澳購房者獲買房紅利，悉尼房市遠(yuǎn)超墨爾本和布里斯班

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悉尼平均建設(shè)成本高達(dá)$90.5萬！遠(yuǎn)超墨爾本和布里斯班

新州政府最新發(fā)布的一份報(bào)告指出，強(qiáng)制性的停車位要求使悉尼中層公寓的建筑成本大幅增加了9.3萬澳元。

這一現(xiàn)狀引發(fā)了業(yè)界強(qiáng)烈呼吁，要求政府放寬停車限制以提升住房的可負(fù)擔(dān)性。

國際經(jīng)濟(jì)中心（CIE）為新州財(cái)政部撰寫的報(bào)告顯示，悉尼四至九層公寓的建筑成本已從2018年的66.6萬澳元，一路攀升至2023年的90.5萬澳元，平均年增長率高達(dá)6%。

這份名為《2024年住宅建設(shè)可行性報(bào)告》的文檔發(fā)出預(yù)警：由于建筑成本已超過2023年88.5萬澳元的平均售價(jià)，在悉尼開發(fā)普通中層公寓在目前看來“并不可行”。迫于壓力，開發(fā)商不得不將預(yù)期利潤率從18%削減至16%。

據(jù)悉，該報(bào)告已直接影響到Chris Minns政府的決策，其中包括近期完成的關(guān)于Woollahra火車站的爭(zhēng)議性決定。

橫向?qū)Ρ葋砜?，悉尼中層公寓的建造門檻極高。2023年悉尼的平均建設(shè)成本為90.5萬澳元，遠(yuǎn)超墨爾本與布里斯班的75萬澳元，而阿德萊德與珀斯則僅為63萬澳元左右。

在停車位成本方面，悉尼同樣高居榜首（9.3萬澳元），緊隨其后的是布里斯班（8.5萬澳元）、墨爾本（7.7萬澳元）和阿德萊德（7.5萬澳元）。

報(bào)告強(qiáng)調(diào)，停車位已成為公寓建設(shè)的核心成本，約占總建筑成本的五分之一。

根據(jù)第一太平戴維斯（Savills）的估算，建造一個(gè)車位的費(fèi)用約為7.5萬澳元。由于悉尼九個(gè)地方政府區(qū)域的平均停車規(guī)定，開發(fā)商目前被要求為每套公寓平均建造1.3個(gè)停車位。

新州房地產(chǎn)委員會(huì)執(zhí)行董事Anita Hugo批評(píng)稱，強(qiáng)制性的“最低停車位規(guī)定”是一種生硬的行政工具，無端給購房者增加了數(shù)萬澳元的負(fù)擔(dān)。

她表示，無論買家是否需要，這些規(guī)定都強(qiáng)迫每套公寓承擔(dān)車位成本。尤其是地下停車場(chǎng)，堪稱成本的“助推器”——挖得越深，成本越高。

她認(rèn)為，更好的方法是在交通便利地區(qū)設(shè)置停車上限，讓市場(chǎng)需求和建筑類型來決定最終結(jié)果。

新州規(guī)劃廳長Paul Scully回應(yīng)稱，停車位要求并無一成不變的“標(biāo)準(zhǔn)模板”，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)都有獨(dú)特的需求。

他指出，針對(duì)交通樞紐周邊的特定政策已將車位要求降至每套0.5個(gè)，這表明在地理位置優(yōu)越的地區(qū)，縮減停車位是可行的。

Scully補(bǔ)充道，政府正通過推動(dòng)靠近交通和就業(yè)中心的填充式開發(fā)，致力打造步行社區(qū)。但他同時(shí)也承認(rèn)，企業(yè)主、護(hù)理人員以及建筑技工等群體，對(duì)汽車仍有不可或缺的剛性需求。

針對(duì)這一爭(zhēng)議，各大市政廳立場(chǎng)不一。悉尼市政府發(fā)言人表示，為降低住房供應(yīng)成本并緩解交通擁堵，該市多年來一直未強(qiáng)制要求開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置私人停車率。

Cumberland市政廳則表示，已在2024年將其停車要求降至“平均每戶一個(gè)車位”。

在擁有地鐵服務(wù)的Hills District，雖然停車要求有所放寬，但當(dāng)?shù)厥姓d發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，若要讓家庭將公寓視為獨(dú)立屋的替代方案，就必須確保公寓具備適合家庭居住的配套功能。

