北京
鑫苑地產控股有限公司作為“中國房企赴美上市第一股”，已于2026年1月26日正式從紐約證券交易所退市，標志著這家曾風光無限的房企在資本市場的終結。
一、退市時間線與直接原因
退市關鍵節點：
? 2025年9月3日：紐約證券交易所作出決定，認為鑫苑地產不再符合市值持續上市標準（近30個交易日平均市值低于1500萬美元）。
? 2026年1月9日：在申訴程序結束后，紐交所正式宣布摘牌決定。
? 2026年1月26日（紐約時間）：正式被摘牌并終止在紐交所上市。
退市直接原因：
根據紐交所上市公司手冊第802.01B條規定，上市公司必須維持連續30個交易日1500萬美元的平均全球市值。鑫苑地產因市值持續低于這一最低標準而被強制退市。截至2025年9月，該公司市值僅為1600萬美元，過去六個月股價下跌近30%。
二、公司歷史背景與行業地位
鑫苑地產由張勇于1997年在河南鄭州創立，2007年12月12日成功登陸紐交所，成為首批赴美上市的中國房地產企業。公司曾連續16年躋身中國房地產百強企業，在國內20多個城市開發項目100余個，并在紐約、洛杉磯、倫敦等海外市場有布局。
作為“零庫存”開發模式的倡導者，鑫苑曾以高周轉率著稱，2008年將總部遷至北京，開啟全國化擴張。然而，這種模式在行業下行期暴露出抗風險能力不足的缺陷。
三、財務狀況全面惡化
2025年上半年核心財務數據：
? 營業總收入：2.76億元，同比暴跌89.86%
? 凈虧損：14.33億元（上年同期盈利1.46億元）
? 總資產：539.66億元，較2024年末下降5.50%
? 資產負債率：97.38%，較上年同期上升3.35個百分點
? 速動比率：0.44（流動性嚴重不足）
連續虧損趨勢：
? 2025年中報：歸母凈利潤-14.04億元
? 2024年年報：歸母凈利潤-1.51億元
? 2023年年報：歸母凈利潤-45.52億元
四、法律風險與訴訟纏身
截至2026年2月3日的法律風險概況：
? 失信被執行人信息：17條
? 股權凍結信息：20條
? 大額被執行人信息：3條金額超過5000萬元，匯總執行金額約15.11億元
近期新增重大訴訟（2026年1月7日至2月3日）：
1. 廣東鑫創科創智谷發展有限公司、廣東鑫苑置業有限公司、珠海鑫苑置業有限公司等執行案件，金額23129.1萬元
2. 北京鑫苑萬眾置業有限公司、大連鑫瑞仁居實業有限公司、大連鑫頤仁居實業有限公司等執行案件，金額52197.9萬元
合計涉案金額：7.533億元
實際控制人張勇的個人風險：
? 截至2026年2月3日，張勇限制高消費涉案金額合計36.33億元
? 2023年至2025年間，已被限制高消費至少36次
五、債務危機全面爆發
境內債券情況：
? 存續債券3只，存量規模23.80億元
? 其中2只處于展期狀態（H20鑫苑1、H21鑫苑1）
離岸債務違約：
? 存續中資離岸債5只，余額合計7.006億美元、5.145億人民幣
? 其中3只債券已發生違約，違約規模合計5.145億人民幣、3.525億美元
歷史債務問題：
? 2022年6月29日：首筆境內債違約，本息合計5.453億元人民幣
? 2022年10月：兩筆美元債利息違約，規模2.3億美元
? 2024年末：有息負債賬面余額106.55億元，其中已逾期31.03億元
六、監管處罰與公司治理問題
證監會監管措施：
2024年1月23日，河南證監局對鑫苑（中國）置業采取出具警示函的行政監管措施，原因是公司未按期披露2022年半年報、未及時披露2022年重大訴訟及被列為失信被執行人信息。
關聯方資金挪用丑聞：
2024年6月，鑫苑服務自曝4.02億元存款被母公司違規質押，導致股價暴跌40%。
高管變動異常：
2025年2月，創始人張勇親自接任財務總監職務，核心高管集體離職。
七、退市后續安排與影響
轉至OTC市場：
鑫苑地產已啟動程序，計劃將其美國存托股份轉移至美國場外證券交易市場（OTC市場）的基礎層級進行報價交易。OTC市場采用點對點協商定價方式，流動性遠低于主板市場。
對子公司的影響：
鑫苑（中國）置業公告稱，本次退市不影響其日常經營、業務開展或資產狀況，公司整體運營正常。然而，這種表述與該公司嚴重的財務困境和法律風險存在明顯矛盾。
八、破產保護與重組嘗試
美國破產保護申請：
2025年4月14日，鑫苑置業的債權人向美國紐約南區破產法院提出非自愿破產保護申請，尋求依據《美國破產法》第11章迫使公司接受破產保護。債權人聲稱被拖欠6580萬美元。
債務重組進展：
公司已獲得代表受影響票據本金總額約33%的票據持有人的支持，正在根據開曼群島公司法通過安排計劃重組離岸債務。同時，公司股東批準了分拆交易，允許將中國特定資產、負債和業務轉移至新子公司XIN SpinCo。
九、行業背景與啟示
鑫苑地產的退市是近年來中國房地產行業深度調整的縮影。公司從2007年上市時的行業標桿，到2026年被迫退市，經歷了完整的行業周期。其“零庫存”模式在行業上升期能實現高周轉，但在下行期卻導致公司缺乏土地儲備緩沖，錯失危機后的市場機會。
與鑫苑地產形成對比的是其子公司鑫苑服務，后者在2025年上半年實現總經營收入4.5億元，同比增長11%，凈利潤6093萬元，凈利率13.5%，展現出物業板塊的相對韌性。
鑫苑地產的退市案例為房地產行業提供了重要警示：過度依賴高周轉模式、忽視風險管控、公司治理缺失的企業，在行業轉折點將面臨生存危機。隨著中國房地產市場進入存量時代，房企需要更加注重財務穩健性、多元化布局和長期價值創造。
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