URI城市租住復(fù)工第1課：公寓行業(yè)十大政策研判，2026不踩坑！

本篇聚焦政策維度，借春節(jié)復(fù)工收心之際，為您全景梳理2025年住房租賃行業(yè)的政策十個(gè)大事件，提醒同仁們守住底線、看準(zhǔn)風(fēng)向，在2026年開(kāi)局不踩坑、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

2025年堪稱住房租賃行業(yè)的法治元年。行業(yè)政策頂層設(shè)計(jì)完成系統(tǒng)性升級(jí)，以 “法治筑基、多元賦能”為核心特征：從《住房租賃條例》等專項(xiàng)法規(guī)正式出臺(tái)，到金融支持閉環(huán)打通；從存量資產(chǎn)盤活提速，到全鏈條監(jiān)管體系日趨完善。這意味著行業(yè)已從過(guò)去的 “野蠻生長(zhǎng)” 轉(zhuǎn)向制度化、規(guī)范化運(yùn)營(yíng)的新階段。對(duì)于2026年的從業(yè)者而言，合規(guī)是生存的底線，讀懂政策就是盈利的先機(jī)。

URI貼心準(zhǔn)備復(fù)工第一課，讓我們一起通過(guò)回顧政策核心事件，把合規(guī)要求爛熟于心，避開(kāi)監(jiān)管紅線與經(jīng)營(yíng)陷阱，以最穩(wěn)健的姿態(tài)迎接新一年的增長(zhǎng)機(jī)遇！

事件1

●《住房租賃條例》9月15日正式施行，行業(yè)邁入法治元年

我國(guó)首部住房租賃專項(xiàng)行政法規(guī)《住房租賃條例》于2025年9月15日正式施行，條例共7章50條，國(guó)家層面同步配套標(biāo)準(zhǔn)合同范本與行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建起“法規(guī)+標(biāo)準(zhǔn)+合同”三位一體的監(jiān)管服務(wù)體系，明確租購(gòu)?fù)瑱?quán)導(dǎo)向、規(guī)范市場(chǎng)主體行為，從制度上解決押金難退、惡意漲租、擅自解約等行業(yè)痛點(diǎn)。

URI 研判：該事件標(biāo)志著住房租賃行業(yè)正式邁入法治元年，推動(dòng)市場(chǎng)從野蠻生長(zhǎng)轉(zhuǎn)向規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展，進(jìn)一步夯實(shí) “租購(gòu)并舉” 住房制度根基。

與此同時(shí)，行業(yè)也進(jìn)入合規(guī)硬約束時(shí)代：企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須嚴(yán)守政策底線，在實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，也將面臨合規(guī)成本與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的同步提升。

事件2

●租賃住房REITs全面擴(kuò)圍，多部門打通行業(yè)金融閉環(huán)

2025年發(fā)改委將租賃住房細(xì)分內(nèi)容全面納入REITs發(fā)行范圍，與財(cái)政部專項(xiàng)債、央行再貸款形成金融協(xié)同，正式打通租賃住房“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出”全鏈條金融閉環(huán)，成為存量資產(chǎn)盤活核心工具。截至2025年底，全國(guó)已發(fā)行8只保租房公募REITs。其中，華夏北京保障房REIT、華夏華潤(rùn)有巢REIT已落地?cái)U(kuò)募。

URI研判：租賃住房REITs全面擴(kuò)圍與金融閉環(huán)打通，是2025年住房租賃行業(yè)里程碑式的金融供給革命。政策將租賃住房全品類納入發(fā)行范圍，并與專項(xiàng)債、再貸款形成協(xié)同，徹底走通 “投資—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資” 的完整鏈條，標(biāo)志行業(yè)從 “重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)” 進(jìn)入資產(chǎn)可盤活、資金可循環(huán)、模式可持續(xù)的新周期。

首批保租房 REITs 成功發(fā)行與擴(kuò)募落地，驗(yàn)證了市場(chǎng)化退出路徑的可行性，為存量資產(chǎn)證券化樹立標(biāo)桿。對(duì)行業(yè)而言，這不僅拓寬了長(zhǎng)期低成本資金來(lái)源，更倒逼企業(yè)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、合規(guī)化管理、長(zhǎng)期化收益轉(zhuǎn)型。2026 年，具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)主體將獲得資本青睞，而粗放經(jīng)營(yíng)、不合規(guī)的項(xiàng)目將加速出清，運(yùn)營(yíng)能力與資產(chǎn)質(zhì)量成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