與此同時(shí)，部分市政廳則為其嚴(yán)格的制度辯護(hù)。Liverpool市政廳指出，當(dāng)?shù)丶彝テ嚀碛新矢哌_(dá)85.9%，必須保證基本車位；Blacktown市政廳則認(rèn)為，向“去汽車化”邁進(jìn)的前提是政府需加大公共交通投資，例如將地鐵線路進(jìn)一步延伸。

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斷壁殘?jiān)u$750萬！悉尼“火災(zāi)房”成香餑餑

在悉尼，一系列受火災(zāi)損毀的房屋正以高達(dá)750萬澳幣的價(jià)格掛牌上市，并引發(fā)買家“搶購戰(zhàn)”。與此同時(shí)，保險(xiǎn)專家發(fā)出緊急警告，一種極其普遍的家庭習(xí)慣正成為釀成此類火災(zāi)的元兇。

受困于悉尼現(xiàn)成建筑地塊的持續(xù)短缺，那些布滿煙垢、房間堆滿碎片且木材被燒焦的火災(zāi)損毀房產(chǎn)，正意外成為市場(chǎng)的“香餑餑”。

中介報(bào)告稱，買家對(duì)這些已無法居住的房屋表現(xiàn)出濃厚興趣。上周，多棟火災(zāi)房在拍賣會(huì)上以高價(jià)成交，目前仍有一棟位于Waverley的受損房屋以750萬澳幣的指導(dǎo)價(jià)在售。據(jù)悉，這類房產(chǎn)的受眾群體主要是看中地塊重開潛力的買家。

與此同時(shí)，保險(xiǎn)公司正針對(duì)魯莽的家庭習(xí)慣和危險(xiǎn)的電池充電行為發(fā)出嚴(yán)厲警告。

安聯(lián)保險(xiǎn)（Allianz）新興風(fēng)險(xiǎn)官 Chris Wood 指出，近期許多毀滅性火災(zāi)本可以避免。他認(rèn)為，這主要?dú)w因于民眾缺乏對(duì)電動(dòng)工具、電動(dòng)自行車等電池供電設(shè)備的存放、儲(chǔ)存及充電知識(shí)。

Chris Wood 表示，一個(gè)尤其令人擔(dān)憂的趨勢(shì)是，許多人習(xí)慣將設(shè)備留在雜亂的車庫內(nèi)充電，且數(shù)周無人看管。由于此類區(qū)域常堆放油漆等易燃材料且缺少煙霧報(bào)警器，無限期充電極易引發(fā)嚴(yán)重火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)保險(xiǎn)比價(jià)集團(tuán) iSelect 的調(diào)查，82%的澳洲家庭在過去一年中至少有過一種高危習(xí)慣，例如做飯時(shí)無人看管或讓電源插線板超負(fù)荷運(yùn)行。

盡管火災(zāi)受損房的背景各異，起火原因有時(shí)也難以確切查證，但這些房產(chǎn)在重新進(jìn)入市場(chǎng)后幾乎都受到了熱烈歡迎。

PPD中介 Haynes Wileman 指出，對(duì)于自住買家而言，此類房產(chǎn)提供了一塊“白板”，是創(chuàng)造理想新家的契機(jī)。他目前負(fù)責(zé)銷售的Waverley受損房屋，其后半部分據(jù)稱因烹飪引發(fā)的火災(zāi)受損，而在土地短缺的當(dāng)下，這種買地的機(jī)會(huì)已變得鳳毛麟角。

住房工業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Tim Reardon 分析認(rèn)為，悉尼的可建筑空地甚至少于人口僅為其一半的珀斯，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足且價(jià)格昂貴。

Tim Reardon 表示，雖然州政府已引入系統(tǒng)降低土地開發(fā)成本，但由于地方議會(huì)推地動(dòng)力不足，目前的政策成效可能要等5到10年才能體現(xiàn)。當(dāng)下釋放的地塊，大多還是早在全球金融危機(jī)（GFC）期間就已規(guī)劃好的。

住房工業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）的數(shù)據(jù)印證了這一現(xiàn)狀：自2015年以來，悉尼地塊中位價(jià)從40.9萬澳幣飆升至68.5萬澳幣，但中位面積卻從450平方米萎縮至388平方米。

