中海九棵樹項目，強勢的權(quán)益退線

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

2月12日，中海九棵樹項目通告了報規(guī)圖反饋意見，只有14條。

它倒是很省事，兩次設(shè)計方案，一次性說清楚。

2025年12月23日，中海九棵樹項目首次公示了報規(guī)圖；2026年1月21日，對原方案進行調(diào)規(guī)。

這種手法，十分罕見。

但，更為神奇的事情發(fā)生了。

2026年2月7日，距離反饋意見通告5天前，中海九棵樹項目居然領(lǐng)取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

這些故事說明了一點，中海地產(chǎn)北京公司的能量非凡。

對于手握千億貨值的中海北京而言，九棵樹項目不容有失，且想打閃電戰(zhàn)。

它必須將產(chǎn)品力做到盡善盡美。

隨著反饋意見出臺，中海九棵樹項目的規(guī)劃圖，算是定版了。

花姐發(fā)現(xiàn)，它還是默默地做了些許優(yōu)化。

從平屋頂?shù)狡挛蓓?/strong>

和第二版圖紙相比，中海九棵樹項目定版圖大抵未變，但細(xì)節(jié)上，至少有八個小調(diào)整：

1、屋頂。從原來的平屋頂，變成坡屋面，建筑高度統(tǒng)一加高10公分；

2、地上停車位調(diào)整。北面從原來的18個，縮減為16個；中間從原來的97個，增加為101個；

3、風(fēng)雨連廊。第二次調(diào)整，從直線變成T型，下沉庭院消防梯也做了優(yōu)化；

4、鄰里中心。改名為鄰里共享公共空間增加了地下一層，層高5.8米；

5、景觀大門：東側(cè)大門頂上增加了鏤空架構(gòu)，目的是為了避免計入建筑面積。西側(cè)大門進一步明晰了輪廓，大門頂上鏤空。旁邊的開閉站，增加負(fù)一層，層高1.7米。開閉站的東北角，變架空；

6、化糞池。右下角化糞池一拆為二，每個容積率75立方米，其中一個池子的角，設(shè)在消防通道上；

7、地下室。地下兩層的層高，增加了10公分；

8、新增了標(biāo)記。電梯頂點為37.1米；樓棟朝向西偏南20°；圍墻加了數(shù)字，從1-6。

這些變化，導(dǎo)致項目的總參數(shù)出現(xiàn)改變：

它的總建面從83643平米減為83354平米；計容面積54428平米不變；不計容面積從797平米，減為949平米；地下建面從28418平米，減為28178平米。

這八個優(yōu)化項里，最引入注意的是屋頂變化。

花姐推測，它的坡屋面斜度小于30度，為悶屋頂。通過這個設(shè)計，可以偷一點層高。

拿地文件也對該樓盤的第五立面做了要求——居住建筑宜為簡化坡頂形式。

有了坡屋頂，中海九棵樹項目的建筑風(fēng)格，或?qū)⒊霈F(xiàn)新中式元素。

協(xié)商了權(quán)益退線

關(guān)于中海九棵樹項目14條反饋意見，北京規(guī)自委通州分局總結(jié)成4條來作答。

花姐通讀下來，共計三個關(guān)鍵問題。

1、有關(guān)權(quán)益退線問題

中海九棵樹項目的位置很特殊，也很敏感。

它的編號為6017，北面一路之隔是6016，也是居住地塊，占地2.11公頃，規(guī)劃建面5.06萬平米，上市沒有時間表。

兩個居住地塊緊挨著，尤其是南北向，權(quán)益退線是必須的。

有公眾提意見，稱中海九棵樹項目北側(cè)高層建筑，不滿足邊界線退距要求，影響北側(cè)6016地塊權(quán)益，建議重新調(diào)整樓座位置布局。

針對這一點，中海地產(chǎn)的答復(fù)是：根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》第2.3.4條，在相鄰用地雙方自愿協(xié)商，且不違反相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，可按雙方協(xié)議執(zhí)行，不再按照權(quán)益退線進行退距。

