色——

產(chǎn)業(yè)十分強(qiáng)大，但是城市化水平、配套資源的健全都都十分拉胯。

閔行的這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，購(gòu)買力有多強(qiáng)，之前我已經(jīng)在吳涇一文中寫過(guò)，為防止有朋友沒(méi)看過(guò)，我在這里再?gòu)?fù)述一次：

莘莊工業(yè)區(qū)內(nèi)資企業(yè)1600余家，外資企業(yè)近600家，其中外資功能性總部累計(jì)有22家、世界500強(qiáng)投資企業(yè)累計(jì)有56家，約8萬(wàn)人就業(yè)。

閔行經(jīng)開(kāi)區(qū)以大企業(yè)為主，落戶實(shí)體企業(yè)68家，外資59家，有三菱電梯、可口可樂(lè)、富士施樂(lè)、強(qiáng)生、米其林、西門子等超27家世界500強(qiáng)企業(yè)；

2022年，園區(qū)實(shí)體企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入675億元、企業(yè)利潤(rùn)53億元、實(shí)繳稅收39億元、就業(yè)人員2.6萬(wàn)人。

而位于吳涇的紫竹高新區(qū)是國(guó)家級(jí)園區(qū)，在上海僅次于張江，入駐企業(yè)約1000家，包含17家世界500強(qiáng)企業(yè)，比較典型的有中國(guó)商飛、中廣核集團(tuán)、東軟軟件、微軟、英特爾、可口可樂(lè)、印孚瑟斯。

加上交大和華師大兩所學(xué)校，區(qū)內(nèi)百名院士、千名教授、超13萬(wàn)名科技從業(yè)人員及在校學(xué)生集聚。

實(shí)話講，閔行南部壓根就不缺產(chǎn)業(yè)。

即便是新搞的這個(gè)商業(yè)航天火箭衛(wèi)星城，不考慮規(guī)劃落地時(shí)間、行業(yè)當(dāng)前階段、企業(yè)實(shí)際產(chǎn)能等問(wèn)題，單純以其全面落地來(lái)預(yù)估——

也不過(guò)是，給閔行南部的強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)實(shí)力錦上添花，根本帶不來(lái)質(zhì)的飛躍。

普通人彩票中獎(jiǎng)500萬(wàn)叫翻身改變命運(yùn)；

已經(jīng)身價(jià)5000萬(wàn)的人中獎(jiǎng)500萬(wàn)最多是錦上添花，難以從根本改變問(wèn)題。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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馬橋這個(gè)板塊，包括顓橋、吳涇等閔行南部板塊，整體更像是一個(gè)產(chǎn)業(yè)型的內(nèi)生型的市場(chǎng)：

馬橋的購(gòu)房者，一部分是本地居民改善，來(lái)自馬橋老街或者老閔行；

另外一部分就來(lái)自于周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)上班的居民。

這種樓市結(jié)構(gòu)和青浦新城那種內(nèi)生型的市場(chǎng)很相似，只不過(guò)青浦新城的買家主要是依賴本地人的改善置換，地緣產(chǎn)業(yè)購(gòu)買力幾乎沒(méi)有。

如果按正常邏輯去推理，馬橋和青浦新城這種內(nèi)生型的板塊，其實(shí)房?jī)r(jià)走勢(shì)是應(yīng)該類似的——但是實(shí)際上二者出現(xiàn)了巨大的差異。

除了個(gè)別項(xiàng)目，青浦新城的房?jī)r(jià)其實(shí)看起來(lái)很保值：

因?yàn)闆](méi)有什么外來(lái)購(gòu)買力帶動(dòng)，即便是2021-2023上海房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)，青浦新城房?jī)r(jià)漲的也不多。

到了這幾年下跌行請(qǐng)，青浦新城的二手房跌的也不多，至少?zèng)]有完全大幅度跌破2019年的價(jià)格水平。

但是馬橋，卻是實(shí)實(shí)在在的跌破了2019的水平，甚至比2019年還要便宜1萬(wàn)。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種奇怪的現(xiàn)象呢？馬橋?yàn)槭裁锤硬槐Ｖ的兀?/p>

原因其實(shí)在于業(yè)主的拋盤情況上——馬橋因?yàn)闆](méi)有地鐵，留不住市區(qū)通勤需求的業(yè)主，最近幾年拋壓非常大。

馬橋和青浦新城的項(xiàng)目在當(dāng)年新房賣的時(shí)候就很難，需要靠著分銷去吸引客戶。

雖然中介分銷帶來(lái)的購(gòu)房者中大部分是當(dāng)?shù)乇镜鼐用瘢廊挥胁簧偃后w是被廣告吸引來(lái)的市區(qū)外溢購(gòu)買力。

但是區(qū)別在于，青浦新城是個(gè)地鐵板塊，當(dāng)年來(lái)的市區(qū)外溢過(guò)來(lái)的剛需并不需要特意拋盤換房。

但是馬橋的致命硬傷就在于：

這地方因?yàn)闆](méi)有地鐵，完全留不住這部分市區(qū)外溢居民。

下行行情以來(lái)，不少市區(qū)外溢型的業(yè)主開(kāi)啟了拋售換房的模式，直接造成了馬橋房?jī)r(jià)抗壓。

而實(shí)際上，今年我們線下咨詢中，已經(jīng)遇到多個(gè)當(dāng)年買到馬橋的新上海人，考慮在這輪行情置換。

這種情況下，馬橋自然價(jià)格顯得更加不抗跌。

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當(dāng)然，也有朋友可能會(huì)問(wèn)：

即便馬橋這里沒(méi)有很好的交通，但是地緣這么強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，總歸會(huì)有高收入中產(chǎn)購(gòu)買力買房啊，房?jī)r(jià)怎么會(huì)不堅(jiān)挺？這不是和之前產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的邏輯相悖了嗎？