Starr Partners 中介 Greg Okladnikov 最近售出了一棟位于Auburn的火災(zāi)受損房。

盡管該房產(chǎn)已沒有屋頂，但在12月的拍賣會(huì)上仍吸引了8方參與者登記競(jìng)標(biāo)，最終以144萬澳幣成交。他透露，房產(chǎn)掛牌兩分鐘內(nèi)就接到了咨詢電話，足見市場(chǎng)對(duì)這類地段的渴求。

除Auburn外，最近幾個(gè)月在South Penrith、Mount Druitt以及Blacktown等地均有類似的受損房產(chǎn)成交。其中，Blacktown一棟受損嚴(yán)重的房屋在本周末以84萬澳幣成功拍出。

Ray White 掛牌中介 Rachana Singh 表示，這棟Blacktown房產(chǎn)是近年來上市受損最嚴(yán)重的房產(chǎn)之一?，F(xiàn)場(chǎng)照片顯示，內(nèi)部墻壁漆黑，家具焦黑一片，天花板支離破碎，僅剩的梁柱也搖搖欲墜。

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澳首次購房者獲政策紅利，免父母資助最高省16.5萬澳元

畢馬威（KPMG）最新研究顯示，澳大利亞首次購房者通過聯(lián)邦政府&;5%首付計(jì)劃&;最高可節(jié)省16.5萬澳元購房成本，全國平均收益達(dá)7.9萬澳元。這項(xiàng)自去年10月擴(kuò)大的政策允許購房者免付按揭保險(xiǎn)且不受收入限制，使年輕群體擺脫父母銀行依賴，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告其可能推高房價(jià)形成新門檻。

該咨詢機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，政策核心優(yōu)勢(shì)在于縮短購房周期。通過僅需5%首付的政府擔(dān)保，首次購房者平均比傳統(tǒng)20%首付模式提前五至六年進(jìn)入市場(chǎng)，由此節(jié)省的租金支出、免付的貸款機(jī)構(gòu)按揭保險(xiǎn)（LMI）及房產(chǎn)增值收益構(gòu)成主要紅利。數(shù)據(jù)顯示悉尼購房者最高可獲16.5萬澳元綜合收益，布里斯班為12.7萬澳元，墨爾本達(dá)7.5萬澳元。

傳統(tǒng)模式下，年輕家庭需耗費(fèi)數(shù)年積攢20%首付，期間租金支出如同沉沒成本。畢馬威城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家特里·朗斯利（Terry Rawnsley）分析稱，新政策不僅免除數(shù)萬澳元按揭保險(xiǎn)，更使購房者提前享受資產(chǎn)增值。以悉尼中位房價(jià)為例，五年資本增值可達(dá)8.2萬澳元。

政策擴(kuò)圍后市場(chǎng)反應(yīng)迅速。最新《域居房價(jià)報(bào)告》顯示，去年第四季度全國獨(dú)棟房中位價(jià)上漲3.9%，公寓價(jià)格上漲3.5%。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家索爾·埃斯雷克（Saul Eslake）指出：政策本質(zhì)是需求前置工具。當(dāng)申請(qǐng)者以95%貸款比例購入峰值房價(jià)房產(chǎn)，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力將顯著削弱，利率波動(dòng)可能引發(fā)償付危機(jī)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于政策可持續(xù)性。雙紅鞋抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司（Two Red Shoes）負(fù)責(zé)人布雷特·薩頓（Brett Sutton）直言：這如同重新洗牌——早期入場(chǎng)者享受低價(jià)紅利，后期購房者卻面臨更高門檻。當(dāng)前悉尼首次購房者需為5%首付積攢5.4萬澳元，而政策刺激下房價(jià)年增速達(dá)首付儲(chǔ)蓄增速的三倍。

財(cái)政部模型預(yù)估該政策將在六年內(nèi)推高房價(jià)0.5個(gè)百分點(diǎn)。朗斯利強(qiáng)調(diào)：政策僅緩解短期壓力，根本解決方案在于增加住房供應(yīng)。報(bào)告建議政府需加速土地釋放，2023年全國住房缺口已擴(kuò)大至17.8萬套。隨著各州首府房價(jià)持續(xù)回升，政策紅利與市場(chǎng)過熱的天平正面臨考驗(yàn)。

04

封塵半世紀(jì)！黃金海岸兩套復(fù)古房產(chǎn)遭瘋搶，華人開發(fā)商$241萬成功奪標(biāo)

這些宛如“時(shí)間膠囊”般的物業(yè)擁有長毛絨地毯、木質(zhì)護(hù)墻板和色彩鮮艷的廚房，在近日引發(fā)了一場(chǎng)激烈的出價(jià)大戰(zhàn)，最終開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中擊敗了熱衷翻修的買家。

