上海這三類區域，樓市短期難以翻身

　　上海買房，一定要避開那些短期難以翻身的區域。

　　不然很可能到你七八年后換房的時候，你的房子還沒走出房價的低谷期。

　　新房超供拖垮市場的區域

　　這幾年，樓市已經進入一個存量博弈的時代，購買力有限的前提下，新房供應量已經成為影響二手房價格最為關鍵的因素之一。

　　新房供應量特別大的區域，直接就會造成周邊的二手房價快速下跌。

　　而市場上也存在一類極端情況：

　　一個區域的新房供應量，遠遠超越了這個板塊的發展成熟度，遠遠超過板塊實際的需求總量。

　　那么這個區域新房就會嚴重滯銷，有限的購買力還在被新房嚴重虹吸，直接連帶著周邊的二手房就更加賣不動；

　　新房賣不動要打折，二手房賣不動就要降價，新房降價壓著二手房繼續降價。

　　這樣板塊的二手房就直接喪失流通性，價格直接進入無量下跌的境地。

　　偶爾的成交，也都是破天荒的超低價。

　　最典型的案例就是臨港，房子的供應遠遠超過了板塊的成熟度，超供的結果自然是樓市的崩潰。

　　臨港如今整體的土地庫存量接近250萬方，約2.5w套新房。

　　如果按照2025年臨港新房賣了2073套的水平，這些房子要賣10年以上。

　　如此大的庫存量，直接帶來的就是價格的崩潰。

　　早在一年多以前就臨港新房就開始了打折返現，甚至曾經傳出了買房返現百萬的新聞；

　　至于臨港的次新房已經全面破發，像龍光天曜掛牌價相比于當時的新房價格還要打8折（新房3w）。

　　像滴水湖馨苑2025年的整體成交均價只有20875元/㎡；特發學府里成交均價22425元/㎡、宜浩佳園（包含南北區）只有14324-14941元/㎡。

　　客觀來說，最近幾年臨港發展的不錯，我前一陣去調研明顯感覺到城市界面起來了，人流也變多了。

　　但是超量供應確實對于樓市是毀滅性的打擊，臨港的房價想要回到上漲周期估計還要非常久的時間。

　　幾十年后的臨港可能非常牛，但是你在當下這個環境下就有點難以翻身。

　　比較類似的還有之前我專門寫過的桃浦。

　　桃浦如今是中外環新房庫存最大的區域，之前開發的多個項目就持續滯銷，賣了三年了還沒有清盤。

　　去年某項目還鬧出了交房后剩余房源88折銷售，業主瘋狂維權的故事。

　　最早開盤的幾個項目，最少一個都剩了一百多套房源沒賣掉。

　　隨著之前好賣的房源銷售完畢，剩的部分賣起來是越來越慢。

　　而價格更低、庫存巨大的老盤們都沒賣完，后續上市的漲價后的項目就更難了。

　　開盤大半年的紫薇之星406多套房子，目前只銷售了79套，連20%都不到。

　　金隅公園東序開盤幾個月，至今也只賣掉了3套房子，樓市慘烈可見一斑。

　　新房打折，二手房自然崩潰。

　　新房還有尾盤在賣的桃浦金茂府，如今二手房已經拿出來了，掛牌價都只有7萬出頭——

　　相比于新房價格還要低15%，直接倒逼新房更加難賣。

　　桃浦的次新房圣都會，最新的掛牌價都出現了低于6萬單價的房源了。

　　而作為一個市區板塊，桃浦的影響不局限在板塊內部，從桃浦新房入市開始，周邊萬里板塊、大華板塊的二手房就十分難賣，價格如今也是崩的厲害。

　　如今在萬里板塊選一套帶學區的大兩房商品房社區，門檻已經到了500多萬，堪稱內中環最大的洼地了——但是短期買也還是難以翻身。

　　因為按照桃浦現在的新房去化速度，未來預計還得賣個好幾年，何況還有很多地塊未來也會入市。

　　如果你不是地緣的居民，或者沒有住十年以上的打算，真的不建議在這種區域置業，因為這種區域真的短期難以翻身，很多年價格都會處于一個谷底位置。

　　背離城市發展方向的區域

　　第二類短期難以翻身的板塊，是那些暫時背離了城市發展主軸、失去了發展勢能的區域。

　　這么說可能有點抽象，我直接舉例說明。

　　最典型的案例就是浦北部區域。

　　眾所周知，浦東現在大家都知道發展方向一路向南。

　　如今浦東主力開發的區域都是圍繞著前灘和張江的板塊，城市建設資源、產業資源都不斷朝著南部匯聚。

　　當然這么發展的原因也不復雜：

　　向南發展的核心還是在于南側有大量的空地，而北側以陸家嘴、金橋、外高橋為核心的區域基本都已經成熟，接下來只能舊改。

　　城市發展的原則其實很清晰：

　　1、一定是集中力量辦大事，很難遍地開花。

　　2、有機會做增量開發，絕不會優先存量更新。

　　因此，這幾年、浦東南部塊快速崛起，拿到大量資源，而北部板塊都有些沒落，發展看起來沒那么好。