其實(shí)完全沒(méi)有，因?yàn)橹挟a(chǎn)選房，是非常挑剔的——優(yōu)選各方面都很強(qiáng)的五邊形展示板塊。

而在閔行南部這些區(qū)域里，真正稱得上這種配置的可能就是顓橋板塊的有限的次新學(xué)區(qū)房，還有吳涇的紫竹半島：

品質(zhì)好、有學(xué)校，能夠留下周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)、大學(xué)城里面的高收入群體。

但是在這一圈鄙視鏈里，馬橋明顯又處于末尾。

馬橋資源確實(shí)比較一般，無(wú)地鐵、學(xué)區(qū)不強(qiáng)、商品房定位剛需，還有一堆動(dòng)遷房。

這就和隔壁有地鐵的顓橋板塊都差一個(gè)檔次，自然更加無(wú)法滿足高收入的中產(chǎn)家庭的需求。

真正有錢、有需求的中產(chǎn)居民，大部分選擇了靠近市區(qū)的七寶、莘莊等區(qū)域，那些地方學(xué)區(qū)、商業(yè)都很強(qiáng)，到市區(qū)也更方便。

地緣的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買力，有能力的可能選擇去了顓橋、莘莊，僅剩最剛需的群體選擇了馬橋。

極少數(shù)的地緣改善需求，又被馬橋北部定位中產(chǎn)的像是華府天地、尚園這些1000萬(wàn)級(jí)別的疊加、聯(lián)排別墅社區(qū)所吸納。

為什么尚園，包括之前提到的吳涇的蘭香湖二號(hào)這些項(xiàng)目能賣的不錯(cuò)？

因?yàn)檫@些房子，就是精準(zhǔn)收割那些周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)里面不差錢高管、老板以改善需求買走，屬于獨(dú)立的郊區(qū)豪宅市場(chǎng)，對(duì)周邊樓市基本沒(méi)有幫助。

但是馬橋北部的旗忠別墅區(qū)的那些獨(dú)棟別墅，并不在我說(shuō)的獨(dú)立行情的豪宅范疇里。

旗忠這個(gè)別墅區(qū)，誕生于上海剛剛誕生“豪宅崇拜”的年代，和佘山類似，用莊園級(jí)別的豪宅來(lái)吸引頂級(jí)富人買單。

但是這里的情況其實(shí)和佘山類似，如今已經(jīng)淪為了度假定位的別墅。

一方面，整個(gè)板塊其實(shí)非常不成熟：

板塊外部，四周都是工廠區(qū)和工業(yè)園區(qū)，頭頂還有飛機(jī)航道的噪音影響；

板塊內(nèi)部，別墅小區(qū)也只有這么幾個(gè)，完全不成豪宅區(qū)氣候，而日常生活配套幾乎沒(méi)有。

板塊如今有大量的空地，走在路上就能明顯感受到“荒郊”氣質(zhì)。

同總價(jià)選擇別墅，徐涇華漕別墅區(qū)的優(yōu)勢(shì)不要太明顯：

板塊配套成熟，國(guó)際學(xué)校遍地，別墅區(qū)連片，且緊鄰虹橋樞紐。

確實(shí)這里離市區(qū)太遠(yuǎn)了，雖然開(kāi)車通行徐家匯還算方便，但是和西郊別墅區(qū)、徐涇別墅區(qū)可以通過(guò)延安高架直達(dá)市中心的優(yōu)勢(shì)還算完全不能比。

富人有錢但不是神仙，日常配套+通行市區(qū)享受資源，依然是剛需。

而且，在如今這輪豪宅大分化的時(shí)代，如果買豪宅別墅，還是得去東郊、西郊這種貼近市區(qū)的成片富人區(qū)。

而馬橋這些度假型的莊園別墅，除非是非常有閑錢當(dāng)個(gè)收藏品，資產(chǎn)視角是流動(dòng)性、發(fā)展預(yù)期都一般的產(chǎn)品。

綜合來(lái)看，馬橋只適合兩類人：

1、1000多萬(wàn)預(yù)算買個(gè)聯(lián)排或者疊加的地緣改善購(gòu)買力；

2、考慮剛需置業(yè)的本地人，或者周邊的打工族。

此外，如果視角放大一些：

不僅僅馬橋的剛需樓盤受到地鐵的影響，閔行南部的諸多板塊都存在這個(gè)問(wèn)題。

5號(hào)線的能級(jí)實(shí)在是太低，市區(qū)通勤對(duì)他的依賴度不高。

15號(hào)線雖然直通市區(qū)，但是閔行南部的站點(diǎn)都在沒(méi)什么人的地方，像元江路那邊正好是顓橋吳涇交界處，都是工廠和物流園區(qū)，城市化水平很一般，也無(wú)法留下市區(qū)外溢購(gòu)買力。

終點(diǎn)站紫竹又是個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，大家去上班可以，想要住地鐵周邊也沒(méi)房子。

唯一值得期待的就是23號(hào)線，那邊等到吳涇濱江的區(qū)域整體舊改、開(kāi)發(fā)新房后，可能會(huì)崛起成為閔行南部的居住高地，完善蘭香湖區(qū)域的置換鏈條。

但是即便考慮未來(lái)的地鐵規(guī)劃，馬橋也很尷尬，嘉閔線南延伸目前還沒(méi)有清晰的方案，遙遙無(wú)期。

即便是通車了可能也是到旗忠網(wǎng)球中心那邊——離居住大區(qū)很遠(yuǎn)。

這種情況下，可能未來(lái)的很多年里，馬橋依然是樓市的洼地，很難翻身。

如有選房問(wèn)題，建議您線上和線下都可以和我們交流下，看能否給您提供一些參考建議。