全國第一個房價大漲的城市，出現了！

2026年開年，全國70個大中城市房價降幅收窄，很多人說終于有止跌的意思了。但在這個時候，有一個城市已經漲了快一年——那就是香港。

2025年全年，香港私人住宅售價指數同比上漲約3.25%到3.3%，這是2021年之后的首次年度上漲。

成交量更夸張，全年樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，創近四年最高水平，成交總值達6142億港元。

追蹤二手樓價的中原城市領先指數CCL，去年3月觸底之后就一路往上，截至2026年2月第二周，還在漲，環比上周再漲1.47%，環比上月漲了3.29%。

內地樓市這幾年是什么行情，大家都很清楚。從2021年高點到現在，各地跌幅普遍在20%到30%之間，不少人當年咬牙上車，現在首付已經跌沒了，月供還在還。

很多城市出了政策、降了利率、喊了口號，還是在跌或者勉強止跌。香港這一輪的回暖值得認真考慮，因為它在說明：只要條件到位，市場是真的可以漲回來的。

香港這一輪究竟為什么能漲？2024年香港全面撤辣。之前為了壓炒房，香港對非本地買家征了一堆額外稅，內地買家買套700萬的房子，光稅就要交200多萬，基本沒人敢碰。

撤辣之后，這道門檻一夜之間沒了，市場直接開閘。

門開了，接下來就是錢的問題。美聯儲從2024年開始降息，香港按揭利率跟著走低，現在實際年息大概在3.25%左右。

香港銀行普遍給按揭客戶提供一個存款掛鉤賬戶，閑置資金存進去可以拿到和按揭利率一樣的存款利息，等于貸款的實際成本被進一步對沖。利率低了，持有成本就低了，入場的負擔輕了一大截。

但說到底，真正讓買家下決心的，是大家終于算清帳了。

香港房價從2021年高點跌到去年初，跌幅大概在25%到30%。與此同時，香港的租金這幾年一直在漲，這就造成了一個局面：租售比持續改善，現在很多港島核心區的優質房子，每月租金已經基本可以覆蓋按揭月供，房東幾乎只需要額外承擔管理費。

買房自帶現金流，持有成本變得可以計算了，這才是觸發這一波買盤真正的原因。買一套香港中西區的房子，租金幫你還貸，每年再額外付個幾萬塊，就供住了一套核心地段的物業。

這筆賬一旦算通，需求就來了，而且其中很大一部分來自內地。

根據美聯物業研究中心的數據，2025年內地買家在香港一二手住宅市場的注冊量共13906宗，涉及金額1379億港元，宗數和金額都創了歷史新高。算下來，香港每4套賣出的住宅里，就有1套是內地買家買走的。

這些買家主要分兩類：一類是這幾年通過高才通、優才計劃等來港的內地人才，截至2025年12月，各項人才入境計劃累計批出近40萬宗，其中26萬名人才已攜家人抵港。

另一類是孩子在香港讀書的內地家長，香港政府從2024/25學年起把八所公立大學非本地生招生上限從20%提到40%，擴招直接推高了學區周邊的租金，當租金貴到和房貸差不多的時候，家長寧可出三成首付直接買下來。

我做滬港資產配置這么多年，身邊見過太多在內地房產上被套住的人，很多都在等，等一個回本的機會再說。但錢應該跟著邏輯走，不應該跟著情緒等。

香港這一輪，撤辣、降息、租售比修復、內地需求持續進場，幾件事同時發生，這是過去20年香港樓市難得一見的低位窗口。