房地產已進入第三階段：從金融化、政策化，真正走向市場化

房地產如今成了全網熱議話題，唱跌的拿各城市、各板塊、各樓盤的價格對比數據，看似有理有據；唱漲的則說情緒、政策、資金都已觸底，接下來必然大漲，雙方觀點都很極端。但輿論喧囂之下，實際交易卻偏冷清。面對這種局面，我們不必激動，房地產事關重大，得理性看待。下面我來捋一捋當前房地產行情的本質。

我認為，房地產發展可分為三個階段。第一階段是過度金融化。前些年，部分開發商運作不規范，過度運用金融手段，大幅加杠桿，幾十億的自有資金，卻撬動幾萬億的貸款。不僅引導社會資金炒作，還讓內部職工、中層干部、項目負責人等都卷入加杠桿的浪潮，高杠桿、高融資、高周轉的“三高”模式盛行，最終讓中國房地產形成了巨大泡沫。

針對這種過度金融化的泡沫，由于我國市場經濟尚未完全成熟，無法靠市場自身周期調節，國家便出手干預，通過政策來遏制，行業由此進入第二階段——政策化階段。這一階段，限價、限購、提高房貸基準利率等政策密集出臺，目的是對沖開發商和散戶的炒作行為，避免重蹈美國2008年次貸危機引發全球金融危機的覆轍。政策化處置雖讓部分高價拿地的開發商項目爛尾，對相關方影響巨大，但最大限度控制了風險對社會的沖擊，遏制了市場的瘋狂炒作。

如今，房地產正進入第三階段——市場化。之前的過度金融化被政策打壓，政策也在逐步調整優化，市場開始回歸本質。既然是市場化，就要用市場化邏輯來判斷。三四線城市供應量極大，在供遠大于求的情況下，房價大幅上漲基本不可能。而像杭州這類人口持續流入的超大城市，從供求關系看，房價有一定支撐。

面對當前市場波動，我的建議是：不要期待房價出現大幅的、趨勢性的漲跌。無論是買房還是賣房，都要先研究目標區域的市場供需狀況。比如上海的風貌別墅，容積率低、小區綠化少、樓間距窄，且上海濕度高，地下防潮防霉問題突出，這類房源供應量一旦增加，價格未必能如宣傳般上漲。再比如市中心將寫字樓改造成的高檔住宅，動輒四五十層，一層兩戶、每戶500多平米，單套總價超億元，從居住舒適度和安全角度看，過高的樓層并非優質選擇，其價格也需理性看待。

總而言之，房地產正逐步剔除過度金融化和政策干預的影響，回歸市場。未來市場會更穩定，價格由供需關系決定，但不同城市、不同板塊、不同產品的走勢會持續分化，核心城市優質資產更具韌性，而缺乏人口和產業支撐的區域則會面臨壓力。