京滬二手房成交量創(chuàng)五年新高，市場(chǎng)“大拐點(diǎn)”論遭分析師集體潑冷水

2026年開年中國(guó)一線城市樓市的溫度計(jì)，在二手房網(wǎng)簽大廳率先爆了表。

北京單月超1.5萬(wàn)套、上海沖破2.28萬(wàn)套——兩座標(biāo)桿城市剛剛交出了近五年同期最耀眼的1月成績(jī)單。深圳二手房攀上6802套，創(chuàng)下近10個(gè)月新高；廣州也在8800套關(guān)口展現(xiàn)出驚人的韌性。在傳統(tǒng)淡季的1月，這份成交量足以讓任何觀察者側(cè)目。

然而當(dāng)“大拐點(diǎn)”、“止跌信號(hào)”等熱詞在市場(chǎng)流竄時(shí)，受訪分析師與一線機(jī)構(gòu)卻齊齊踩下剎車。他們的警告清晰而一致：成交量的陽(yáng)春，尚未焐熱價(jià)格的堅(jiān)冰。

量先行，價(jià)未動(dòng)

冰冷的數(shù)字最能說(shuō)明溫差。中指研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2026年1月全國(guó)二手住宅均價(jià)為每平方米12905元，環(huán)比仍下跌0.85%，同比跌幅達(dá)8.67% 。盡管跌幅較去年12月微幅收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)，但這被多位分析師歸因于春節(jié)前的季節(jié)性規(guī)律。

“目前入市的買家主要是剛需和置換，這一波成交更像是年初集中釋放。”上海一名從業(yè)十余年的房產(chǎn)中介直言，“也就年初這一波市場(chǎng)。”他的話樸素地印證了機(jī)構(gòu)的判斷——華創(chuàng)證券宏觀團(tuán)隊(duì)測(cè)算，剔除春節(jié)錯(cuò)位影響進(jìn)行農(nóng)歷對(duì)齊后，1月全國(guó)二手房銷售同比降幅仍達(dá)16%。

國(guó)信證券的研報(bào)措辭更為犀利。分析師直接潑出冷水：2024年四季度的量?jī)r(jià)齊升都未能筑底，眼下改善幅度明顯弱于彼時(shí)，“回過(guò)頭看當(dāng)時(shí)當(dāng)然不是底部”。居民收入信心指數(shù)在2025年四季度錄得45.8，仍在榮枯線下徘徊，這是他們認(rèn)為“底部證據(jù)嚴(yán)重不足”的核心邏輯。

北京西城區(qū)的一名中介感受到的微觀熱度，是學(xué)區(qū)房開間戶型10萬(wàn)至15萬(wàn)元的報(bào)價(jià)上探。但通州一位門店店總的總結(jié)更接近真相：“只有房主把價(jià)格調(diào)到合理范圍，才能換來(lái)成交。 ”

這恰恰是目前一線城市二手房“以價(jià)換量”的核心邏輯。上海寶山區(qū)總價(jià)200萬(wàn)元左右的房源成交異常活躍，剛需盤正在被快速消化。房?jī)r(jià)探底過(guò)程中的“買方市場(chǎng)”特征從未消散——買家想要的不是追漲，而是抄底。

變化潛伏在掛牌量上。截至1月底，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個(gè)月下降，從2025年4月約12萬(wàn)套的高點(diǎn)降至8.9萬(wàn)套；北京掛牌量亦回落至13萬(wàn)套左右。安居客分析師觀察到，部分房東不再接受低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，要么撤牌觀望，要么將房源“由售轉(zhuǎn)租”，地段較好的老房子翻新后年化租金回報(bào)率可達(dá)3.3%至3.5%。

這是一個(gè)關(guān)鍵博弈信號(hào)：急售房源正在減少，業(yè)主預(yù)期從“恐慌出貨”轉(zhuǎn)為“持有觀望”。但距離漲價(jià)，還差一個(gè)居民收入信心的實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)。

政策注入暖流，但難言拐點(diǎn)

1月的政策暖風(fēng)不可忽視。《求是》雜志罕見(jiàn)連續(xù)刊發(fā)《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》特約評(píng)論員文章及住建部部長(zhǎng)署名文章，明確釋放“政策一次性給足”、“縮短調(diào)整時(shí)間”的強(qiáng)預(yù)期信號(hào)。需求端的換房退稅政策延續(xù)，供給端上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)率先啟動(dòng)收購(gòu)二手房用于保障性租賃住房試點(diǎn)。

但這一次，市場(chǎng)對(duì)政策的態(tài)度明顯比機(jī)構(gòu)冷靜。多位分析師指出，上海收儲(chǔ)模式與此前各地的“以舊換新”并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，且分散房源不利于保租房規(guī)模化運(yùn)營(yíng)，實(shí)際拉動(dòng)作用不宜高估。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟的研判顯得審慎而專業(yè)：2025年四季度政策推動(dòng)的“止跌回穩(wěn)”已超額完成任務(wù)，但市場(chǎng)自動(dòng)回暖的基礎(chǔ)仍不牢固。當(dāng)前最需要的是3月“小陽(yáng)春”不再重復(fù)過(guò)去三年“以價(jià)換量”的老路。

春節(jié)的鞭炮聲剛剛散去，各地房產(chǎn)中介已經(jīng)開始為真正的開春大考蓄客。成交量大漲固然是久違的甘霖，但“量穩(wěn)”不等于“價(jià)穩(wěn)”，“企穩(wěn)”更不等于“反轉(zhuǎn)” 。對(duì)于2026年的中國(guó)樓市，1月只是一場(chǎng)提前上演的序曲——真正的主題曲，要在兩會(huì)后的春風(fēng)里才能辨清旋律。