　　而浦東的購買力特點又非常鮮明：

　　由于浦東居民以新上海人為主，大家都沒有什么地段崇拜，上班通勤開車又都是大陸網，也不堵車，因此買房基本上沒有什么地域局限性。

　　浦東哪里發展的好，浦東居民就到哪里去買。

　　因此，浦東買家換房置換大多選擇了世紀大道以南的南浦東；

　　北部各大板塊的房子都在被買家拋棄，購買力嚴重流失。

　　最典型的是金橋、外高橋等區域，價格腰斬的房子一大堆，跌破2019年價格的也不在少數。

　　今年就連陸家嘴內環的板塊都有些扛不住了，量價齊跌。

　　客觀說，浦東也不會無限制往南，因為搞宣橋、新場未必有搞北部更新的收益大，只不過再回頭搞北面一定是很久未來之后的事情了。

　　類似的還有虹口北部區域。

　　虹口目前專注于北外灘以及周邊板塊的開發，資源全面集中。

　　而虹口北部的涼城曲陽江灣呢，短期來看，城市開發的利好就是比較少的，畢竟它也沒到舊改的年限嘛。

　　而北上海這幾年大力開發中產新房，作為北外灘之下的二級地段虹吸購買力的板塊太多了，西藏北路、東外灘、大寧都在此類，虹口北部一點人都翹不到。

　　這種情景下，曲陽、涼城，江灣的新房和二手房，很多都是地緣的居民去買——也是個流失市場，因為當地購買力也在被其他區域新房虹吸，畢竟這幾個板塊本身資源也不大行，留不住人。

　　長周期看，虹口北部遲早會翻新舊改，但是短期看，樓市還是很難逆襲的。

　　房子不會賣，價格不好談

　　賣房策略輕度咨詢

　　脫離上海房價體系的區域

　　第三大類啊，其實非常的直觀，就是那些脫離了上海房價體系的區域。

　　這個類別里面，最典型的案例其實是環滬。

　　環滬以前為什么價格暴漲崛起啊？

　　因為在當時的購買力共識下，上海必然不斷擴大，大家都認為這里是一定成上海的一部分；

　　限購之后，他這些區域的買家也變成了上海的人，帶來了在上海賺到的錢。

　　上海的人、在上海賺到的錢，以及認為環滬會成為上海的認知，三者都到位了，這些地方自然從小縣城的價格體系升為上海郊區的價格體系。

　　因此很多環滬板塊從五六千漲到了一萬多甚至兩萬多。

　　比如嘉興平湖下面的乍浦，以前在當地人心里都是很差的地方，因為有工業污染，房價就是三四千億一平。

　　后面賣給上海人之后，價格就是直接翻了三到四倍，一路飆升到1.5-1.7的水平。

　　當然，隨著過去幾年的發展，大家都知道這些地方無法成為上海的一部分了——

　　因為上海本土郊區這幾年發展都遇到了瓶頸，外環邊上很多區域都發展艱難，更別提遠郊了。

　　這情況下，明眼人都知道在未來相當長的一段時間內，資源壓根不夠把環滬開發起來。

　　而環滬曾經主打的功能，雙城生活也在前幾年的管控下成了偽命題。

　　共識產生了變化，購買力開始拋棄環滬，環滬自然被打回原型，重新回歸縣城的房價體系，自然暴跌。

　　像平湖、嘉善、太倉（非核心位置）的很多房子，都已經回歸了幾千塊一平方的水準，而且還不好賣。

　　當購買力退潮，超量建設的住宅反而還破壞了當地的供需關系，拖垮當地本地市場。

　　而這幾年，趨勢正在向上海遠郊蔓延、一句話下定義：

　　上海遠郊也正在環滬化。

　　上海如今整體的城市開發邏輯它是收縮態的。

　　資源都在回歸市區，沒有資源把郊區全面開發崛起。

　　連五大新城，現在整體的都是靠自己自力更生，越來越像上海郊區的縣城定位，何談那些鳥不拉屎的遠郊地區？

　　這種情況下，很多遠郊區域其實也在步環滬后塵：

　　被市區外溢購買力所拋棄，房子只有當地人接盤——和環滬情況一模一樣，淪為縣城市場。

　　因此我們可以看到，上海很多遠郊房子現在也就是一萬塊的單價，更麻煩的是即便如此便宜依然還沒什么人去買。

　　遠郊，肯定是不能買了，大概率無法翻身；

　　近郊，或者說“中郊”，很多地方都得琢磨下，短期也很難起來。

　　如果說，未來這個整體人口上限繼續打開，上海這個城市攤大餅能把外環外10公里搜開發都成熟了，未來那些更遠區域呢還會繼續融入上海。

　　短期，就不要指望了。

　　結語

　　今天聊這個話題，是因為很多朋友容易弄錯一個概念：

　　這個區域未來也許很好，但是實際上可能跟咱們沒啥關系。

　　咱們買一套房，短的就是住三五年，長的十幾年二十年。

　　但有的區域可能崛起周期就是三十年五十年，等未來發展起來跟咱們都沒關系了。

　　因此，一定要選在未來主力換房周期內，可以實現價值的房子。