事件3

●“收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”成為年度最高頻關(guān)鍵詞

2025年財(cái)政部安排超900億元專項(xiàng)債，專項(xiàng)用于地方政府收購(gòu)存量商品房改造為保障性租賃住房。中央在多份頂層文件中同步強(qiáng)調(diào)“盤活存量土地與房屋”，并賦予地方政府在收購(gòu)主體、價(jià)格、用途等方面更大自主權(quán)，標(biāo)志著以存量資源轉(zhuǎn)化為紐帶，同步實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)市場(chǎng)、保民生、促更新”已成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的清晰主路徑。

URI研判：該事件是2025年房地產(chǎn)與租賃行業(yè)最具現(xiàn)實(shí)意義的破局之舉。超 900億專項(xiàng)債落地，疊加地方自主權(quán)擴(kuò)大，既有效化解存量商品房庫(kù)存壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，又快速補(bǔ)齊保障性租賃住房供給短板，真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)市場(chǎng)、保民生、促更新的多重目標(biāo)。

這一路徑徹底打通 “存量商品房—保障性租賃住房—長(zhǎng)期民生供給” 的轉(zhuǎn)化通道，推動(dòng)行業(yè)從 “增量開(kāi)發(fā)” 轉(zhuǎn)向存量盤活與運(yùn)營(yíng)并重的新模式。對(duì)行業(yè)而言，意味著資產(chǎn)流轉(zhuǎn)邏輯重構(gòu)、地方盤活工具箱進(jìn)一步豐富，也為 2026 年優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)化、合規(guī)化運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)價(jià)值重估帶來(lái)明確機(jī)遇。

事件4

●十四五保租房籌建收官，北上廣深領(lǐng)跑全國(guó)籌建目標(biāo)

2025年作為“十四五”保障性租賃住房建設(shè)的收官之年，全國(guó)多地開(kāi)啟籌建沖刺，一線及新一線城市領(lǐng)跑目標(biāo)任務(wù)，廣州計(jì)劃籌建10萬(wàn)套，北京、上海、深圳各計(jì)劃籌建4-7萬(wàn)套，河南、江西等省份從省級(jí)層面統(tǒng)籌推進(jìn)，剩余任務(wù)目標(biāo)3-5.7萬(wàn)套，各地均采用新建、收購(gòu)、改造等多渠道籌集方式。

URI研判：“十四五”的圓滿收官，標(biāo)志我國(guó)保障性租賃住房體系從規(guī)模攻堅(jiān)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)階段。北上廣深等核心城市超額完成年度目標(biāo)，以新建、收購(gòu)、改造等多渠道籌集，既兌現(xiàn)民生保障承諾，也為租賃市場(chǎng)筑牢 “壓艙石”，“市場(chǎng)化租賃+保障性租賃” 雙軌格局正式成型。

對(duì)行業(yè)而言，保租房供給放量將重塑市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：租金更趨平穩(wěn)、需求分層更清晰，運(yùn)營(yíng)端從 “拼規(guī)模” 轉(zhuǎn)向拼合規(guī)、拼產(chǎn)品、拼服務(wù)。2026年，參與保租房籌建、運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)盤活的主體，將優(yōu)先享受政策與金融紅利；不適應(yīng)雙軌規(guī)則、產(chǎn)品定位模糊的機(jī)構(gòu)將面臨更大競(jìng)爭(zhēng)壓力。

事件5

●存量房源改造提速，各類閑置房“變身”網(wǎng)紅保租房

國(guó)家持續(xù)強(qiáng)化存量房源盤活利用，將其作為保障房籌集的核心渠道，河南、安徽已完成上萬(wàn)套存量商品房收購(gòu)轉(zhuǎn)化為保障房，并配套財(cái)政貼息政策支持，上海、廣州、昆明、杭州等城市鼓勵(lì)商業(yè)、辦公閑置樓宇改建為租賃住房，各地同步優(yōu)化審批流程，加快存量改造項(xiàng)目落地。

URI研判：該事件是 2025 年租賃行業(yè)最具落地性的供給增量路徑。從地方大規(guī)模收購(gòu)存量商品房，到商辦、閑置樓宇靈活改建，疊加財(cái)政貼息、審批簡(jiǎn)化等政策護(hù)航，真正實(shí)現(xiàn)閑置資源高效盤活、民生保障快速落地、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

這一趨勢(shì)明確釋放信號(hào)：租賃行業(yè)已從增量開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向存量盤活為王。對(duì)企業(yè)而言，誰(shuí)能率先掌握存量改造、產(chǎn)品升級(jí)、合規(guī)運(yùn)營(yíng)的核心能力，誰(shuí)就能在 2026 年搶占城市核心地段房源、享受政策與金融雙重紅利，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中跑出差異化優(yōu)勢(shì)。