在 Gold Coast 地區(qū)，兩處總計(jì)持有時(shí)間長達(dá)121年的復(fù)古房產(chǎn)于近期成功拍出。這兩場(chǎng)拍賣會(huì)共吸引了近30名登記競(jìng)買人，場(chǎng)面十分火爆。

其中，一處由同一家族持有55年的Biggera Waters濱水遺產(chǎn)房以241萬澳幣成交，共有20名買家參與競(jìng)逐；另一處位于Chevron Island的1960年代聯(lián)排別墅建筑群，因市場(chǎng)關(guān)注度極高，拍賣會(huì)甚至被迫提前舉行，最終以213萬澳幣的價(jià)格成交。

位于34 Margaroola Ave的Biggera Waters房產(chǎn)自1970年以來首次入市。該房產(chǎn)憑借東北朝向的半島位置，以及罕見的39米寬闊水岸線，成為了市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

該房產(chǎn)由Ray White Bell Group的中介Andrew Bell和Ryan Milligan負(fù)責(zé)銷售。

這棟原始風(fēng)格的兩層住宅坐落于一條盡頭路內(nèi)，占地825平方米，配有三居室及雙車庫。然而，真正令買家瘋狂的是其土地價(jià)值——該地塊距離開闊的Broadwater水域僅約300米。

Ryan Milligan表示，拍賣會(huì)吸引了約120人到場(chǎng)，起拍價(jià)為100萬澳幣。盡管開發(fā)商和翻修者的興趣平分秋色，但最終由一名澳洲華裔開發(fā)商勝出。據(jù)悉，該買家已在 Gold Coast 北部擁有多處濱水地塊，并計(jì)劃在未來一年內(nèi)將其改建為別墅項(xiàng)目。

這次銷售還引發(fā)了一波懷舊熱潮。在為期四周的展示期間，近100組看房客慕名而來，其中不乏當(dāng)年參與建房的工人和幾十年前曾來此作客的親友。這處房產(chǎn)原屬于Dorothy Jackson，由于她終身未婚且無子女，房產(chǎn)由其三個(gè)侄女繼承。

屋內(nèi)依然保留著長毛絨地毯、木質(zhì)護(hù)墻板、吊燈及碎花扶手椅，甚至連廚房瓷磚都保留著充滿時(shí)代感的向日葵圖案，處處流露出濃郁的復(fù)古氣息。

與此同時(shí)，Chevron Island也展現(xiàn)了強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。一處建于1960年代的聯(lián)排別墅群在上市僅一周后，便以高于保留價(jià)8萬澳幣的價(jià)格售出，該交易由Highland董事總經(jīng)理Hanan Cawley促成。

這塊507平方米的地塊包含四套兩居室聯(lián)排別墅，自1960年建成以來從未易手。買家被其稀缺性以及該區(qū)域快速發(fā)展的潛力所吸引。這些老舊住宅配有鮮紅色的廚房、花卉墻紙和藍(lán)色浴缸，仿佛讓人瞬間穿越回過去。

Hanan Cawley表示，由于房產(chǎn)上市僅一周就收到了四份正式報(bào)價(jià)，買家熱情空前高漲，因此決定提前舉行拍賣。據(jù)悉，勝出的買家計(jì)劃對(duì)這四套別墅進(jìn)行翻新和修復(fù)。

在Biggera Waters的拍賣現(xiàn)場(chǎng)，Andrew Bell總結(jié)道，這一成交結(jié)果再次印證了房地產(chǎn)的黃金法則：地段優(yōu)于產(chǎn)品。他認(rèn)為，雖然房屋可以重建或翻修，但絕佳的地理位置才是房產(chǎn)增值潛力最大的關(guān)鍵所在。

PropTrack數(shù)據(jù)顯示，Biggera Waters的房價(jià)在過去一年飆升了34.7%，中位價(jià)已達(dá)135萬澳幣。相比之下，Surfers Paradise的住宅中位價(jià)為171.25萬澳幣，漲幅相對(duì)穩(wěn)健。

這兩起交易雖然物業(yè)類型各異，但都釋放了一個(gè)明確信號(hào)：在當(dāng)前市場(chǎng)上，長期持有的稀缺房產(chǎn)一旦面世，無論現(xiàn)狀如何，都會(huì)引發(fā)買家的迅速行動(dòng)。

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