美國養老社區 18 季連漲啟示：讀懂 “80 歲分水嶺”，就讀懂了銀發經濟的未來

文 | 銀發財經研究團隊，作者 | 周超 銀發財經首席經濟學家

2026年，美國有一場沒有硝煙的“海嘯”，正悄悄改寫整個養老產業的格局——1946年出生的第一批嬰兒潮一代，正式邁入80歲高齡。

這不是一次孤立的生日，而是一個長達20年的人口浪潮的首個高峰。所謂嬰兒潮一代，是1946年至1964年間出生的美國人，總數達7000萬至8000萬，占美國總人口的26%。他們曾深刻影響美國的消費、就業和資本市場，如今，當這個龐大群體集體步入耄耋之年，一場不可逆的養老革命，已然拉開序幕。而這場革命的核心密碼，藏在一個關鍵數字里。

看懂這場革命，先記住一個關鍵數字：80歲。

80歲，是老年人健康與自理能力的“分水嶺”。65-79歲的“年輕老人”，還能保持相對活躍的生活狀態，對專業養老服務的需求較弱；但80歲以上的高齡老人，身體機能下滑明顯，對輔助生活、記憶護理、專業護理等服務的需求會呈指數級暴漲——這些曾經遙遠的服務，自此成為他們的“剛需”。

也正因此，2026年不是終點，而是一場結構性需求“主升浪”的起點。權威預測顯示，美國80歲以上人口將進入高速增長期，年均增長率可達3%-6%；更有數據指出，2022年至2030年間，這一增速會躍升至4.4%，是2010年代的三倍。需求的潮水已然涌來，最先被席卷的，就是直接承接高齡照護需求的養老社區市場。

時間線里的真相：從低谷到18季連漲，嬰兒潮早已暗中發力

要讀懂當下養老社區的火爆，必先回溯五年前的行業低谷，才能看清趨勢的必然性。2020年疫情突襲，美國養老社區成為重災區，入住率一路下滑，到2021年第一季度，創下78.8%的歷史最低點——彼時，幾乎沒人預料到，這會是行業反彈的起點，更沒人察覺，嬰兒潮一代的年齡迭代，已在暗中積蓄推力。

疫情影響逐漸消退后，入住率開始穩步回升，而真正的核心推力，正是嬰兒潮一代的年齡躍遷：2021年，1946年出生的嬰兒潮一代滿75歲，養老需求開始初步釋放；2026年，他們正式滿80歲，徹底進入高齡階段，成為養老社區的核心客群，需求的集中爆發，直接推動入住率持續攀升。

美國國家養老住房與護理投資中心（NIC）2026年1月的最新數據，印證了這一趨勢：2025年第四季度，其追蹤的31個主要市場養老社區入住率升至89.1%，較上一季度增長0.4個百分點，實現了連續18個季度攀升。這一數據背后，是嬰兒潮一代剛需的持續釋放，也是行業復蘇的明確信號。

細分來看，不同類型的養老社區，入住率表現各有亮點，恰好對應不同年齡段老人的需求差異：獨立生活主打基礎住房+便利服務，平均入住率超90%；輔助生活承接照護剛需，入住率達87.7%；活躍成年人社區適配低齡健康老人，入住率更是高達約92%。

與此同時，市場分化也愈發明顯。31個主要市場中，有7個入住率超90%，比上一季度多2個；波士頓以93.1%領跑，舊金山和巴爾的摩緊隨其后，均達91.9%。反觀邁阿密、亞特蘭大、圣何塞，因區域供需匹配度不足，成為表現最差的三個市場，入住率均低于87%。

更值得關注的是，舊金山、洛杉磯、達拉斯、芝加哥的入住率，已經接近NIC自2005年追蹤該數據以來的歷史峰值。這意味著，養老社區的火爆并非局部現象，而是行業全面升溫的體現，而這一趨勢，還將隨著需求的進一步釋放持續加速。