事件6

●深圳公積金租房提取比例上調(diào)至80%，公積金“租購(gòu)協(xié)同”標(biāo)志性事件

全國(guó)公積金政策在支持租賃方面呈現(xiàn)“提額、便利、定向”三大特征，深圳將租房提取比例上調(diào)至80%，山東連續(xù)七年租房提取額增長(zhǎng)超20%，合肥、北京等城市推行公積金按月直付租金，桂林降低保障房公積金貸款首付比例，成都定向?qū)ΡＵ戏孔赓U提供公積金提取優(yōu)惠。

URI研判：該事件帶動(dòng)全國(guó)多地同步優(yōu)化租房提取與直付政策，標(biāo)志公積金正式從 “重購(gòu)輕租” 轉(zhuǎn)向 “租購(gòu)協(xié)同”，成為 2025 年租賃需求側(cè)最具普惠性的支撐力量。

政策以提額、便利、定向?yàn)楹诵姆较颍环矫嫣岣咛崛☆~度、簡(jiǎn)化流程、推行按月直付，降低新市民與青年人租房現(xiàn)金流壓力；另一方面定向傾斜保障房，強(qiáng)化備案與合規(guī)房源的政策紅利，倒逼租賃市場(chǎng)規(guī)范化、備案化。

對(duì)行業(yè)而言，公積金全面賦能租賃，既穩(wěn)定長(zhǎng)期租住需求、提升租客支付能力，也推動(dòng)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)向合規(guī)化、產(chǎn)品化、服務(wù)化升級(jí)。2026 年，接入公積金直付、支持合規(guī)備案的運(yùn)營(yíng)主體將更具競(jìng)爭(zhēng)力，政策紅利與租客偏好將持續(xù)向正規(guī)機(jī)構(gòu)集中。

事件7

●全國(guó)多地推出畢業(yè)生“免費(fèi)住”，人才安居政策卷到“零租金”

2025年各地密集推出青年安居專項(xiàng)政策，北京、上海、深圳推出數(shù)萬(wàn)套人才專項(xiàng)租賃房源，面向高校畢業(yè)生提供租金減免或?qū)倥渥猓贾荨⑸蜿?yáng)設(shè)立“青年驛站”提供過(guò)渡性住房，貴州、湖南實(shí)現(xiàn)畢業(yè)生人才公寓“補(bǔ)貼住”、“免費(fèi)住”，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)則推出產(chǎn)業(yè)定向保租房，服務(wù)企業(yè)員工實(shí)現(xiàn)職住平衡。

URI研判：該事件是2025年租賃行業(yè)需求側(cè)與人才戰(zhàn)略深度綁定的標(biāo)志性趨勢(shì)。從核心城市的租金減免、專屬配租，到過(guò)渡性青年驛站、產(chǎn)業(yè)定向保租房，政策覆蓋畢業(yè)生租房全場(chǎng)景，既彰顯各地引才、留才的決心，也精準(zhǔn)對(duì)接新市民、青年人的租住剛需，為租賃市場(chǎng)注入長(zhǎng)期穩(wěn)定的需求增量。

這一政策導(dǎo)向，不僅推動(dòng)租賃住房供給向年輕化、剛需化、差異化升級(jí)，更將人才安居與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市更新深度融合，讓租賃住房不再是單純的居住載體，成為城市吸引人才、培育產(chǎn)業(yè)的重要支撐。對(duì)行業(yè)而言，人才安居政策的持續(xù)發(fā)力，意味著 “人才租賃” 將成為新的細(xì)分賽道，2026 年，能夠精準(zhǔn)匹配青年人才需求、承接政府人才租房項(xiàng)目、提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體，將迎來(lái)政策傾斜與市場(chǎng)紅利的雙重機(jī)遇，同時(shí)也需適應(yīng)人才租房的政策規(guī)范與服務(wù)要求，實(shí)現(xiàn)合規(guī)化、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

事件8

●多地建立租賃企業(yè)“白名單”或信用評(píng)價(jià)制度，深圳杭州率先試水

2025年租賃市場(chǎng)強(qiáng)監(jiān)管全面升級(jí)，深圳、杭州率先建立租賃企業(yè)“白名單”與信用評(píng)價(jià)制度，要求租賃企業(yè)完成合規(guī)備案方可納入白名單，對(duì)合規(guī)企業(yè)給予融資優(yōu)惠、稅收減免、項(xiàng)目對(duì)接等政策支持，對(duì)失信企業(yè)實(shí)施聯(lián)合懲戒并清退出市場(chǎng)，同時(shí)全國(guó)多地逐步跟進(jìn)建立相關(guān)制度。