中海九棵樹項目則與北側(cè)現(xiàn)狀空地權(quán)益單位溝通協(xié)商，已就本次設(shè)計方案，征求權(quán)益單位同意意見。

其言外之意，中海方面默認(rèn)了6017地塊擠壓了6016地塊，讓6016地塊的退線幅度更大。它做了蠻大的工作。

到底這兩塊地的退線情況如何？

中海九棵樹項目的1#、2#、3#，沿著北側(cè)的街坊路一字排開，建筑分別距離北側(cè)自身紅線15.43米、22.32米和10.86米，約退線0.3萬平米。

花姐據(jù)此推測，6016地塊的退線距離，從西到東，分別為38.94米、9米和34.46米。

由于6016的面寬小，權(quán)益退線進深更大，實際權(quán)益退線面積，要大約6017地塊。

如果它們都加上東面綠化退線20米，6017地塊和6016地塊的實際容積率，分別為2.7和3.3——土地文件為2.2和2.4。

這樣一來，誰敢拿6016地塊？

2、關(guān)于東側(cè)20米退線內(nèi)建筑問題

有公眾反饋，中海九棵樹項目東側(cè)20米退線內(nèi)，設(shè)置了景觀大門、雨水調(diào)蓄池、化糞池等永久性建筑。

中海地產(chǎn)答復(fù)，雨水調(diào)蓄池、化糞池等構(gòu)筑物不屬于永久性建筑。

為了卷大門，它第二版圖紙，在大門兩側(cè)增設(shè)了景墻，沿九棵樹中路南北排開，十分氣派。這個景墻和大門，都設(shè)在退線的綠地之上。

3、有關(guān)建筑高度問題

有公眾反饋，中海九棵樹樹項目的規(guī)劃設(shè)計方案為高度60米，超過原規(guī)劃高度45米限高，嚴(yán)重影響周邊居民樓采光，懇請不予審批通過，按照原規(guī)劃45米限高執(zhí)行。

實際上，拿地文件顯示，規(guī)劃建筑高度45米（局部60米）。所謂的局部60米，是有標(biāo)準(zhǔn)的。

具體政策為：建筑高度局部上浮的住宅單元水平投影面積，占該地塊建筑基底面積之和的比例，不應(yīng)超過25%，且建筑高度上浮的住宅單元建筑面積，占該地塊住宅地上總建筑面積的比例，不應(yīng)超過30%。

中海九棵樹項目方案中，僅2#、4#住宅樓建筑高度54.1米，并沒有超標(biāo)。

四款戶型：陽臺進深1.8米

中海九棵樹項目拿到規(guī)劃證后，戶型圖也流出來了。

共計四款戶型：75平米三居、89平米三居、102平米三居和121平米四居。

它的南向為內(nèi)嵌陽臺、進深1.8米、封閉計一半面積；北側(cè)為設(shè)備陽臺、進深1米、封面全贈送面積。

有人說，中海地產(chǎn)想復(fù)制朝棠攬閱的成功，在它身上，中海地產(chǎn)持股25%。

位于通州八里橋的朝棠攬閱，2025年6月拿證898套，至今網(wǎng)簽603套，成交均價5.76萬元/平米，成交金額31.66億元，地價覆蓋率117%。

拆開它的交易數(shù)據(jù)看：

80平米以下供應(yīng)162套、網(wǎng)簽114套，80-90平米供應(yīng)356套、網(wǎng)簽264套，90-100平米供應(yīng)31套，網(wǎng)簽9套；100-11-平米供應(yīng)244套，網(wǎng)簽167套；120-130平米供應(yīng)105套，網(wǎng)簽49套。

這組數(shù)據(jù)表明，戶型越大，賣得速度越慢。

最后，花姐預(yù)祝中海九棵樹項目大賣，爭取年內(nèi)清盤。