業內預測，隨著2026年80歲以上人口需求的集中釋放，輔助生活、記憶護理這類剛性需求更強的板塊，入住率有望率先突破90%，向95%甚至更高水平邁進。

這一點，從行業巨頭的預判中也能得到印證。Welltower管理層明確表示，其目標是把入住率持續穩定在90%以上。

未來的養老社區市場，必將呈現鮮明的“馬太效應”：核心地段、品牌過硬、設施先進的社區，必將“一床難求”；而位置偏遠、設施老舊、服務滯后的物業，只會持續承壓，逐步被市場淘汰。

需求倒逼定價：費用漲、回報高，資本市場先嗅到甜味

入住率連漲的背后，是養老社區費用的穩步攀升——供需關系決定定價權，當需求持續旺盛、供應相對緊張時，定價權自然回到運營商手中。不同類型的養老社區，費用漲幅和水平差異顯著，而這種差異，恰恰藏著最真實的需求邏輯：

獨立生活月中位費用3065-3145美元，年漲4%-5%，主打基礎住房+便利服務，是最實惠的選擇，適配低齡健康老人；

輔助生活月費5190-5900美元，年漲10%，通脹疊加日常照護需求激增，成為漲價最快的板塊；

記憶護理月費7785-7908美元，年漲5%-6%，專業照護的稀缺性，支撐著其穩定的價格溢價；

熟練護理最貴，月費9277-9733美元，年漲3%-4%，因醫療屬性最強、運營成本最高，定價始終處于高位；

持續護理退休社區月費2500-7000美元，年漲4%-5%，入門費+月費的模式，可覆蓋老人全周期養老服務，適配長期養老需求。

需要明確的是，租金上漲的背后，不只是運營成本的轉嫁，更是優質養老服務的稀缺性溢價。

未來，年租金增長率（RevPAR Growth），將成為衡量養老社區運營商核心競爭力的關鍵指標——那些擁有品牌溢價、運營能力突出、服務質量過硬的頭部企業，必然能跑出超越行業平均的漲幅，搶占更多市場份額。

行業的火爆，從來都會快速傳導到資本市場。2025年第四季度，老年住房的總回報率達3.3%，比整體NPI總回報率1.1%高出220個基點，遠超住宅、酒店、寫字樓等其他物業類型，成為房地產領域的“增長黑馬”。

最直接的體現，就是養老社區REITs（房地產投資信托基金）的表現——這類聚焦養老領域的上市公司，成為近年來美股市場的“香餑餑”，其股價和業績的雙重爆發，本質上是資本市場對養老行業長期紅利的堅定看好。

Welltower（NYSE: WELL）作為美國最大的醫療保健REIT，是這場行業紅利的最大受益者之一。2024年第四季度財報顯示，其老年住房運營組合的同店凈營業收入（Same-Store NOI）同比增長23.9%，帶動整體同店NOI增長12.8%；全年每股經營性現金流（FFO）達4.32美元，同比大增18.7%，強勁的業績表現，甚至支撐公司將季度股息上調了10%。

另一家行業巨頭Ventas（NYSE: VTR）也不遜色。2024年，其老年住房業務NOI增長15%，入住率提升350個基點，全年FFO達3.15美元/股，同比增長5%。Ventas管理層直言，嬰兒潮一代正在“改寫養老產業的規則”，而這一趨勢，也推動公司進入了前所未有的增長期。

除了這兩家巨頭，其他醫療保健REITs也紛紛交出亮眼成績單：Omega Healthcare（OHI）2024年第四季度完成4.4億美元并購，進一步擴大養老護理組合；National Health Investors（NHI）老年住房組合NOI同比增長30.4%，核心驅動力正是入住率的持續提升；Sabra Health Care（SBRA）則通過收購優質新項目，實現資產規模的穩步擴張。

股價層面，這些公司的表現更是令人矚目。Welltower公布2024年業績后，股價創下52周新高；Ventas股價穩步上揚，持續反映市場對其未來增長的堅定信心。截至2026年2月10日，這些公司自2020年疫情低點以來的漲幅，更是凸顯了行業的成長潛力：

