美凱龍回復問詢函，詳解調整投資性房地產價值核心因素

　2月14日，美凱龍(601828.SH)發布對上交所關于業績預告相關事項的監管工作函的回復公告。公告顯示，上交所針對美凱龍的業績預告提出2個問題，包括投資性房地產公允價值變動的原因、合理性，以及其他資產減值損失的依據、原因、合理性。

　　美凱龍此前發布的業績預告顯示，公司對所持有的投資性房地產項目進行公允價值變動損失的調整，涉及金額約126億~215億元；公司根據各項資產最新可回收情況初步測算，計提相應的減值準備約45億~57億元。

　　對于投資性房地產公允價值變動，監管函要求公司結合所處行業和市場環境變化、經營狀況等，說明三點：第一，投資性房地產公允價值下跌的原因和合理性，與收入和出租率下滑程度的匹配性；第二，報告期投資性房地產公允價值變動的合理性；第三，前期公允價值確認是否充分。

　　美凱龍稱，公司2025年投資性房地產公允價值大幅度下降，主要是公司行業和市場環境連續兩年的顯著變化，以及公司近兩年業績的大幅波動帶來的預期變化導致。作為家居零售領域的領軍企業，美凱龍的經營表現與房地產行業的景氣度高度相關。國家統計局數據顯示，2023年~2025年期間，全國房地產開發投資連續三年同比顯著下降，其中2023年同比下降了9.6%，2024年同比下降了10.6%，2025年同比下降了17.2%。2023年~2025年家居建材需求疲軟，也導致公司連續三年租賃及管理收入的顯著下滑，由2022年度的78.68億元下降至2025年度預計的48.82億元。

　　管理層租金價格修復預期減弱是本次公允價值大幅下調的核心驅動因素。隨著2025年全年的房地產統計數據出臺，以及公司2025年度實際經營數據的呈現，支撐投資性房地產估值的租金價格修復預期發生了根本性的轉變，直接導致了本年度公允價值下調幅度遠超過往年度水平。管理層在本年度對于租金增長率從“短期政策刺激下的修復”調整為“中長期內于當前低位企穩”。

　　基于宏觀環境變化、期間經營數據疲軟以及中長期行業轉型壓力三重因素共同影響，美凱龍下調投資性房地產公允價值。美凱龍稱，整個過程遵循了公認的會計準則和評估規范，租金增長預期的調整具有充分的商業現實和數據支撐，會計處理及時、審慎。此次調整使公司財務報表更加真實、公允地反映了行業深度調整期公司核心資產的當前價值，有利于維護財務報表的可靠性和投資者的長遠利益。

　　關于前期公允價值確認是否充分，美凱龍表示，公司2023年、2024年及2025年前三季度已累計確認公允價值凈損失約61億元，體現了會計處理的謹慎性，并未在行業下行初期高估資產價值。公司在當時刺激政策的背景下，基于實際租金單價、出租率及市場調研數據，采用的評估參數是合理的，其確認的公允價值變動反映了當時市場共識下的最佳估計。

　　此外，對于其他資產計提相應的減值準備約45億~57億元，該項調整主要是結合土地平整收益權及項目開發支出、長期股權投資、財務資助、應收賬款和合同資產等各項資產最新的可回收情況，對截至2025年末各類資產的可回收金額進行了初步測算的結果。美凱龍認為，根據企業會計準則的規定，對各項資產的可回收情況進行了測算并進行了相應的會計處理，計提減值準備的依據充分，并進行了恰當的會計處理。

　　一位長期跟蹤家居行業的分析人士表示，美凱龍對投資性房地產公允價值的下降以及各類減值準備的計提，賬面調整符合規定，但不涉及現金支出，不影響公司持有物業創造現金流的能力，不影響公司整體經營的止跌企穩，以及不改變公司出租率和經營活動凈流入已改善的現狀。

　　當前，在新管理層的帶領下，美凱龍順應國家“十五五”規劃及新的市場環境，主動調整，將戰略定位升級為“家居生活新商業運營商與家居產業生態服務商”，聚焦家居主業升級，同時拓展家居產業生態服務，打造第二增長曲線，實現規模價值雙提升。