URI研判：該事件標(biāo)志行業(yè)監(jiān)管正式進(jìn)入信用化、制度化、常態(tài)化的新階段。以深圳、杭州為代表的先行城市，通過(guò) “合規(guī)備案—信用評(píng)級(jí)—正向激勵(lì)—失信懲戒” 的閉環(huán)管理，對(duì)合規(guī)經(jīng)營(yíng)主體給予融資、稅收、項(xiàng)目對(duì)接等政策傾斜，對(duì)違規(guī)主體實(shí)施聯(lián)合懲戒與市場(chǎng)清退，真正實(shí)現(xiàn) “扶優(yōu)汰劣、獎(jiǎng)合規(guī)罰違規(guī)”。

這一制度全面落地，意味著2026年租賃行業(yè) “合規(guī)即競(jìng)爭(zhēng)力”成為鐵律：進(jìn)入白名單的企業(yè)，將在資金、資源、政策上獲得明顯優(yōu)勢(shì)；而信用缺失、運(yùn)營(yíng)不規(guī)范的主體將逐步被市場(chǎng)淘汰。對(duì)行業(yè)同仁而言，唯有先守合規(guī)底線，再談經(jīng)營(yíng)規(guī)模 ，才能在強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代行穩(wěn)致遠(yuǎn)、持續(xù)發(fā)展。

事件9

●合肥上線租金定價(jià)機(jī)制，北京加強(qiáng)監(jiān)管“二房東”

2025年各地逐步建立并完善租金定價(jià)與監(jiān)測(cè)機(jī)制，租金定價(jià)機(jī)制受到重視，合肥要求租金結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研定價(jià)，防止價(jià)格異常波動(dòng)；北京明確，明確“二房東”監(jiān)管紅線，個(gè)人轉(zhuǎn)租達(dá)10套（間）必須注冊(cè)公司，接受與住房租賃企業(yè)同等監(jiān)管。

URI研判：該事件標(biāo)志著2025年租賃市場(chǎng)監(jiān)管從前端合規(guī)延伸至租金與轉(zhuǎn)租行為的精細(xì)化管控。一方面，租金指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制逐步落地，意在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、防范租金異常波動(dòng)，保護(hù)租客權(quán)益，讓租賃市場(chǎng)回歸居住屬性；另一方面，北京對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)租設(shè)置明確門檻，將大規(guī)模 “二房東” 納入企業(yè)化監(jiān)管，有效封堵轉(zhuǎn)租亂象、資金風(fēng)險(xiǎn)與安全隱患。

兩大政策同向發(fā)力，意味著租金更穩(wěn)、監(jiān)管更嚴(yán)、門檻更高。對(duì)2026年從業(yè)者而言，只有做到定價(jià)合理、房源透明、主體合規(guī)、轉(zhuǎn)租規(guī)范，才能避開(kāi)監(jiān)管紅線，真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

事件10

●稅費(fèi)優(yōu)惠，北京住房租賃企業(yè)增值稅5%降至1.5%

10月16日，北京市住建委、財(cái)政局、稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步明確本市住房租賃企業(yè)稅收政策適用有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確兩類稅收優(yōu)惠：住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，增值稅征收率從5%降至1.5%；企事業(yè)單位向?qū)I(yè)化規(guī)模化租賃企業(yè)出租住房，房產(chǎn)稅從12%降至4%。更是將“專業(yè)化規(guī)模化租賃企業(yè)”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的1000套（間）下調(diào)50%至500套（間），認(rèn)定程序?qū)崿F(xiàn)“免申即享”。

URI研判：該事件是2025年行業(yè)極具含金量的成本減負(fù)政策。

這一舉措具有全國(guó)示范作用，既大幅降低合規(guī)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的稅負(fù)壓力、改善盈利與現(xiàn)金流，又降低政策享受門檻，讓更多運(yùn)營(yíng)主體能夠享受到真金白銀的支持，標(biāo)志著北京正式進(jìn)入“強(qiáng)監(jiān)管+強(qiáng)扶持”并行的新階段。

此舉也將進(jìn)一步引導(dǎo)行業(yè)向合規(guī)化、規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化方向發(fā)展，加速市場(chǎng)出清與資源集中，為2026年企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高質(zhì)量發(fā)展提供重要支撐。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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