Welltower從28.01美元漲到200.84美元，漲幅617%；Ventas從13.47美元漲到83.90美元，漲幅523%；Omega Healthcare從9.13美元漲到45.44美元，漲幅398%；National Health Investors從16.10美元漲到86.22美元，漲幅436%；Sabra Health Care從4.55美元漲到19.15美元，漲幅321%。

資本市場的狂熱，從來都不是盲目跟風，而是對一個確定性趨勢的投票——嬰兒潮一代的高齡化，不是短期風口，而是持續20年以上的長期紅利，而養老社區，正是承接這一紅利的核心載體。

隱憂浮現：供應跟不上需求，37萬套缺口背后的挑戰

但熱潮之下，隱憂已然浮現。當前美國養老社區市場最核心的矛盾，莫過于“需求井噴”與“供應停滯”的嚴重失衡——一邊是嬰兒潮一代帶來的剛性需求持續爆發，一邊是養老社區的供應增長陷入停滯，這種失衡，正在逐漸制約行業發展，也埋下了潛在的危機。

NIC報告顯示，2025年美國養老社區庫存年增長率僅0.7%-1%，創下歷史低點；僅第四季度，新增單元數只有1900個，遠低于市場的實際需求。

更嚴峻的是，養老社區的建設周期已延長至29個月，若建設速度無法加快，到2030年，美國養老社區將面臨37萬套的巨大缺口，入住率可能飆升至93%的歷史高位，“一床難求”的困境將進一步加劇。

更棘手的是，現有庫存還面臨嚴重的“老化”問題：44%的養老社區已經運營超過25年，設施陳舊、服務滯后，亟需翻新升級，但目前行業翻新速度緩慢，進一步壓縮了有效供應，讓本就緊張的供需關系雪上加霜。

供應短缺帶來的最直接影響，就是中低收入老年人被“擠出”養老市場——當前新建的養老社區，大多瞄準高收入群體，定價偏高，而中低收入老人無力承擔高昂費用，只能面臨“想養老、住不起”“有需求、沒床位”的困境，養老公平性面臨嚴峻挑戰。

數據更能直觀反映供應短缺的嚴峻性：在NIC追蹤的140個都市區中，超過一半沒有任何養老社區開發項目；到2028年，行業需要新增20萬套住房才能勉強滿足需求，但截至2025年第三季度，在建住房僅有20034套，還比第一季度減少了1716套，建設進度嚴重滯后于需求增長。

按照目前的建設速度推算，到2030年，美國僅能新增19.1萬套養老住房，但市場實際需求高達56萬套——近37萬套的缺口，意味著成千上萬的美國老年人，將無法獲得優質的養老照護服務。業內專家甚至預警，若這一矛盾無法緩解，未來幾年可能引發一場潛在的“老年住房短缺危機”。

很多人會問，開發商為何不加快建設，搶占這一長期紅利？答案很簡單：多重壓力疊加，導致養老社區開發幾乎陷入“凍結”狀態，具體可歸結為四大核心原因：

第一，融資和利率壓力。美聯儲2022年以來持續維持高位利率，導致養老社區項目融資難度大幅加大、融資成本飆升，很多項目剛立項就因資金不足被否決，股權投資者也普遍持謹慎態度，不愿輕易進場。

第二，建設成本上漲。疫情遺留的供應鏈問題尚未完全解決，疊加建材價格上漲、勞動力工資提升、通脹壓力持續，讓新建養老社區項目的“性價比”大幅下降，尤其是利潤空間有限的中端市場，開發商更是不敢輕易投入。

第三，勞動力短缺。建筑工人和養老社區運營人員雙雙不足：建筑工人短缺拖慢建設進度、增加建設成本；運營人員短缺則影響社區服務質量，而疫情后行業招聘難度加大，進一步延緩了開發和運營步伐。

