2月14日清空率｜利率上調，房價卻未必轉向？2026樓市真正的變量在這里

本周拍賣清空率

Domain

統計截止至 2026-2-14 18:00:00

數據來源Domain

地區

售出中位價

拍賣結果

清空率

悉尼

170萬

1009

70%

墨爾本

91萬

828

68%

布里斯班

115萬

149

54%

阿德萊德

100萬

143

80%

堪培拉

97.5萬

96

63%

房市行情

澳洲儲備銀行（RBA）轉向加息以重新掌控通脹，但單次加息難以改變住房市場格局。

在2026年的首次會議上，Reserve Bank of Australia（RBA）將現金利率從此前的3.6%上調至3.85%。此舉是在勞動力市場意外趨緊（12月失業率降至4.1%）以及通脹偏離RBA目標區間（12月核心通脹“截尾均值”同比上升3.3%）的背景下作出的。這也標志著自1993年RBA開始實行通脹目標制以來，最短且幅度最小的一輪降息周期宣告結束。

RBA一直以數據為導向，而近期的通脹和就業數據與其“價格穩定和充分就業”的雙重使命并不一致，因此本次加息決定基本在市場預期之中。

住房是推動年度整體通脹上升的主要因素之一，12月同比上漲5.5%。這一漲幅在很大程度上反映了能源成本的大幅上升（電力補貼到期），同時租金上漲和新建住宅成本增加，也持續加劇生活成本壓力。

從二手房市場來看，自2025年2月RBA開啟降息周期以來，Cotality房價指數（Home Value Index）顯示全澳房價累計上漲9.0%，全國住宅中位價增加約7.5萬澳元。較低的貸款利率和更高的借貸能力是推動房價上漲的關鍵因素，為長期供不應求的住房市場進一步注入需求動力。1月份房價環比上漲0.8%，其中價格更為親民的低價位房產（lower quartile）漲幅更為明顯。

本次加息預計將緩解部分需求端壓力。目前平均新發放房貸金額接近70萬澳元，若利率全面傳導，按30年期主流按揭利率計算，每月還款額將增加約110澳元。同時，加息也會削弱購房者的借貸能力——以澳洲中位收入家庭為例，其可貸款額度將減少約1.8萬澳元。這可能促使更多買家從中檔房源轉向低價位房產，進而推高城市邊緣地區及靠近首府城市的區域市場需求。

不過，2026年澳洲房地產市場仍將同時面臨多重利空與利好因素。負擔能力和償付壓力——在加息后進一步加劇——以及人口增長放緩，或將在一定程度上抑制需求；但首次置業者優惠政策已獲延長，而住房供應預計仍將受限。建筑成本和人工成本高企，以及勞動力短缺，持續制約全國新房供應，而利率政策對此影響有限。此外，住宅掛牌量仍遠低于長期趨勢水平，不確定性環境也難以吸引潛在賣家入市。

現金利率的未來走勢仍存在不確定性。1月底銀行間現金期貨市場的定價顯示，2026年可能至少還有兩次加息。在主要市場經濟學家中，四大銀行中有三家認為此次加息屬于“加一次就結束”，RBA或將在年內維持利率不變；而NAB則預計年中還將再加一次。鑒于澳洲房地產市場根深蒂固的供需失衡問題，單次加息不太可能從根本上改變市場格局。

參考數據：CoreLogic，REA

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