人口越少，房價越漲？東京首爾正在上演真相

一說到房價，就有小可愛拿基本盤跟你扯什么人口、出生率這些東西。小可愛們普遍認為，隨著人口減少，住房需求肯定減弱，那房價自然下跌。但是現(xiàn)在，位于英國倫敦的萊坊（Knight Frank）發(fā)布的《2025-2026年財富報告》統(tǒng)計了哪些城市最近房價漲得非常兇。結(jié)論非常奇怪：人口越少、出生率越低的那些城市，漲幅反而非常兇猛。

在過去的五年里，東京的豪宅價格漲幅最高，達到120%；首爾的豪宅漲幅是81%，位列全球第三。日韓是全球典型的低出生率國家，總?cè)丝诔掷m(xù)減少。2021年到2025年，東京人口減少了約224萬，而韓國的登記出生人口從2021年到2025年減少了約60萬。但是，這些國家中心城市的核心區(qū)域資產(chǎn)并沒有因為人口減少而貶值，反而不斷創(chuàng)下新高。

這背后的邏輯是什么呢？

第一個是城市群效應(yīng)。比如說現(xiàn)在北京也開始推出都市圈、城市群的新規(guī)劃。那么，人口是不斷向這些城市群核心地帶聚集的，而那些鄉(xiāng)村、小城市的人是越來越少的。所以說人口、說房產(chǎn)的時候，不要去說一個簡單的宏觀大概念。宏觀大概念跟你沒關(guān)系，你只要看你所在的那個城市、你所在的那個區(qū)域，它是不是財富階層集中涌入、集中占有的地方。

那么，像日本就比較典型，它產(chǎn)生了第二個現(xiàn)象：它的房地產(chǎn)周期已經(jīng)完全出清了。因為在30年前泡沫破滅的時候，很多人背了30年的房貸，而這些房貸在2020年前后其實都已經(jīng)還完了。所以，再加上安倍經(jīng)濟學的“三支箭”帶來了大量的貨幣寬松，整個社會的財富重新流入房地產(chǎn)市場。因為沒有包袱了，貸款都還完了，所以從大的周期上看，日本房產(chǎn)的漲價是非常符合價格趨勢的。

第三點，整個房價不看什么人口、出生率這些策略，它主要就是一種貨幣現(xiàn)象。無論是日本還是韓國，都是同樣的問題。比如說日元在短期內(nèi)可能貶值了30%，但中長期來看，它的房價上漲了百分之百，已經(jīng)回到了泡沫之前的狀態(tài)，甚至更高。核心邏輯其實就是錢不值錢了，而資產(chǎn)價格始終堅挺，尤其是核心區(qū)、核心城市的資產(chǎn)。

那么，北京這種地方的核心區(qū)在哪兒呢？