第四，監管和經濟不確定性。養老行業監管嚴格，復雜的監管要求增加了項目開發和運營的難度；同時，潛在的經濟衰退風險，讓投資者不敢貿然出手——2023-2025年，養老社區建設開始率，甚至降到了2009年金融危機時的水平，足見行業開發的謹慎程度。

除此之外，冗長的審批流程也是重要制約因素——75%的養老住房項目，從破土動工到竣工需要近三年時間；而建筑貸款機構對養老領域的謹慎態度，更是讓建設融資雪上加霜，即便2024年第一季度以來永久貸款額翻倍，也沒能解決建筑融資匱乏的核心問題。

供應受限，也間接影響了行業的盈利能力。目前，美國養老服務機構的平均營業利潤率（息稅前利潤）約為14%-15%，略高于醫療保健和社會援助行業的11%，但整體仍處于中等水平，遠低于資本市場的預期。

業內人士直言，如果不是供應短缺拖了后腿，憑借當前旺盛的需求，美國養老社區的市場表現會比現在更火爆。而未來，若美國利率重回下降通道，融資成本降低、開發商信心回升，養老社區建設大概率會進入加速期，屆時，建材、家居、智慧養老等相關B端領域，也將同步迎來巨大的需求紅利，形成產業鏈協同增長的格局。

終極邏輯：嬰兒潮一代的需求，才是這場浪潮的核心

梳理完美國養老社區的行業現狀、市場表現和潛在挑戰，我們不難發現一個核心邏輯：美國養老社區的18季連漲，從來都不是偶然，而是一場“人口結構決定的必然”——所有的行業火爆、價格上漲、資本追捧，核心都圍繞著嬰兒潮一代的養老需求展開。

我們不妨再梳理一遍時間線，看清這場銀色浪潮的底層邏輯，更能理解其必然性：2021年，第一批嬰兒潮一代滿75歲，高齡照護需求開始初步釋放，疊加疫情影響消退，行業入住率觸底回升；2025年，他們正式滿80歲，進入高齡階段，高齡照護需求全面爆發，推動入住率持續攀升至89.1%，實現18季連漲；2026年及以后，越來越多嬰兒潮一代步入高齡，需求持續擴大，而供應短缺的矛盾還會進一步加劇，行業熱度將持續升溫。

NIC的數據，進一步印證了嬰兒潮一代的核心地位：目前美國約有100萬名居民住在輔助生活設施中，其中50%年齡在85歲以上，31%在75-84歲之間——這兩個年齡段，恰好是嬰兒潮一代的核心范圍，這意味著，嬰兒潮一代已經成為養老社區的絕對主力，主導著行業的需求走向。

聯合國2019年人口報告的低生育率預測，更揭示了這一趨勢的長期性：2020-2050年，美國60-74歲低齡老人數量，會維持在5300萬-5900萬之間，變化不大；但75歲以上高齡老人，會從2300萬增長至4800萬，漲幅超過一倍。

也就是說，未來25年，美國銀發經濟的增量，幾乎全部來自1946-1964年出生、2026年后逐步進入80歲+的嬰兒潮一代——他們的需求規模、需求結構，將持續定義美國養老產業的走向，也將持續支撐養老社區行業的長期增長。

而這群嬰兒潮一代，還有一個關鍵特點，也是支撐養老社區費用上漲、入住率高企的核心原因：財富占比高，支付能力更強。作為曾經推動美國經濟增長的核心力量，他們積累了可觀的財富，有足夠的實力為優質的養老服務買單，這也解釋了為何養老社區費用持續上漲，卻依然能保持高入住率。

當然，機遇背后，還有諸多亟待解決的挑戰：供應短缺的矛盾如何緩解？勞動力缺口如何填補？中低收入老年人的養老需求如何滿足？這些問題，沒有簡單的答案，也無法一蹴而就，但可以確定的是，誰能率先解決這些問題，誰就能在這場銀色浪潮中，抓住屬于自己的長期紅利，成為行業的領跑者。