因為有房貸，所以房子是拿你未來的收入定價的

因為有房貸，所以房子是拿你未來的收入定價的，或者更準確地說，是拿你對未來收入的預期定價的。看懂這一點，才能看懂房價。

房價與老齡化的關系并不是絕對的，日韓老齡化比我們嚴重，但這幾年東京的房價卻翻了倍。房價與城鎮化的關聯也不是絕對的，美國城鎮化率早就到頂，超過90%，近幾年房價同樣翻了倍。那房價到底跟什么有關？跟你對未來收入的預期有關。

我舉個例子，過去中國的房價收入比在全世界都算比較高的，也就是說相對收入而言，房價很高，但那時候房價卻漲得很好，為什么？因為大家有預期，預期未來收入會持續增長。那個年代，我們是經濟增速兩位數的經濟體。反觀發達國家，當時它們的房價收入比更低，買房相對輕松，但房價漲幅卻比不上我們，原因就是它們的經濟長期停滯。

在這一點上，房子的估值邏輯和股市很像。假設現在有兩家公司，一家30倍PE，一家10倍PE，問你哪家被低估了？答案是：不知道，數據不足，無法判斷。表面看10倍PE的公司更便宜，但如果10倍PE的公司業績每年只增長10%，而30倍PE的公司雖然看著貴，年均增長卻能達到50%，那誰更有上漲潛力？顯然是30倍市盈率的那家，因為它增長更快。

股市里這個公式叫PEG，PE是市盈率，G是Growth（增長），PEG就是市盈率相對盈利增長的比率。所以一家公司即便看起來估值很高，只要高增長能持續，高估值就能被慢慢消化。放到樓市里也是一樣，房價收入比高、租售比低這些都不是最關鍵的，只要經濟和收入的增長強勁，就能帶動房價，再高的房價也能用增長消化。

再打個比方，過去東京房價收入比不低，但房價就是不漲，因為當地GDP常年負增長。而我們過去那個階段，雖然人人都喊房價貴，卻還是頂著巨大壓力買房，這就是身體最誠實——那個年代，每5年收入翻一番并非遙不可及的預期。所以即便背上房貸，壓力也會隨著時間快速減小，大部分人十幾年就能還清原本30年的房貸。

但在收入低增速的常態下就不一樣了，買房時預計要還30年，那就是真的要還30年。后果就是買房的人會明顯減少，與此同時，賣房的人還會增多。因為你提前透支了未來的收入預期，月薪3萬的時候，就以3萬為基準，透支未來10年、20年、30年的收入買了一套房。可一旦月薪開始下降，問題就來了：房貸并不會跟著降。

一旦收入下降，現金流很可能變成負數，這時候很多人就會選擇賣房。哪怕只是小幅的收入下行，也可能引發拋售。而且樓市和股市不同，極小的交易量就能撬動價格，因為絕大多數房子是自住的，市場上只有很少一部分房源在交易，而就是這一點點房源的邊際價格，決定了整個小區、整個板塊房價的漲跌。

說到這里，道理就很清楚了：房價的重新定價，需要收入重新上漲，或者說對收入的預期重新上漲。而收入的上漲，最終又是由物價上漲支撐的，因為物價和工資是一體兩面。物價上漲，企業有利潤，工資才會漲，之后房價才有上漲的基礎。

過去幾年，全球很多地方都處在大通脹環境里，物價漲、工資漲，工資漲又推高物價，所以它們的房價和股價在過去幾年持續上行。而我們在這幾年里，物價一直處于相對低迷的階段，這也是現在頻繁提到要推動物價回升的原因。

經濟本身就是有周期的，我們要相信明天會更好。我們一定會走出通縮，重新回到溫和通脹的軌道，到那時，收入和收入預期會重新上漲，房價也會迎來新一輪的重新定價。